北海市：2014年1-11月份房地产开发运行情况简析

一、基本状况

（一）房地产开发完成投资基本状况

1-11月，北海市房地产开发投资完成144.51亿元，同比下降6%。其中，住宅开发投资完成116.99亿元，同比增长8.7%，比重占开发投资总量的80.96%；办公楼完成投资1.24亿元，同比下降36.6%；商业营业用房开发完成投资14.08亿元，同比增长85.3%；其他投资12.21亿元，同比下降66.6%。

住宅和商营房开发投资维持增长，但办公综合楼和其他开发投资呈下降趋势，受资金困难、项目入库统计不及时等因素影响，总体持续增长未能成为主旋律。

（二）商品房销售基本状况

1-11月份，商品房销售面积168.09万平方米，同比增长16.3%，增速比前10个月回落6.3个百分点。其中，住宅销售面积164.68万平方米，同比增长15.6%。

商品房销售面积回落主要原因： 一是 少了团购房的拉动，让利的减少，单月销售量环比下降38%。11月单月销售量15.33万平方米，比10月减少7.61万平方米。10月销售在1万平方米以上的3个楼盘共计销量11.3万平方米，在本月均无销售量，其中两个为团购房。 二是 有销售量的楼盘比上月减少。11月单月有销售量的楼盘77个，比10月份减少5个，其中销售量在1千平米以上的楼盘26个，比10月减少7个，共计销售量12.07万平方米，占单月销售面积的85%。 三是 信贷新政对需求的刺激不明显，加之少了销售黄金周的刺激，优惠减少，销售回落。首套房贷“认贷不认房”的政策已实施两个月，从资金来源看，个人按揭贷款增速未见.明显增长，1-9月、1-10月和1-11月个人按揭贷款分别增长50.9%、50%、40.2%。

（三）房地产开发企业到位资金基本状况

1-11月份，房地产开发企业到位资金160.2亿元，同比下降4.6%，其中，国内贷款同比下降40.4%；自筹资金同比下降16.1%；其他资金同比增长28.3%。在其他资金中，定金及预收款同比增长17.7%；个人按揭贷款同比增长40.2%，利用外资至11月底尚未有发生。

筹集资金渠道狭窄，筹资手法单一，对金融机构的贷款依赖性过强，导致资金“瓶颈”细小难以突破。观之，信贷新政策对个人购房的刺激作用短期内尚不明显，对资金回笼的作用有限。

（四）商品房待售基本状况

1-11月，商品房待售面积201.95万平方米，同比增长20.1%，比1-10月份上升3.8个百分点，待售面积同比增幅扩大。其中，住宅待售面积173.6万平方米，同比增长13.2%，比1-10月份上升8.3个百分点；商业营业用房待售面积增长42.4%；办公楼少部分售出，主要以出租为主。

（五）商品房施工面积、竣工面积基本状况

1-11月，房地产开发企业房屋施工面积156.39万平方米，同比增长10.2%，其中，住宅施工面积127.6万平方米，同比增长5.4%，办公楼同比下降7.6%，商业营业用房同比增长76.3%。房屋竣工面积114.7万平方米，同比增长77.2%，其中，住宅竣工面积99.47，同比增长69.4%，商业营业用房同比下降13%。房屋新开工面积同比增长11.2%。其中，住宅新开工面积增长6%，商业营业用房同比增长97.3%。

（六）分县区房地产开发和销售基本状况

1-11月，海城区房地产开发完成投资56.28亿元，同比下降28%，银海区73.53亿元，同比增长10.9%，合浦县13.85亿元，同比增长75.3%。

海城区商品房销售面积完成58.05万平方米，同比增长9.8%，银海区66.74万平方米，同比增长19.1%，合浦县35.33亿元，同比增长24.6%。

各县区房地产开发、销售分化差异拉大，银海区和合浦县房地产持续产、销两旺；海城区房地产开发受土地和资金等因素限制所占份额低于银海区，但是，在全市房地产开发销售市场上还是据较为重要地位，对总量增减和增速具有举足轻重影响。

二、主要存在问题

（一）资金困难，项目推进缓慢。 部分在建的商品房开发项目由于资金落实到位缓慢致使施工进度拖长；部分在建的项目由于资金筹措艰难致使建设工程半停半建、转建甚至停建，项目推进缓慢。

（二）项目已开工，材料不全未能及时入统。 部分项目由于享受各种优惠政策，施工、报批和办证等流程交错进行，导致资料不齐全、手续不完善影响入统。

（三）房企统计基础工作薄弱。 由于在基层从事房地产统计的人员基本上是身兼数职，且流动性大，而企业内部分工细致，基础数据涉及多部门，如商品房开发投资额出自企业财务指标，销售指标出自售楼处，统计员不愿协调或协调不好的情况时有存在，因此房企中能够熟练掌握房地产开发统计业务的专业人员屈指可数，从而影响数据质量。

三、简要建议

（一）刺激销售，消化库存，加快资金回笼。

房企属于资金密集型行业，公司往往要通过负债方式来筹措一部分资金，所以销售能够提供强有力的支撑，便可使公司减少对银行贷款的依赖。 一方面 房企积极创新营销手段刺激销售、消化库存，实现量涨价稳。 另一方面 政府在公积金贷款政策等方面继续创造宽松环境，建议从贷款利率优惠、放宽提取条件、简化审批程序和拓宽使用渠道等方面着手推出利好政策。

（二）简化新增企业及项目入库手续，便于新开工项目及时入统。

受新增房地产企业及项目入库条件制约，一些已开工的项目没有能够提供完整的入库资料，造成没能及时入统，对全市房地产开发投资增速波动带来一定的影响，如金海城、银投乾坤国际城等大项目因缺少施工许可证未能入统。因此，简化新增企业及项目入库手续，同时，主管部门加快行政审批速度，合力助推新开工项目及时入统。

（三） 提高统计执法水平，加强业务培训，确保数据质量。一是 加强统计法宣传，加大统计执法力度，营造良好工作环境；探索更有效的的方法留存执法证据，便于统计执法工作的开展，进一步提高统计部门的权威，增强企业的意识。 二是 统计部门加强对企业统计员的业务培训和指导，帮助基层统计员提高统计业务知识，保证项目及时入统、数据准确上报，准确的反映房地产市场运行情况。