市民购买三产房无法办理不动产权证 房款或打水漂

　　打低价格广告的三产房非常有诱惑力，相关部门提醒该房风险大，购房者应避免购买    本报记者  段柳健  摄

　　如今，南宁市的商品房一般为精装修交付，购房者购房时除了要付首付，还要在一定期限内付清精装修部分款项。记者走访发现，三产房小户型总价比不少商品房楼盘的首付还要低，对于市民来说“诱惑”不小，吸引了一些购房者下手。记者从南宁市房地产监察支队了解到，该部门常常接到不少关于三产房问题的咨询及投诉电话。南宁市相关部门及专家学者表示，购买产业用地上开发建设的房产风险大，市民应避免购买。

　　风险一：购买三产房无法办理个人不动产权证

　　“子女上学怎么办？能落户吗？”“能不能办不动产权证？以后要更名怎么办？”走访中，记者向一个三产房项目的销售人员咨询。该销售人员称，市民购买该小区的房子，楼盘交付后几年，购房者补交土地出让金就可以办理个人的不动产权证。以后想交易，到国土资源局进行更名就可以了，也不影响子女入学，没有后顾之忧。“你可以上网查一下，这些都是有政策文件规定的。”

　　那么，是否真如销售人员所说，购买三产房的市民能够顺利地享受到与商品房同等的子女入学、办理个人不动产权证、进行上市交易的待遇吗？销售人员的说词是不是“套路”？对此，记者向有关部门进行了咨询求证。南宁市国土资源局回应称，将产业用地用于商品住宅开发不符合规定,  产业用地上开发建设的住房不具备“五证”齐全的条件，购买此类住房的市民无法办理不动产权证。此外，集体土地性质的产业用地也不得转让。

　　南宁市国土资源局工作人员进一步解释道，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，因此，购买此类住房的市民无法拥有不动产权权利，也无法通过补缴土地出让金上市合法交易买卖。

　　近年来，少数开发企业、农村集体及其他经济组织利用集体土地进行违法开发、建设、销售，扰乱了全市房地产市场秩序。早在2013年，南宁市住房保障和房产管理局就在官方网站中发出《关于禁止利用集体土地进行违法开发建设的通告》。

　　该通告中提及，根据国家相关法律、法规规定，只有乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设才能依法申请使用农民集体所有的土地。未经批准，任何单位和个人不得租用、占用农村集体土地进行非农业建设。而施工、设计、监理等单位违反规定承接违法工程项目的，按照有关法律、法规规定进行处理；对于已经违法销售的房屋，凡属于违反城乡规划，不符合城市土地利用规划、不符合消防和质量规范的建筑，将依法予以处理。

　　南宁市国土资源局提醒，广大市民应避免购买产业用地上开发建设的住房，以免造成财产损失。

　　风险二：土地使用权租赁期到期后将失去使用权

　　在龙岗片区的一个三产房项目，销售人员称，由于是三产用地建房，该项目只有一本“大证”，个人无法办理不动产权证，购买时签订的也不是购房合同，而是合作建房合同，“其实买的是40年的使用权，所以要签订两份有效期是20年的合同”。

　　南宁市房地产监察支队相关科室工作人员分析，如今，有的房地产开发商通过租赁集体土地在三产用地上进行投资开发，购房者以投资参与项目合作建房的方式获得使用权，与开发商签订的是《合作建房合同》，而不是购房合同，并不具备房屋产权。今后，如果根据新的规划对三产房进行拆迁，对于该村村民以外的人而言，很有可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬境地。

　　据了解，有的三产项目会在《合作建房合同》上约定拆迁赔偿细则，但《合作建房合同》是投资商与购房者双方的约定，与土地提供方（村委）没有产生直接权利义务关系，换言之，如果遇到拆迁赔偿的情况，全体村民作为土地的集体所有者，并没有义务将土地的赔偿款分给购房者，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　另外，在土地使用权出让（租赁）期到期了以后，这部分土地仍然会回归到村民，归全体村民所有，那么，购房者就不能继续享有土地使用权。

　　风险三：若开发商资金链断流市民房款“打水漂”

　　从开发商资质的角度而言，想要购买三产房的市民也要面临一定的风险。一名房地产业内人士表示，三产房在开发商身上的隐患不小。由于土地价格上扬，部分小型房地产公司已经拿不到地，所以都将目光集中在了三产用地，开发商和村委签订租用协议后开始建设，但开发商资金并不充裕，推动项目主要靠房屋出售后拿到的回款，“南宁有个项目听说开盘两个月内就要回款1000万元以上才能支撑下去，那么低的售价，并不好做”。

　　走访期间，为了让记者吃下“定心丸”，一名三产房项目销售人员称，目前该楼盘将建4栋房屋，其中2栋对外销售，2栋村民居住，“村民自己都住在这，他们也是认可了开发商的资质的”。

　　对此，业内人士表示，因为三产用房大多是小型的房地产开发商，所以可能出现资金链断流，或是未经过合法的报建、审批等程序情况，市民购买的商品房可能没办法正常竣工，将会面临“房子未必能建起来”的风险。“早几年好多三产房都没能做起来，烂尾的特别多，安吉就有好几个。”

　　■部门提醒

　　市民购房 各环节要“长心眼”

　　对于市民来说，都希望买到称心如意的房子，但是房地产交易由于专业性强，涉及法律问题多，许多市民在购房时往往无从下手。

　　根据南宁市《关于禁止利用集体土地进行违法开发建设的通告》，凡购买建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等“五证”不全的房屋，引起房屋纠纷、经济损失等将不受法律保护。

　　对此，南宁市房地产监察支队结合近年来市民在购买商品房时比较容易产生纠纷的问题，就各环节要注意的问题向市民提出建议。首先，市民在购房时，要注意查看是否“五证”齐全。一般而言，有了商品房预售许可证，其他“四证”均会持有，而三产房是不具有商品房预售许可证的。

　　市民在查看商品房预售许可证时，应重点注意要购买的商品房是否属于核准预售的楼栋以内，如：预售的是1栋、2栋，市民买了3栋、4栋就有风险；其次，确认售房公司是否与商品房预售许可证上的预售公司一致，如果不一致，则需要查看相关的售房委托书。

　　此外，签订合同要慎重，购房人拿到合同样式后，应详细阅读合同条款，充分了解合同内容后再与售房人签订买卖合同。在签订正式合同之前，不要轻易支付购房定（订）金。需要特别注意的是，对于房地产公司或经纪公司的一些宣传和承诺，如在合同中没有体现的，应与其协商列入合同条款，避免日后产生纠纷。

　　在交付购房款时，为了保证商品房预售款专款用于商品房项目建设，商品房预售款应存入“商品房预售款专用账户”，市民转账时应确认购房款转入账户与专用账户一致，如果账户信息不一致，应予以拒绝并要求售房人予以更正。

　　市民在购房时遇到问题，可及时联系南宁市房地产监察支队举报投诉，投诉电话0771-4856322。 （记者    廖欣  王志鹏 通讯员  麻凯）

编辑：罗宁