据新华社北京3月30日电 （记者吴雨 刘铮）中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。
市民反应
首付下降 有人考虑买二套房
广西新闻网-南国早报记者 李俭芹
3月30日，央行、住建部、银监会出台的楼市新政，引发各方关注。虽然南宁市相关部门暂未收到具体文件，但部门和房地产业人士对于这一消息都表达出欣喜之情，认为“这不是单纯的救市，而是一次对楼市系统性的调整”。
从60%到40%
首付款比例下降不少
据了解，此次政策调整前，南宁市二套房贷最低首付比例为60%。
33岁的黄先生在2010年买房结婚，由于他和妻子都刚刚步入社会，经济能力达不到一次到位来解决住房问题，因此，小两口贷款购买了一套50多平方米的小两房。随着孩子的出生，父母也来帮忙带孩子，“家里挤得连转身都碰头”。他们一直渴望换一个大一点的房子，可是，六成首付成了“拦路虎”，“二套房贷最低首付比例降至四成，我们勉强可以凑够首付，买个大点的房子，还可以接父母一起来住”。
对于这一政策，不少房开商大呼“利好”，称国家出台政策不光是救市，更是系统性调整楼市。南宁市住房保障和房产管理局（以下简称“住房局”）相关负责人称，已在网上看到消息，但尚未收到文件。南宁这些年发展较快，不少年轻人来创业，但购买大户型房产对年轻人来说，压力比较大，所以不少像黄先生一样的年轻人选择小户型来过渡。这次政策调整，将极大地缓解他们的压力，改善住房条件。
●举例：假设市民某先生已有一套贷款购买的小房子，现在他想购买一套总价为100万元的第二套房，在政策调整之前，最低首付款为60万元；在政策调整之后，最低首付款为40万元，少付20万元。
公积金贷款政策
能否进一步放宽
本次政策调整前，南宁市民第一次办理住房公积金贷款时，如果所购商品房建筑面积在90平方米（含）以下的，最低首付比例为20%；90平方米以上的或办理组合贷款的，最低首付比例为30%。第二次办理住房公积金贷款的，最低首付比例为房屋总价的50%。
南宁市民陈女士婚前用公积金贷款买了小户型，现在一家人正想换个大房子，她发现，在这次政策调整中，公积金贷款购买二套房最低首付比例从50%降到30%，这让她惊喜不已，但也有点郁闷。她说，商业贷款在未结清第一套房贷款的情况下，能够再贷款买第二套，但公积金必须在结清第一套房贷款后，才能再次申请贷款，“提前还款又再存二套首付，压力大了点”。
南宁公积金中心相关负责人称，他们已经通过媒体获知了该消息，但由于具体的文件还没有到，关于南宁是否会进一步放宽公积金贷款政策、以及何时开始执行，还有待进一步明确。针对市民的看法，南宁公积金中心区直分中心贷款科科长卢钊称，公积金贷款旨在帮助职工解决住房问题，比商贷的政策要更宽松一点，在今年4月份，他们会根据文件精神，进一步修订本地的贷款办法。
个人转卖普通住房
营业税免征期限5年变2年
新华社北京3月30日电 （记者韩洁 申铖）财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
●举例：假设某市民第二次申请公积金贷款购买一套总价为50万元的房产，在政策调整之前，最低首付款为25万元；在政策调整之后，最低首付款为15万元，可少付10万元，对一个普通家庭来说，减轻了不少经济负担。
政策解读
新政实施后，市民卖房能省多少钱？
若以100万元出售一套持有3年、位于南宁市区范围的普通住房，可省下税费5.5万元
广西新闻网-南国早报记者 雷倩倩
财政部、国家税务总局30日联合发布消息，个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。调整后，二手房的营业税具体怎么交？3月30日，自治区地税局工作人员进行了解读
持有住房时间 以房产证或契税证明为准
自治区地税局劳务税处相关负责人玉国兴介绍，根据目前发布的信息来看，政策主要是将卖方市场上个人出售普通住房的营业税免征期限，由5年缩短为2年，其他政策内容没有变动。
那么，该以何凭据判断个人持有房屋的时限呢？玉国兴表示，个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；反之，则以契税完税证明上注明的时间为准。
事实上，个人转卖已购住房，营业税的免征年限曾几经调整。早在2005年，二手房进行交易时，持有该住房是否达到2年（含2年），即为应交或免征营业税的期限；2009年，个人住房转让交易中，营业税征免时限由2年恢复到5年；2011年1月26日国务院常务会议要求，个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税，该政策执行至今年3月30日。
玉国兴表示，根据目前发布的调整信息来看，政策主要缩短了卖方市场上个人所需持有住房的时间，通过调整，可在一定程度上降低二手房交易的成本，刺激存量房市场，促进房地产市场健康发展。
新政影响市场 业内预测房价会微调
二手房营业税免征年限“5改2”是否会对南宁楼市带来利好？
南宁市住房局相关人员称，此前，必须同时满足满5年、家庭唯一住房、144平方米以下等三个条件才能免营业税，现在新政的出台对二手房交易来说，将是一个春天。
南宁某置业公司营销总监兰勇泽认为，目前，南宁的楼市以刚需为主，因此，估计政策实施后，带来的波动不及以投资为主的一线城市反应明显。但新政的调整，仍会给市场带来两面影响。南宁市房龄在2年以上的房子约在七成以上，新政调整了免征营业税的年限，让交易成本降低，这会让一批原本“观望”的房源进入市场，对于有刚性需求的消费者而言，有了更宽的选择面，他们能购买到更多品质更好的房子。而对于有改善性需求的消费者而言，这也是“出手”的时机。
另一方面，对于部分“触感”灵敏的卖家而言，新政调整降低了交易成本，也为卖家提供了房屋价格上调的空间。 例如，原本60万元的房子，若全额缴纳营业税需3万元，新政实施后，免缴了3万元税款，考虑到买家的承受能力，卖家有可能将价格提到62万元左右。楼市的价格有可能会微微上调。
营业税免征时限缩短
市民卖房能省多少钱
目前，广西按住房面积大小不同，将大于144平方米（含144平方米）的划分为非普通住房，小于144平方米的划分为普通住房。
假设在政策调整前，某市民欲以100万元的价格，出让一套位于南宁市区范围，且仅持有3年的普通住房。按原规定，个人将购买不足5年的住房对外销售，需按5%的税率，即5万元全额缴纳营业税。此外，还需要缴纳城市维护建设税、教育费附加，共5000元。新政策执行后，该市民进行该套二手房的交易，即可节省5.5万元的税费。
对于非普通住房的持有者而言，新政实施后，购买满2年，即可按照买卖房屋的价款差额缴纳营业税，无需全额缴纳。假设某市民以100万元购买了一套市区范围内非普通住房，3年后，以200万元价格将其售出。按照原有政策，需全额缴纳营业税及附加税费，即11万元。若按新政策，按买卖前后的差额征收营业税，即5.5万元，节省一半税费。
楼市“组合拳”释放稳定市场信号
新华社记者 韩洁 吴雨 杜宇
继3月27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。
分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号
1 房地产低迷成为经济增长放缓原因之一
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。
随着房地产市场走向平稳，人民银行不断完善差别化住房信贷政策。
“去年9月份，人民银行对住房信贷政策的调整主要是通过放宽住房贷款首套房认定标准，支持居民家庭合理的住房消费，对促进刚性住房需求的释放起到了积极作用。”中国银行金融研究所副所长宗良表示，此次政策调整主要是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。
今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。
2 四成首付与国际情况大体一致
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
中国民生银行首席研究员温彬表示，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年央行已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例较高，依然限制了改善性需求的释放。
根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%~70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现”。
“从我国实际情况看，居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健，最低首付比例降为四成较为审慎，风险仍然可控，可以防止投机性需求的膨胀。”温彬表示，“房地产金融政策调整有助于改善民生，发挥政策的引导作用，而非为了提高杠杆炒房子。”
链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。
3 住房信贷政策应完善区域化调整
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。“住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、居民收入水平等宏观审慎因素，避免‘一刀切’式的调整。”
专家指出，过去房价上行期间，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合，这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月人民银行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整，已经在市场化调节手段上作了一定的探索。
“在调整住房信贷政策时，更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。”郭田勇表示，今后住房信贷政策调节应采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，以更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。
新华社北京3月30日电
近年来二套房首付政策调整一览
5年来，我国对“二套房贷”的政策经历了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于60%”，从“认房又认贷”到“认贷不认房”的变化。
2010年4月17日：国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称《国十条》）。《国十条》规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房认定是“认房又认贷”，即只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，其再贷款买房时均被视为购买二套房。
2011年1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2014年9月30日：央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中，“二套房贷”的松绑尤受关注，被市场普遍称为“认贷不认房”，但此次二套房的首付比例依然执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
2015年3月30日：央行、住房城乡建设部、银监员会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。（综合）
针对近期楼市新政频吹暖风，邕城多名业内人士表示
自住可以出手 炒楼还得谨慎
广西新闻网-南国早报记者 廖敏 韦宏宁
对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，商业银行最低首付款比例调整为不低于40%。消息传来，迅速引起广大购房者关注。实际上，自去年的限购、限贷放开之后，楼市新政就频吹暖风，再加上此次的调整，将会给楼市带来什么样的影响？业内人士指出，二套房贷首付比例下调，将有助改善型需求释放，改善型住宅将有望迎来成交反弹
1 银行
将按新政调整首付比例
三部委联合下发调整二套房首付比例的通知，迅速引起广大购房者关注。南国早报记者采访发现，新政策什么时候开始执行，此前提出住房贷款申请但未审批下来的能否享受新政策，成为广大购房者最关心的焦点问题。
记者联系建设银行、工商银行、中国银行、交通银行、农业银行等多家商业银行广西（南宁）分行的个贷中心，相关负责人士均表示，将会按照新政策进行调整，将二套房贷的首付比例调整为四成，“但具体时间得等总行下发通知”。
“一般来说，央行、银监会都下了政策，各地商业银行很快就会执行。预计从4月份开始，购房者就可以享受到新政策了。”南宁一家大型国有银行个贷中心负责人介绍，购房者向银行提出住房贷款申请后，银行还有一段审批的时间，在此期间如果遇到政策调整，比如这次的“二套房贷款最低首付比例降至四成”，银行方面的客户经理会联系告知客户，而购房者也可以主动与房贷申请行联系、调整或者重新进行申请。
另一家大型商业银行的个贷中心负责人也表示，由于此前央行已经进行过降息、降准操作，房贷政策由此前的“趋紧”转为“回复平稳”已经是银行业内的共识。此次降低二套房首付比例，实际上对银行来说影响不大，“银行是赚取息差，首付比例主要是用来调控风险。应该说，各家商业银行会在短时间内就调整到位”。
2 算账
买房还要考虑还贷压力
记者了解到，在新通知下发之前，南宁各家商业银行的房贷政策要求，二套房首付比例为六成，也就是说，如果已经拥有一套住宅，再想购买一套100万元的住宅，购房者必须拿出至少60万元的首付款。而执行新政策，将减至40万元，首付压力明显减轻。
对此，南宁江山地产一名客户经理表示，值得注意的是，首付比例降低了，每月还贷的压力却增加了。目前，南宁各家商业银行的二套房贷普遍执行基准利率上浮5%的政策，5年以上商业贷款利率上浮后为6.195%。购买一套100万元的商品房，购房者需要贷款40万元，以等额本息、30年计算，每月还贷2448元左右；如果是贷款60万元，则需每月还贷3672元左右，“还贷款增加了50%，压力还是蛮大的，购房者最好还是量力而行”。
该客户经理还表示，银行还规定，每月偿还房贷支出不能超过个人或者家庭收入的50%。由于还贷金额变化，部分购房者如果按照四成首付比例申请贷款，可能还需要提供相应的收入证明。
3 业内
改善型需求释放有助楼市减压
广西天昌投资有限公司营销总监邓升强表示，今年南宁房地产市场最大的问题是供应量较大。开发商面临较大的库存压力，如果上半年销量跟不上，就会影响到下半年的回款。因此此次三部门联合推出的组合拳对房地产市场来说是一个利好消息，也符合市场预期。尽管当前房地产市场较为疲软，但管理层并不想让房地产像前几年那样大起大落，所以松绑措施也不会像以前那么猛烈。预计二套房贷首付比例降低会促进改善性住房的销售，营业税的降低则加大市场的流通，降低购房者购房成本，间接抑制一手房价格的上涨。总的来说，这些措施有利于盘活房地产市场，缓解房地产市场的压力。一些优质楼盘和一些配套已经成熟的楼盘会趁机进行合理提价，但大部分开发商应该还是以走量为主，预计不会出现大面积的涨价。
广西社科院研究员张国宏表示，此次房地产新政主要目的是稳定房地产消费，促进成交量，加快去库存。如果此次新政的效果达不到管理层稳定楼市消费的预期，进一步的宽松扶持政策可能还会出台。
4 提醒
楼价难言拐点需谨慎投资
邓升强认为，当前房价已经处于一个较低的价位，对于存在居住需求的购房者来说是一个不错的购房时机。但对于投资性购房者来说，后期可能还会有进一步宽松政策，比如利率和税费进一步调整，因此可以再观望观望。
张国宏认为，尽管楼市还处在一个大的调整周期，但房价不会出现大跌，甚至可能会因为政策刺激出现阶段性的小幅反弹。对于有居住需求的购房者来说，此时是一个可以考虑入市的节点。对于有投资性需求的购房者来说，楼市现在存在结构性机会。一些位于成熟中心区、开发商开发管理能力较强的楼盘有比较强的增值保值功能。投资性住房的不确定因素在于房地产税何时实施、以何种方式实施，这也是投资性购房者需要考量的问题。
5 股市
房地产股和银行股受益
国泰君安证券广西分公司投资顾问陈喆表示，此次政府的政策超出市场预期，短期对房地产行业有刺激作用，长期是为经济改革和转型争取时间。房地产股将直接受益，并持续上涨。其中龙头房企估值低，安全性更高一些。二三线房地产股业绩弹性更大，绝对涨幅也会更大。此外，房地产产业链也因此迎来机会，比如建筑、家电和装饰板块。政策会间接利好银行股，但银行股短期受制于资金面因素，且该板块目前的涨势属于板块轮涨，股民要注意回调风险。总的来说，当前是市场加大配置房地产股的机会，房地产股的机会比银行股的机会更大一些。
长城证券南宁营业部投资顾问禤文庆认为，此次房地产组合拳略超市场预期。房地产股前期已经涨起来，受此政策影响，涨势还将延续并冲击前期高点。股民可关注业绩弹性较好的区域性房企和二三线房企。此政策对银行股来说是间接利好，而且因为创业板风险加剧，市场关注度会转向大盘蓝筹，银行股因此短期有望上涨。但银行股中期存在业绩下跌，涨势被业绩拖累的风险，股民需要谨慎操作。
多部委打出楼市"组合拳" 二套房商贷首付降至四成 -
南宁14:08 31.03.2015 广播电视
