2014年前三季度广西房地产运行情况分析

今年前三季度，随着房地产宏观调控政策出现松绑迹象，以及广西《关于做好下半年经济工作努力实现全年稳增长目标的意见》（简称“三十八条”政策）的出台，广西房地产开发投资同比继续保持上扬态势，但由于政策利好效应的滞后，市场需求总体仍表现为观望状态，商品房销售面积同比继续下降。

一、广西房地产开发运行主要特点

（一）房地产开发投资突破1200亿元，规模有较大跨越，达到“十二五”以来同期最高。前三季度，广西房地产开发投资完成1216.73亿元，同比增长13.7%，总量规模突破1200亿元，为2011年以来同期最高点，增速比上年同期提高14.9个百分点，比1—8月提高0.4个百分点。其中住宅完成投资856.72亿元，增长10%；办公楼完成投资43.76亿元，增长33.6%；商业营业用房完成投资165.18亿元，增长42.1%；其它类型房屋完成投资151.06亿元，增长6.3%。其中，住宅投资仍为房地产投资主要流向，占全部投资总量的70.4%。

（二）影响市场供给的先行指标快速增长

1、土地购置面积大幅增长。前三季度，广西土地购置面积为430.52万平方米，增速由去年同期的下降34.3%转为今年的增长75.9%，比1-8月份提高19.8个百分点，土地购置面积大幅增长。

2、新开工面积快速增长。前三季度，广西房屋新开工面积为3073.11万平方米，增长19.6%，增速比去年同期提高22.9个百分点。其中，住宅新开工面积为2175.37万平方米，同比增长6.1%；办公楼新开工面积为142.85万平方米，同比增长376.6%；商业营业用房新开工面积为409.68万平方米，同比增长91.6%；其他房屋新开工面积为345.21万平方米，增长24.8%。

（三）房地产开发资金支撑力度较强。前三季度，广西房地产开发资金到位总量为1718.41亿元，为2011年以来最大规模，同比增长13%，增速比去年同期提高3.3个百分点。比同期房地产开发投资总量多501.68亿元。从资金构成看，国内贷款255.35亿元，增长1.7%；自筹资金641.12亿元，增长12.3%；其他资金821.73亿元，增长17.7%。

二、广西房地产开发运行存在的问题

(一) 商品房销售面积继续下降。前三季度，广西商品房销售面积1880.35万平方米，同比下降4.5%，降幅比1—8月扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积1721.33万平方米，同比下降6.1%；办公楼销售19.48万平方米，下降34.9%；商业营业用房销售94.59万平方米，增长26.6%；其他房屋销售44.95万平方米，增长44%。

（二）当期不可销售面积大幅增长。前三季度，广西房屋当期不可销售面积（竣工的用于拆迁还建的房屋、商场等公益设施、统建代建房屋等）为54.09万平方米，同比增长167.1%，增速比去年同期提高189个百分点。其中，住宅不可销售面积7.14万平方米，同比下降20.9%；办公楼不可销售面积为13.60万平方米，增长9.5倍；商业营业用房不可销售面积为9.13万平方米，增长38.9倍；其他房屋不可销售面积为24.23万平方米，增长1.5倍。不可销售面积的大幅增长，直接导致了进入销售的商品房屋面积的减少。

（三）批准预售面积仍为负增长。前三季度，我区商品房批准预销售面积为1778.08万平方米，同比下降3.2%。其中，住宅批准预售面积1488.99万平方米，同比下降8%；办公楼批准预售面积为52.41万平方米，增长202%；商业营业用房批准预售面积为160.64万平方米，增长3.4%；其他房屋批准预售面积为76.04万平方米，增长64.4%。

（四）待售面积增长较快。广西前三季度的房屋待售面积为1470.44万平方米，同比增长28%。其中，住宅待售面积1015.18万平方米，同比增长25.3%；办公楼待售面积为24.96万平方米，增长6.1倍；商业营业用房待售面积为234.01万平方米，增长19.2%；其他房屋待售面积为196.29万平方米，增长40.8%。特别地，待售1—3年（含1年）面积801.32万平方米，增长32.5%；待售3年以上（含3年）面积45.09万平方米，增长24.5%

三、影响商品房销售面积同比下降的主要原因

（一）市场预期不明朗，部分房地产开发企业投资热情不高，房地产企业和开发项目数量均出现减少。前三季度，纳入联网直报平台的房地产企业2661家，比上年同期减少297家，房地产开发项目2481个。比上年同期减少178个。

（二）利好政策推动效应尚未显现，购房者持币观望气氛浓厚。房地产宏观调控政策的持续影响惯性存在，而利好政策效应尚未显现，商业银行支持推动力度尚未到位，媒体尤其是网络媒体宣传导向唱空较多，抑制了商品房的改善性消费和投资需求，以及部分城市房价下降，也导致刚性需求购房者持币观望。

（三）上年同期较高基数影响。2013年前三季度，同期商品房销售面积1969.86万平方米，总量排在2011年以来同期第一，形成了较高的基数。

（四）房地产商开发销售重心转移。部分房地产商投资方向由住宅地产转向非住宅商业地产，逐渐加大非住宅商业地产如物流中心、商场等经营力度，加快租赁式住房建设，这些商品用房只租不售（或先租待售），不可销售面积大幅增长，在一定程度上也影响了商品房销售面积数据的增长。前三季度，商品房竣工面积中不进入销售的不可销售面积达54.09万平方米，同比增长1.7倍。

四、2014年全年广西房地产开发市场形势研判

宏观经济形势稳中趋缓，政府房地产调控政策调整迹象逐渐显现，但是宏观经济和政策现实向房地产市场供求双方分别提供了不同的信号，导致供给方保守中渐趋乐观与需求方的观望等待并存。在市场供求前景未能明朗的条件下，总体上，2014年全年广西房地产开发投资将保持平稳增长态势，商品房销售同比降幅逐渐缩小。

积极因素：一是广西宏观经济运行平稳。为微观层面的房地产企业投资和商品房消费的发展提供条件。二是自治区人民政府出台《关于做好下半年经济工作努力实现全年稳增长目标的意见》，大力促进房地产健康稳定发展。三是本地居民商品房刚性需求保持平稳增长。四是商品房存量较为充足。

不利因素：房地产市场前景不明朗，市场供求双方等待观望气氛浓厚。房地产宏观调控政策松绑效应尚未最终显现，金融机构贷款政策转变尚未到位等，模糊了房地产市场前景，房地产投资和商品房消费需求同时受到抑制。部分城市房价持续下降，也加重了刚性需求的购房者持币观望的心理预期。

五、对策与建议

（一）切实贯彻落实“三十八条”政策中关于促进房地产健康稳定发展的各项措施。如落实差别化住房信贷政策，落实好居民购买首套自住普通商品住房贷款首付比例和利率优惠政策，切实保证首套自住普通商品住房按揭贷款供给，降低首次置业群体的购房成本；区别投机炒房与改善性自住需求，适当放宽二套房贷款政策，促进合理住房消费。同时，加大住房公积金支持住房消费力度，放宽异地购房提取限制，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度。

（二）构建区域化差别化房地产宏观调控政策体系。按照区内各市实际，实行区域化差别化的房地产调控政策，分类指导，防止调控“一刀切”。如对区内房价上涨过快的柳州、桂林等城市，做好年度新建商品住房价格指导，保持房价基本稳定;对北海、防城港等供过于求的城市，要采取控制新开发总量、促进销售等措施防止市场价格大幅下滑。

（三）加大土地整治力度，满足房地产开发项目用地需求。土地是房地产项目能否开工的前提条件，加大土地整治力度，合理增加土地供应，尽快实现项目开工建设，形成房地产投资增长点。

（四）继续引导购房者合理选择，适度消费。优先满足居民自住性和改善性住房需求;通过金融、税收等方式抑制投机性购房。引导居民将自住以外的住房面向市场出租，鼓励房地产开发企业等机构投资者长期持有和发展租赁型住房，增加市场租赁房源。

（五）加强房地产市场监管。一是要加强商品房预售管理。严格执行商品房预售管理制度，切实强化预售资金管理，制订和完善监管制度;二是要健全房地产企业信用体系。建立房地产企业信用档案和管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为，信用档案要作为考核企业资质的依据;三是完善房地产信息披露制度，逐步健全房地产市场信息系统和信息发布制度，完善市场监测分析工作机制。全面、及时、准确地发布市场供求信息。正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清，减少市场误判及其不良影响。