调控政策效果初显 2015年一季度广西房地产经营扭转颓势

受2014年央行出台“930”新政、10月1日南宁市解除限购以及广西各城市陆续推出的房地产扶持政策的影响，一季度广西房地产经营扭转了1-2月大幅下滑态势，商品房销售面积同比增长7.6%，增速比1-2月和上年同期分别提高19.6个和18.3个百分点。但广西房地产开发企业资金紧张，市场观望情绪强烈的状况仍未改变，一季度房地产投资和销售均表现为小幅增长。

一、广西房地产投资和销售基本情况

（一）房地产开发投资延续上月增势

一季度，广西房地产开发投资完成307.26亿元，同比名义增长4.5%，增速比1-2月提高1.4个百分点，比上年同期回落5.3个百分点，与全国平均水平的差距由今年1-2月的7.3个百分点缩小到4个百分点。广西房地产开发投资增速排全国第20位，西部第7位，分别比上月提高4位和3位。

（二）商品房销售扭转颓势

一季度，广西商品房销售面积为498.98万平方米,同比增长7.6%，增速比1-2月和上年同期分别提高19.6个和18.3个百分点，初步扭转了1-2月大幅回落的态势。其中，住宅销售面积为451.62万平方米，同比增长4.4%；办公楼销售面积4.28万平方米，增长71.9%；商业营业用房销售面积27.83万平方米，增长38.5%。

（三）各市投资与销售冷热不均

广西城市大部分为中小型城市，房地产市场容量较小，容易受大型楼盘项目影响而造成数据大幅波动。一季度，14个市的商品房投资增速表现为“8增6降”；商品房销售面积增速表现为“9增5降”。其中南宁市房地产开发投资增长32.6%（拉动广西增长9.4个百分点），商品房销售面积增长16.6%（拉动广西增长4.6个百分点）是广西房地产开发投资和销售增长的主要拉动力。

二、促进广西房地产发展的主要因素

（一）从房地产投资看，政策效果初步显现，房地产商资金压力有所缓解，为广西房地产投资平稳增长提供保障。 房地产行业是资金密集型产业，企业的融资情况直接影响到房地产企业的平稳运行。国内贷款、自筹资金及期房销售收入（含首付款和个人住房贷款）是房地产开发的主要资金来源，房地产“930”新政的实施对房地产开发企业资金到位起到了促进作用，为下一步推动房地产开发投资奠定了基础。一季度，广西房地产开发资金到位570.56亿元，与上年同期基本持平，其中国内贷款和个人住房贷款达到176.86亿元，同比小幅增长1.2%，缓解了房地产商资金压力，确保了商品房供求平稳增长。

（二）从市场需求来看，在南宁市限购令解绑的政策效果影响下，刺激了南宁房地产销售市场，带动了广西。 2014年以来，广西多个城市房地产市场交易陷入“休眠”状态，一、二、三季度广西房地产销售面积增速分别为-10.7%、-2.9%和-4.5%。从10月份起，南宁市限购令松绑推动了广西销售逐渐向好，2014年全年房地产销售面积增长5.4%。今年一季度，广西房地产销售面积达到498.98万平方米，增长7.6%；其中南宁市商品房销售面积为148.49万平方米，同比增长16.6%，拉动广西增长4.6个百分点，占广西比重为29.8%，同比提高近3个百分点。

（三）以现代服务业发展为契机，商业地产、办公写字楼等非住宅类销售的贡献率达27%。 在加快服务业投资发展政策以及消费者投资多样化的驱动下，广西以商业地产、办公写字楼为主的非住宅类销售明显加快，一季度，广西商业地产、办公写字楼完成销售面积完成32.11万平方米，同比增长42.2%，对广西商品房销售增长贡献率达27%，比上年同期提高超过20个百分点。

三、当前需要关注的几个问题

（一）受国家调控政策影响，当前房地产开发业尚处于整体调整期，土地购置面积同比下降，房地产开发投资增长不快。 自2009年以来，广西房地产开发投资持续保持高速增长，在国家连续不断出台房地产市场调控政策后，从2012年起房地产投资增速出现了低位徘徊， 2015年一季度，广西房地产开发投资总量（307.26亿元）与2012年同期（307.34亿元）持平。土地购置面积为56.57万平方米，同比下降21.5%，预期下一阶段房地产投资增长仍然乏力。

（二）房地产待售面积较快增长，部分非住宅商品用房只租不售或先租待售。 部分房地产商投资由住宅地产转向非住宅商业地产，商场市场、物流市场等项目的增多，房地产商对非住宅商业地产采取灵活的销售策略，部分非住宅商品用房只租不售（或先租待售），在一定程度上影响了商品房销售面积数据的增长。一季度，商品房待售面积达到1535.13万平方米，同比增长10.7%，出租房屋面积达5.90万平方米，比上年同期增长1.76倍。

（三）房地产市场不明朗，购房者购买欲望不强烈，持币观望者众。 由于房地产宏观调控政策持续影响，媒体尤其是网络媒体对实行不动产登记和征收房地产税等新兴房地产政策的宣传导向存在差异，抑制了商品房的改善性消费和投资需求。同时，各地房地产市场分化日趋严重，部分城市商品房销售面积和销售价格出现下降，也导致多数购房者—甚至是刚性需求者都在持币观望。

四、对策与建议

（一）在保持房地产宏观调控政策总体稳定的前提下，根据各市实际实行区域性差别化的“微调”。 在继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施、维持现有调控效果的前提下，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注。针对房地产开发投资规模和增长的不平衡状况，对首府及重点城市、增长缓慢乃至负增长的三线城市要分别把握好调控力度，必要时实行差别化的区域性微调。

（二）积极拓展房地产企业融资渠道。 拓展房地产开发企业自筹资金的合理融资渠道，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，构建多元化融资体系，吸引社会资金进入住房开发和保障领域。

（三）加大土地供应力度，满足房地产开发项目用地需求。 土地供应是房地产开发的源头，不宜简单追求高地价，以免导致土地市场与房地产市场大起大落，造成房地产市场的非健康发展。

（四）适当加快行政审批流程。 在保证对房地产开发企业必要的行政监管力度的前提下，适当加快各项房地产建设项目的行政审批流程，加快如房地产企业资质证书、商品房预售证等审批步伐，缩短商品房开工建设及进入市场销售的等待时间。