玩转节地“魔方”
19.08.2015 12:03
本文来源: 国土资源厅
该市以“三旧”改造为抓手，通过开发运作，撬动大量低效率的土地资源；积极推行立体发展节地模式，实施地上标准厂房和地下空间开发建设；同时，以规划节约为引领，推行新增建设用地消耗节地考核模式，逐步走出了适合自身发展的节约集约用地道路。目前，在广西获“全国国土资源节约集约模范县”称号的7个县中，柳州市就占了3个。
A “三旧”挖潜：节约土地万余亩
近日，记者在柳州市和兴园小区看到，该小区设施完善，幼儿园、健身设施、休闲广场等一应俱全，小区住户怡然自得。
“新房子方便多了！”小区住户韦秀花说。韦秀花的老伴是原搪瓷厂员工，以前住的房子又旧又破，只有20多平方米，用水要到屋外，下雨天房子甚至还漏雨。通过政府部门的开发，旧房子被拆掉重建，按照相关政策，他们获得补偿一套面积48平方米的新房，以较低价格补齐差价后，韦秀花一家住上了一套76平方米、三房两厅的新房子。
“和兴园”是全国第一个以改制企业职工危旧房集中区改造的项目，该小区是原搪瓷厂厂区和生活区，改造前普遍为3-5层的砖房、板房。2008年，柳州市大力实施改制企业职工危旧房集中区改造工程，有效整合资源，政府以“零负债、零收益”方式运作，并且按照“片区安置，就地安置，以小房换大房”的原则推进。当年，和兴园建设项目开工，项目内建设商业、住宅楼11栋，安置房全部实现水、电、气三通，达到基本入住要求。目前，小区入住率达97%以上，盘活土地415亩，增加有效建筑面积约23万平方米。
按照“和兴园”的模式，2008年以来，柳州市先后对市区的胜利小区、仁和馨园等16个项目进行改造，累计盘活存量土地753亩，增加有效建筑面积约124万平方米，节约土地约3700亩，约1.5万户企业职工的居住条件得到改善。
“城市要发展，企业要扩大规模，但用地指标受到一定控制，这样就必须深度挖潜，通过对危旧房、旧厂区、旧城区进行改造，实现土地资源二次开发。”柳州市国土资源局有关负责人说。
近年来，柳州市启动企业搬迁改造即“退二进三”战略，对市区内影响市区景观、排放不达标的工业企业，分期分批实施搬迁，为产业转型升级拓展空间，腾出的城区工业用地用于发展第三产业和房地产开发。
目前，柳州已完成搬迁改造企业30家，腾出的旧厂区盘活存量土地1561亩，节约土地约7800亩。企业搬迁改造推动了产业集聚，随着重型污染企业逐步退出中心城区，极大改善了城市的环境。
此外，柳州还推进旧城区改造。2012至2014年，该市旧城改造项目容积率由原来的1.2-1.8增加至现在的2.0-3.5，增加有效建筑面积约296万平方米，节约土地约3700亩。
B “上天入地”：土地价值最大化
在江苏旷达汽车座套有限公司柳州分公司厂房内，工人正神情专注地用缝纫机加工汽车座套。
“搬进租用的标准厂房，省去了买地建厂的繁琐，离客户更近，人工、物流的成本也降低了。”该公司运营经理姜云华介绍，企业已为柳州汽车企业供货近20年，这两年才到柳州设置分厂，去年的营业额已达亿元。
旷达柳州分公司入驻的是柳州市白露工业园中小企业创业基地。该基地为广西首个由国家发改委批准成立的中小企业创业基地，是柳州市通过“政府引导、业主开发、市场化运作”的方式，引进民间资本建设的。基地内建设楼高多层的标准厂房共六栋及综合楼一栋，总建筑面积近6万平方米，占地面积仅3.54公顷。2014年基地税利3500多万元。
“目前有28家企业入驻，绝大多数厂房已经租完。”该基地开发公司柳州中心的项目经理钟柳华表示，基地的场地供不应求，旷达公司最初只租用了一层标准厂房，随着生产扩大，现在已经租用到两层，甚至还有意多租一层。
白露工业园所在的柳北区制定了相关政策，对申请入驻工业园区的企业，在经济指标和投资强度指标上严把审核关，力求每寸土地发挥最大价值。如对生产工艺无特殊要求的项目，不得建造单层厂房。
此外，柳北区还对工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造，促进传统产业转型升级，提高土地强度和增加容积率的，不增收土地价款和各种建设规费，并给投资者一次性补助，促进企业主动节约集约用地。白露工业园内的柳州宝钢汽车钢材部件有限公司，一期占地3.26公顷，二期占地2.02公顷，2014年总产值达到11.68亿元，每公顷产出达2.21亿元，远远超出自治区A类园区4751万元/公顷的标准。目前，白露工业园工业用地综合容积率达到1.2以上，建筑密度达到45%以上，固定资产投资强度达到5300万元/公顷以上。
除了“上天”还要“入地”。近年来，柳州市积极推行立体发展节地模式，实施地下空间单建式和结式开发模式。5年来，该市利用城市地下空间建设商业设施、停车场等，节约土地约1.6万亩，利用地下空间2305万平方米。
C 规划约束： 把好节地“方向盘”
土地规划节约是最大的节约。为把握好这个“方向盘”，柳州市下足了功夫。
“我们利用国土资源‘一张图’，引导项目前期的选址在符合土地利用总体规划和城市规划情况下，选在土地资源的剩余空间。”柳州市国土资源局总工程师余丽琼说。
为遏制城市“摊大饼”式发展，柳州市在《柳州市土地利用总体规划》和《柳州市城市总体规划》的基础上，进一步制定了《片区控制性详细规划》，增加对土地节约集约利用的规划指导。编制《柳州市地下空间开发建设总体规划》，推行由平面扩张向立体发展的节地模式。推行单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗节地考核模式，合理规划产业布局，调整产业结构。
同时，该市出台政策明确了提高土地利用效率的标准，鼓励开发区（园区）建设标准厂房提高土地利用率，并制定奖励机制。积极实施差别化政策，在产业结构上，用地指标投放重点向保障性住房、惠民工程、结构调整、公共服务、节能减排等方面倾斜。按照推进形成主体功能区的要求，在全市范围内划分北部生态屏障保护发展区、南部丘陵平原农业综合发展区、中心城市集约发展区三个土地利用综合区。
针对土地闲置，该市提高了原有的闲置土地处理标准，因土地使用者原因造成闲置土地的，严格按照出让或划拨土地价款的20%收取土地闲置费，并重新约定项目开竣工时间。对符合收回土地使用权的，坚决依法收回。
通过创新国土资源管理方式，柳州市逐步走出了适合自身发展实际的节约集约用地道路。但柳州并未止步，计划把成功做法扩展到促进柳州环境与产业融洽、生态与经济同步上来，力争成为全国首个生态与工业融合发展的老工业基地成功转型的示范。
本文来源: 国土资源厅
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