投资止跌回升 市场环境趋好——2014年广西房地产业发展情况综述

近几年来，在国家房地产宏观调控持续政策的影响下，广西房地产开发市场与全国趋势一致，经历了较大波动。进入2014年，随着国家“双向调控”政策的提出，对于不同城市和地区的房地产市场实行“分类指导”，楼市调控由限购、限贷为主调整为稳定住房消费为主，相应也出台了如首套房的贷款利率下调、二套住房的“认贷不认房”、提高住房公积金个人住房贷款发放率等利好的信贷措施，严厉的调控政策将趋于稳定。而在国家政策框架下，广西对北部湾经济区6市购房者实行购房同城化待遇，取消异地限购，“三十八”政策措施中明确提出要促进房地产健康稳定发展。从数据表现总体来看，2014年广西房地产开发仍处于调整期，阶段性特征明显，但市场整体环境趋好，房地产开发投资趋于止跌回升，商品房销售由负转正。

一、2014年广西房地产开发总体向好

（一）总量再上新台阶，增速明显快于全国平均水平。

2014年，广西房地产开发投资规模和商品房销售面积均创历史新高，投资规模实现较大跨越，从近3年来年均1600亿元左右的投资总额，跨上了1800亿元的台阶，达到1838.49亿元；销售面积一举突破3000万平方米大关，完成3165.55万平方米。房地产开发投资和商品房销售面积同比去年分别增长13.9%和5.4%，增速分别高于全国平均水平3.4个和13.0个百分点。 从投资情况看， 总量在全国和西部分别排  19位和6位，速度在全国和西部分别排14位和7位，与去年相比分别前进了16位和5位。 从商品房销售情况看， 总量在全国和西部分别排16位和5位，速度在全国和西部分别排9位和7位，与去年相比分别前进了15位和2位。

（二）房地产开发投资增速止跌回升，全年实现两位数较快增长。 2014年，广西房地产开发投资完成1838.49亿元，同比增长13.9%，增速同比去年提高10.1个百分点。 从年度走势看， 2014年改变了过去两年低位增长（3%左右）的态势，实现较好开局，经过上半年的波动和徘徊后，下半年稳定在两位数增长的态势。 从与全国平均水平对比看， 2014年8月份，广西房地产开发投资增速超过全国平均水平，一举扭转了自2011年以来延续了43个月的广西房地产开发投资增速低于全国水平的不利局面。

（三）商品房销售市场回暖，销售面积同比增速由负转正。 2014年，广西商品房销售面积完成3165.55万平方米，同比增长5.4%，增速比去年同期回落了3.2个百分点，其中，住宅类商品房销售面积同比增长3.8个百分点，增速同比回落4.8个百分点。从全年增速变化情况看，5月份以前商品房销售面积同比下降，延续近两年低于全国平均水平发展态势。从6月份开始，降幅小于全国平均水平，明显缩小，至11月，商品房销售进一步回暖，销售面积增速出现由负转正，其中，住宅类商品房销售面积增速于12月出现由负转正。全年销售态势优于全国平均水平。

（四）房地产市场开发预期提高，先行指标表现良好，为广西房地产市场提供了后续发展空间。 2014年。在广西房地产开发的先行指标中，本年购置土地面积和房屋新开工面积实现了2011年以来首次出现正增长，房屋施工面积和房屋竣工面积是实现了2012年以来的最高增速。其中： 从本年购置土地面积看， 2014年，广西房地产商本年购置土地面积为610.01万平方米，同比增长41.2%，增速比上年提高了61.5个百分点，比全国平均水平（-14.0%）高出55.2个百分点。 从房屋施工面积看， 2014年，广西房屋施工面积为17472.15万平方米，同比增长8.9%，增速比上年提高了2.1个百分点，与全国平均水平（9.2%）基本持平。 从房屋新开工面积看， 2014年，广西房屋新开工面积为4138.43万平方米，同比增长11.4%，增速比上年提高了12.1个百分点，比全国平均水平（-10.7）高出22.1个百分点。 从房屋竣工面积看， 2014年，广西房屋竣工面积为1865.98万平方米，同比增长9.0%，增速比上年提高了35.6个百分点，比全国平均水平（5.9）高出3.1个百分点。

二、广西房地产开发调整期的阶段性特征表现明显

（一）以改善民生为主的房地产政策进一步落实，小户型住宅投入比重不断提高。 基于国家以改善民生为主的加大棚户区（危旧房）改造力度等房地产政策进一步落实，2014年，广西140平方米以下中小户型住宅投资为1081.58亿元，同比增长10.5%，总量占全区房地产开发投资比重的58.8%，与2011年以来广西投入比重60%左右基本持平。其中，90平方米以下小户型住宅投资为408.2亿元，同比增长14.1%，总量占全区房地产开发投资比重为20.2%，与前几年相比表现为逐年上升态势。

（二）以现代服务业发展为契机，商业地产、办公写字楼等非住宅类投入的贡献率超过40%。 在加快服务业投资发展政策以及消费者投资多样化的驱动下，广西以商业地产、办公写字楼为主的非住宅类投资明显加快，2014年，广西商业地产、办公写字楼完成投资324.9亿元，同比增长43.4%，对广西房地产开发投资贡献率达43.9%，总量占全区房地产开发投资比重17.7%，延续了2011年以来年度提高2.0个百分点左右的投入。

（三）多种因素影响，市场销售相对稳定，住宅销售面积稳定在2700万平方米左右。 2014年广西商品住宅销售面积为2869.32万平方米，比上年增长3.8%。自2011年以来，广西商品住宅年度销售面积稳定在2600-2900万平方米的区间内，并连续4年保持个位数低速运行和小幅波动。

（四）市场供给的结构性变化，带动不可销售面积增长1.1倍。 由于房地产调控政策持续影响，部分房地产开发商对市场的预判发生变化，主动调整经营重心，引起市场供应的结构性变化。主要是对非住宅商业地产采取灵活的营销策略，部分非住宅商品用房只租不售或先租待售，不可销售面积大幅增长，2014年本年竣工面积中不可销售部分的面积为92.56万平方米，同比增长1.1倍。

（五）广西商品房销售价格保持小幅上涨，但涨幅持续回落。 2014年，广西商品房销售综合平均价格约为4800元/平方米，比上年略增200多元/平方米，提高5.7%，涨幅与2012、2013年相比，分别回落5.7个和3.6个百分点。其中，商品住宅销售综合平均价格约为4400元/平方米，比上年提高5.3%，增幅分别比2012、2013年回落4.7个和2.6个百分点。

三、当前广西房地产开发需要关注的几个主要问题

（一）待售面积总量持续增加，去库存化压力越来越大。 2014年，广西商品房待售面积累计为1507.45万平方米，同比增长23.0%，增速比上年同期回落9.3个百分点，比全国平均水平低3.1个百分点。从2011年以来情况看，广西待售面积增速虽然呈较快回落态势，但2014年新增待售面积282万平方米，累计总量已经达到当年全区房地产销售市场消化能力（3165.55万平方米）比重的47.6%，比重表现为逐年提高，去库存压力就进一步加大。

（二）房地产开发到位资金趋紧，应付账款上涨较快。 2014年，广西房地产开发资金实际到位2935.39亿元，同比增长9.0%，增速同比回落2.0个百分点，低于房地产开发投资增速（13.9%）4.9个百分点，其中银行贷款下降0.1%，个人按揭贷款增长7.6%。房地产开发应付账款为513.75亿元，增长31.0%，增速高于资金到位增速22.0个百分点，高于全国平均水平11.6个百分点，其中应付工资款为310.50亿元，增长47.6%，从2011年以来看，应付账款增速已经连续两年高于到位资金增速。房地产开发到位资金趋紧，应付账款尤其是应付工程款上涨较快，既影响后期开发进度，后续发展支持力度减弱，也影响广西房地产企业和上游建筑业企业良性发展。

（三）商品房开发销售以住宅为主，结构比较单一，市场风险相对集中。 2014年，广西住宅的投资总量为1292.63亿元，占全区房地产开发投资总量比重的70.3%，从2011年以来看，住宅投资比重保持在70%左右，平均高于全国2.5个百分点。住宅销售面积（2869.32万平方米）占全区商品房销售面积比重为90.9%，高于全国平均水平3.7个百分点，从2011年以来看，年平均比重约为92.0%，高于全国水平4.0个百分点左右。广西住宅投资与销售一家独大， 结构比较单一，意味市场风险相对集中。

（四）广西房地产企业退出市场经营较多，数量逐年减少。 近几年来，由于市场竞争加剧以及对市场前景预期不明，广西房地产企业退出市场经营较多，2014年末，企业“一套表”联网直报平台显示，广西房地产企业为2491家，比2013年底净减（包括新增和退出）194家，2013年和2012年净减分别为249家和220家，与2011年相比，合计净减663家。从与全国对比情况看，全国房地产企业数量表现为逐年上升，这也表明广西房地产企业整体实力较弱，区内企业培育成长不快，区外大型企业对入驻广西市场的期望值偏低。

四、新常态下对广西房地产市场的思考

根据对近几年来房地产开发情况的分析，在经济发展的新常态下，在国家稳健为主的房地产政策调控下，未来几年广西房地产开发仍将处于调整适应期，将继续保持增速较低、相对平稳的发展态势。

（一） 主要制约因素。

国际经济形势错综复杂，国内经济下行压力继续加大，国家房地产宏观调控政策的惯性影响持续存在，而利好政策效应尚未显现，商业银行金融机构支持推动房地产市场消费的力度有待进一步提高，媒体尤其是网络媒体对实行不动产登记和征收房地产税等新兴房地产政策的宣传导向存在差异，抑制了商品房的改善性消费和投资需求。同时，各地房地产市场分化日趋严重，部分城市商品房销售面积和销售价格出现下降，也导致刚性需求购房者持币观望。

（二） 主要利好因素。

1 、从城镇化进程看，广西城镇化进程为商品房销售提供广阔市场。 2014年，广西按城镇常住人口计算的城镇化率为46.01%，比全国平均水平低8.76个百分点，与世界发达国家和地区相差约30个百分点。如果按达到全国城镇化率54.77%的水平测算，广西将增加约450万人的城镇常住人口。按2020年全面小康社会居住标准“城镇人均住宅建筑面积达到35平方米计算，将产生约16000万平方米的住房需求，是2014年广西商品房销售面积5倍。

2 、从经济结构调整看，广西房地产对GDP的贡献低于全国平均水平，商品房销售市场存在较大空间。 广西是后发展地区，第三产业的发展落后于全国平均水平，而房地产是第三产业的重要组成部分，2014年，按现价计算，广西房地产业对GDP的贡献率约为3.4%，远低于全国房地产对GDP约8.5%的贡献率，这也表明广西商品房销售市场存在较大空间。

3 、与全国同步实现“两个建成”将进一步推动广西房地产市场持续发展。 十八大以来经济发展模式更加注重调结构、转方式、惠民生。在未来几年，为了与全国同步实现“两个建成”，广西将进一步加大“把广西北部湾经济区建设为西南中南地区开放发展的战略支点”、“中国-东盟海上丝绸之路”、“西江经济带”以及中国-东盟合作进入新的“钻石十年”等平台的建设，经济发展方式将更合理，民生建设投入将更大，来广西投资、发展以及创业的吸引力将更强，居民对住房的刚性需求和改善性需求将进一步释放，这些都为推动广西房地产市场持续发展提供了需求动力。

五、几点建议

围绕实现“两个建成”目标，深入实施“双核驱动”战略、构建“三区统筹”格局，主动适应经济发展新常态，促进广西房地产开发健康有序发展。

（一）准确研究解读好国家宏观经济政策，继续落实好“三十八条”政策中关于促进房地产健康稳定发展的各项措施。 认真研究国家经济工作会议精神，在推进广西城镇化进程中，在国家政策总体框架下，制定灵活的微观实施细则，切实支持房地产开发项目建设，注重培育、扶持和鼓励区内房地产企业参与棚户区改造建设，注重市场和满足人民群众需求为导向，落实差别化住房信贷政策，加大住房公积金支持住房消费力度，增强和促进合理住房消费。

（二）做好科学规划，做好“双向调控”政策的研究落实，重点防范和化解两种风险。 按照区内各市实际，做好科学规划，把握好需求与开发的平衡点，实行区域化差别化的房地产调控政策，分类指导，防止调控“一刀切”。如对区内房价上涨过快的部分城市，做好年度新建商品住房价格指导，保持房价基本稳定;对供过于求的部分城市，要适度控制新开发总量，重点做好房地产行业高密集型资金流动性的风险防范和化解供给过剩（待售面积过高）风险。

（三）结合实际，建立健全收储部分中小套商品房作为保障性住房建设的有效机制。 在按照国家和广西保障性住房建设的部署和总体要求下，各地可结合本地区实际，建立健全收储一定数量的中小套商品房作为城镇保障性住房的有效机制，既可以尽快实现低收入城镇居民的住房需求，同时也化解部分城市待售面积过高的风险。

（四）继续加强房地产市场监管，建立健全房地产市场预警预报机制。 严格执行商品房预售管理制度，切实强化预售资金管理，制订和完善监管制度;建立房地产企业信用档案和管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为，信用档案要作为考核企业资质的依据;全面、及时、准确地发布市场供求信息。正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清，减少市场误判及其不良影响。