500强房企规模增速下滑 融资渠道逐渐恢复

　　3月24日，2015中国房地产500强测评成果发布。根据授权中国证券报独家披露的测评报告，2014年500强房地产开发企业总资产均值为257.85亿元，同比增长5.99%，而上年同比增幅为20.34%；净资产均值方面，2014年为65.13亿元，同比增长7.59%，增速较2013年下降6.32个百分点。500强房地产开发企业规模增速整体呈现出下滑趋势，资产规模由快速上升转变为相对平稳低速增长阶段。在行业整体进入平稳增长阶段后，企业寻求发展的路径明显分化。

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心已连续七年进行此项测评，成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。

　　 万科连续七年位居榜首

　　2015中国房地产开发企业500强区域分布延续了近年来相对稳定的基本格局。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区仍然占据榜单大半江山，分别占500强的37.50%、18.00%和14.40%。其中，万科集团以超群的综合实力连续七年位居榜首，恒大地产和绿地集团跻身三强，保利地产、中国海外、碧桂园、世茂地产、融创中国、龙湖地产和富力地产分列四到十位。其中，融创中国凭借近几年的快速规模化首次跻身前十。

　　分析近七年进入前100名的企业可以发现，在近七年市场波动明显且行业竞争日趋激烈的背景下，领先军团中存在一批持续表现稳定的企业。其中，20强企业就是排名稳定的典型代表，20强企业中连续7年进入前100名的共计17家，更有11家企业连续7年进入20强。

　　2014年，全国商品房销售仍处高位，但较上年有所下滑。全国商品房销售面积为12.06亿平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额7.63万亿元，下降6.3%。其中，绿地、万科销售金额均超过2000亿元大关，再度刷新行业纪录。同时，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达3.08亿平方米，同比增长1.1%，销售金额创下3.41万亿元的新高，同比增长4.4%，尽管增速大幅收窄，但在全国商品房销售小幅下滑的背景下保持增长已经明显优于全国整体水平。

　　2014年，房地产开发行业集中度不断提升，马太效应日趋加强，叠加年内行业景气程度不佳，行业整合进程有所加速。佳兆业身陷破产重组风波，融创绿城收购一再生变，中小企业也不断爆出破产消息。相关统计数据显示，2014年房地产行业并购标的交易超过200起，同比增幅约为80%，并购金额超过千亿元，其中跨境并购完成交易超15亿美元。

　　 融资渠道逐渐恢复

　　2014年年初，几家上市房企普通股定向增发和债券融资方案先后获批，房地产再融资渠道开闸预期不断升温。2014年9月，央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。此外，REITs、住房抵押贷款支持证券等金融创新手段也有望成为企业融资渠道的选择。

　　至此，房地产开发企业资本市场融资渠道逐渐恢复正常。2014年共有20家房地产企业完成定向增发，累计募集资金总额420亿元。同时，可转债、中票等其他融资方式也成为房企降低融资成本的重要选择。

　　随着融资渠道的不断回归，房地产开发企业特别是上市房企对于银行贷款高度依赖的融资结构逐步改善，且上市房企融资成本的优势随之显现，企业间融资成本差异呈现出显著的马太效应。年内万科、保利分别成功发行中期票据，利率分别为4.7%和4.80%；龙湖年内首次发行人民币优先票据，息率为6.75%，相比其他融资渠道和其他企业融资成本均相对较低。中小型开发企业年内海外融资等渠道融资成本则大多在8%以上。如云南城投以债权收购方式获9亿元借款，利率为10.2%。

　　2014年，房地产开发企业面临较大的资金面压力。500强企业资产负债率均值为65.66%，基本与上年持平；净负债率均值为93.73%，较2013年84.01%的均值提升9.72个百分点，刷新该指标新高。

　　受到2014年前三季度较大的销售压力影响，500强房地产开发企业大多放缓了开发节奏，随着第四季度销售窗口的打开，企业纷纷加大存货去化力度。受此影响，2014年500强房地产开发企业存货均值增长率为8.14%，虽继续攀升，但增长速度明显放缓。

　　 互联网思维不断深入

　　在行业整体进入平稳增长阶段后，企业寻求成长发展的路径明显分化。恒大进入“多元+规模+品牌”战略阶段，以规模化和多元化发掘持续成长动力；融创通过深耕天津、北京、上海、重庆、杭州、苏州六大城市的高聚焦战略和合作并购获取优质土地资源等方式保持较高的增长速度；而华润则更重视企业业务发展和财务稳定性，企业运营整体稳健。

　　年内，房地产开发企业对于转型发展的思考尤其活跃。在市场总量上升空间相对有限且行业集中度加速提升的背景下，如何在产业内保持并提升自身的位置成为所有房地产开发企业面临的共同问题。目前，房地产开发企业转型主要分为两大类别，一种是围绕房地产开发业务，以提升管理能力、产品竞争能力、打造品牌优势等为表现形式的业务能力提升的转型改造；另一种是产业链上下游拓展和以资金优势进入盈利性较强的新行业等为代表的外向转型。

　　此外，2014年“互联网思维”受到普遍关注并深入到不少企业内部。一方面互联网在营销方面的优势进一步提升。网上拍卖、秒杀、微博、微信等营销手段不断深入，电商、众筹、O2O等各种模式也逐渐成为房地产营销的重要模式。除起到颠覆传播模式和放大传播效果等作用外，互联网还成为房地产开发企业提升服务质量的重要途径。另外也有不少房地产开发企业与互联网开启协同发展模式。

　　整体而言，2014年以来，房地产开发企业净利润增速继续低于营业收入增速，加之各地地价不断走高，房企利润增长压力不断提升，企业正在通过整合资源、变革模式来寻求新的增长点，房地产行业已随着我国经济结构调整大势进入新常态。