广西房地产开发业实现大发展—广西第三次全国经济普查分析之二十

近年来，随着广西经济社会进入快速发展的上升阶段，国内外经济发展环境改善，国内多种政策利好因素叠加，特别是西部大开发政策的持续延伸作用，全面建成小康社会的发展空间扩大，中国-东盟自由贸易区发展进入“钻石十年”，广西“两区一带”建设初见成效，“双核驱动”加速效应不断显现，极大地提升了广西房地产业的发展速度，使其不但成为反映广西经济发展状况一面镜子，而且成为广西经济发展的一个动力源泉，为广西经济社会发展做出了巨大的贡献。根据全国第三次经济普查资料反映，在2008—2013年的5年时间里，广西房地产业继续保持较快发展态势，企业数量、资产规模、从业人数、生产经营规模与效益等方面，都得到了较快增长。

一、房地产开发规模不断扩大，商品房销售价格稳中有升

（一） 企业个数快速增长，从业队伍不断壮大。 近年来，由于比较宽松的投资环境，加上房地产开发投资周期短，回报率高，吸引了大批企业界人士纷纷投入到房地产业中来，使市场主体呈现出多种经济成分并存的多元化格局，且内部结构也在不断变化。截止2013年末，全区共有房地产开发经营企业3788个，比2008年末增长20.9%。  2013年末，全区房地产开发经营企业9.04万人，比2008年末增长51.4%。 

在广西房地产企业中，不仅有国有、集体、股份制、私营、联营经济，还吸引了不少广西区外企业、外商、港、澳、台商等境外企业来广西合资或独资进行房地产开发。第三次经济普查资料显示，到2013年底，私营和有限责任公司是广西房地产市场的主要力量，其中私营企业有2163家，有限责任公司有1169家，分别占全部房地产企业个数的57.1%和30.8%。（见下表）

（二）开发投资保持较快增长，房屋建设规模不断扩大。 2013年，广西房地产开发投资累计完成1614.63亿元，比2008年增长157.4%，年均增长20.8%；占全区固定资产投资比重由2008年的18.9%下降到14.2%。在这五年中，2010年房地产投资增速为48.2%，是继2003年房地产开发投资首次突破百亿元，增速高达58.9%之后，广西房地产开发迎来又一个投资高潮。2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新国八条）。内容主要包括了加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求等工作措施，同年3月份广西首府南宁市开始施行限购令，多种因素叠加，影响了房地产商投资热情，全区房地产投资增速开始回落，2011年全区房地产投资增速为25.8%，比上年回落22.4个百分点，2012年全区房地产投资增速则在2011年大幅回落的基础上再次大幅回落，增速跌至冰点，仅有2.5%。2013年全区房地产开发投资增速延续了2012年低速增长的态势，比2012年增长3.8%。

2013年，广西房地产开发施工房屋面积16040.17万平方米，比2008年增长133.2%，年均增长18.5%；竣工面积1712.68万平方米，比2008年增长36.6%，年均增长6.4%。房屋竣工率由2008年的18.2%下降为2013年的10.7%。受物价上涨和房屋建造层数提高等多种原因影响，全区竣工房屋价值提高较快，2013年竣工房屋价值390.89亿元，比2008年增长154.5%，年均增长20.5%，比房屋竣工面积平均增速高14.1个百分点，竣工房屋造价由2008年的1225元/平方米提高到2282元/平方米。

（三）销售市场受政策影响起伏较大，价格稳中有升。 2013年，广西商品房销售面积2995.58万平方米，实现销售额1375.79亿元，分别比2008年增长69.4%和175.4%，年均增速分别为11.1%和22.5%。在这五年中，2009年是房地产销售增长最快的一年，2009年商品房销售面积达2383.76万平方米，同比增长34.8%，实现销售额777.17亿元，同比增长55.6%。从2011年“限购令”在南宁开始施行，加上大面积铺开的保障性安居工程建设，广西房地产销售热度开始降温，2012年是商品房销售增长较慢的一年，商品房销售面积为2759.26万平方米，同比下降6.9%，实现销售额1159.83亿元，同比增长3.7%。2013年房地产销售市场再度回暖，商品房销售面积和销售额分别比上年增长8.6%和18.6%。

2013年，广西商品房平均售价为4593元/平方米，比2008年提高1767元/平方米，提高了62.5%。从各类房屋价格的变化情况来看， 2013年住宅平均售价为4219元/平方米，比2008年提高1585元/平方米，提高了60.2%。；办公楼平均售价为13483元/平方米，比2008年提高8524元/平方米，提高了171.9%；商业营业用房商品房平均售价为10324元/平方米，比2008年提高4247元/平方米，提高了69.9%。住房、办公楼和商业用房的性能品质（例如：质量、环境、设计和高新环保建材的使用等）的不断提升，也促进了房价的上涨（见下表）。

二、广西房地产开发业对经济增长的贡献与作用分析

房地产业以商品房开发、销售为主体，是国民经济发展的基础性行业；房地产业也是国民经济的先导性行业，房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件，为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。同时，房地产业还具有支柱产业的特征，房地产业横跨生产、流通和消费三大领域,是支持工业化、加快城市化,扩大投资需求、带动消费需求，增强城郊居民收入的抓手和 “牛鼻子”产业,关联效应相当明显。房地产业的发展,有力的推动了建筑业、建材、机械、装潢等50多个行业部门的发展。

（一）对固定资产投资的拉动作用凸显

投资需求是拉动经济增长的重要动力之一，房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，直接拉动固定资产投资的增长。历年来，广西房地产开发投资占固定资产投资比重约15%左右。第三次经济普查数据显示，2013年，广西房地产开发投资完成1614.63亿元，同比增长3.8%，占全社会固定资产投资比重13.6%，比2008年回落3.0个百分点，拉动全区固定资产投资增长0.3个百分点，广西房地产开发投资仍存在较大的发展空间。

房地产投资的发展，新建楼盘的落成，将带动相关市政道路建设、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、城市公共交通运输等基本建设市政配套设施的相关行业投资的发展。（见下表）

（二）对国民经济的拉动作用明显

房地产业增加值是GDP重要组成部分之一，房地产业增加值指所有从事房地产活动的常住单位在一定时期内新创造的价值。目前，我国房地产业核算包括如下经济活动：（1）房地产开发经营活动：指房地产开发经营企业及其他各种类型的单位在土地和房屋开发经营活动中所从事的商业性服务活动，主要包括房地产经营、交易和租赁等活动，不包括从事土地平整、改良和房屋建筑等活动。（2）房地产管理活动：包括房地产管理部门（包括住宅发展管理、土地批租经营管理和其他房屋管理活动）和物业管理企业（包括提供房屋维修和管理服务）部门的活动。（3）房地产经纪与代理活动：指在房地产买卖过程中所发生的经纪与代理等中介活动，包括房地产交易所、房地产估价所、房地产中介服务等单位从事的活动。2008-2013年，广西房地产也增加值占GDP比重在4%左右。根据第三次经济普查数据显示，2013年，广西房地产业增加值551.18亿元，占GDP的比重为3.8%，总量比2008年增长94.8%，占比回落0.2个百分点。（见下表）

（三）有效提高了政府税收

在现行的房地产税收体系中，有专门针对不动产而设置的税种即房地产“五税”，分别为房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税。2013年，广西房地产“五税”收入合计267.25亿元，是2008年的2.88倍，占广西本年财政收入的比重从2008年的8.2%提高至的13.4%，年均涨幅1个百分点左右。房地产相关税种在地方税种中重要性不断增强，对地方财政的贡献率也越来越大。房地产在交易过程中，还会产生房地产营业税，2013年广西房地产营业税84.75亿元，占全区营业税收入的27.9%。

（四）积极有力的促进了就业

房地产市场的发展，有效的为社会提供了就业机会，其主要影响在两方面，一是房地产行业本身的就业人数（包括开发经营、物业管理、中介服务等），的第三次经济普查数据显示， 2013年房地产开发行业单位年均从业人员合计达9.04万人，比2008年增长51.4%。二是与房地产业密切相关的建筑业就业人数，房地产业发展，也带动了建筑装饰等劳动力密集型行业的发展，有效的促进了农民工就业，解决了部分进城务工人员就业难的问题，2013年，广西从事建筑业行业从业人员合计143.80万人，是2008年1.66倍。房地产和建筑业两个行业的从业人数占全社会从业人员人数的比重5.2%，房地产业的发展对其它关联行业的就业也产生带动作用。

三、广西房地产开发市场存在的问题

（一）商品房待售面积较快增长，存量房难以消化。 2008年以来，广西商品房待售面积快速增长，虽然2012年房地产市场转冷，投资热情有所减退，但房地产投资增速仍然超过商品房销售面积增速9.4个百分点。在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长，广西商品房竣工面积和待售面积仍在不断增加。如果市场销售不出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能。2013年商品房待售面积为1225.46万平方米，比2008年增加993.27万平方米，商品房待售面积是2008的5.28倍，若按2013年全年商品房销售面积2995.58万平方米来计算，即使没有新的房地产项目竣工，去库存仍需要近半年时间。

（二）供求结构向商用倾斜，住宅投资增速下滑。 随着广西房地产业的快速发展，广西非住宅商品房发展过快，2013年广西办公楼完成投资51.67亿元，是2008年的10.1倍，2009—2013年平均增长58.9%，占房地产开发投资的比重由2008年的0.8%提高为3.2%，办公楼投资实现快速增长；商业营业用房完成投资174.88亿元，是2008年的3.1倍，2009年—2013年平均增长25.8%，而5年间住宅投资额平均增长速度为23.1%，住宅投资增速低于非住宅商品房投资增速。

此外，从广西实际需要看，广西大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应的中高档商品住宅依然偏多。2013年房地产开发企业住宅竣工12.85万套，销售25.56万套，可见住宅商品房供不应求，差额达12.71万套；而别墅、高档公寓竣工1380套，销售1319套，竣工套数比销售套数多61套。在高档商品房不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则供应较少。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。

（三）地区间发展不平衡 ，部分地区房地产规模小。 广西房地产经过几年的快速发展，各个地市的房地产业都得到了不同程度的发展，但是受各地区自身经济环境和经济总量的制约，广西各市房地产业区域发展不平衡。广西房地产开发主要集中在经济较发达地区的南宁、柳州、桂林、北海、防城港等经济总量大或海滨旅游城市，其他城市的房地产投资均较小。广西房地产市场发达的地区以南宁、柳州、桂林等城市为代表，其中南宁市开发规模就占了广西开发总量的25.8%，占比超过两成，南、柳、桂三个城市就占了广西开发总量的53.0%，占比超过一半。

从销售面积方面来看，广西房地产销售面积最大的是南宁市，其次是桂林市和玉林市。从房地产完成投资额和销售面积比较来看，贵港、玉林、百色、来宾、崇左等城市房地产业的完成投资均处于广西的中下游水平，但房屋销售情况却表现良好，可见这些城市对房屋的需求量还是比较大的，应加大对这些经济总量虽然不大，但对房屋需求热情较高城市的房地产业开发投资。（见下表）

四、促进广西房地产业健康发展的对策建议

（一）灵活运用政策，积极盘活存量。 实现房地产的可持续发展，就要改变当前广西房地产增量市场与存量市场的不均衡状态。发展存量房市场，要改变人们的“人人有房产、人人有新房”这样的观念，促进二手房市场的流通。另外，我们应该加强金融方面的支持来促进存量房市场特别是租赁市场的发展。在现有国家政策允许范围内，增加房产税，降低交易税，提高空置房的使用效率，将存量市场盘活。同时，为促进房地产增量市场和存量市场均衡发展，建议培育和引入诸如信托投资公司、房地产资产管理公司等具有理性投资行为、专业管理团队的机构投资者，通过房地产投资信托基金等创新金融工具，通过市场化方式聚集起来资金投资于存量市场，凭借资金规模优势聚集资源，然后再进行处置、租赁。

（二）继续加大住宅投资力度，确保刚需住宅供给。 要改变当前广西房地产投资市场住宅比重回落的态势，一是国土部门要根据实际情况稳定土地供应水平，要比照前3—5年住宅用地平均供地量，持续加大住宅用地供应力度。二是要给予房地产企业一定的政策优惠，引导房地产企业开发重心回归到住宅上来；三是放宽保障性住房准入标准，加大刚需房供应购房者信心。通过广西城镇化率年均增长速度、人口自然增长率及城镇人口人均居住面积等指标测算，目前，广西年均增长的住房刚性需求在3000万平方米左右，投资额在1800亿元左右。同时，目前广西城镇化率水平远低于全国平均水平，为实现与全国同步小康的目标，提高城镇化水平，确保新增城镇人口住有所居，新增住宅建设不可或缺。