楼市新政致成交量骤增 二手房市场重现活力

　　“330楼市新政”出台，各地楼市一扫低迷，几乎是一夜之间迎来成交放量。

　　据京华时报消息，从3月31日到4月1日零点，北京万科旗下9个在售楼盘累计实现1.56亿元的销售总额。

　　第一财经（微博)日报则报道，截至3月31日22时，推出“24小时不打烊”的融创杭州一天的销售已经突破了1亿元大关。

　　业内人士分析，新政对一二线城市的刺激要比三四线城市更为明显，对于购房者来说，上半年将是一个很好的入市时机，随着改善型需求的大规模释放，一二线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

　　 开发商加大推销力度

　　周一，3月30日，央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时，就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”，一波力度类似于2009年救市政策的利好袭来——被称作“330新政”：二套房商贷最低首付比例降至40%；公积金贷款购首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”。

　　对于被严厉调控政策打压了4年的楼市来说，新政的出台颇有一点“幸福来得太突然”的意思，开发商已无暇顾及央行的失信，第一时间里做出了快速反应，开始了狂欢似的促销。

　　据报道，“330楼市新政”出台后，多家房企发布了“号外”，宣称4月1日前，不涨价，不打烊，就等买房人来抢房，并将其命名为“零点行动”。

　　在北京，作为行动的发起者，北京万科共有十个项目参与了“零点行动”，作为万科“一哥”地位的挑战者，北京绿地也发出“号外”，承诺旗下的5个项目不涨价，通宵卖房。另外，合生、首开和方兴的多个项目，也高调宣称开展“零点行动”，抢收买房人。

　　北京万科官方统计显示，截至4月1日零点，万科在京9个在售楼盘来访共165组客户，认购认筹54套，累计实现1.56亿元的销售总额。

　　另据媒体报道，位于通州的合生滨江帝景在新政出台当晚成交12套，两天成交量相当于之前半个月。

　　楼市新政实施第一天，位于江苏无锡的“万科·信成道”售楼处挑灯夜战。这一天，包括该楼盘在内的无锡万科四个楼盘联合启动“零点行动”，声称4月1日零时前“不涨价、不打烊”，只等客户来抢房。而4月1日零时之后，这几个楼盘将不同程度地提价。

　　在杭州，融创是第一个提出“24小时不打烊”的地产公司。“3月30日晚上连夜开会，直接决定31日所有项目都不打烊，预计顾客人数会爆掉。”融创杭州副总经理邵佳表示，这个判断来自多年的行业经验。

　　他没有判断错。截至31日22时，整个融创杭州一天的销售已经破了1亿。融创杭州的在售楼盘有6个。

　　中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长赵锡军表示，当前我国房地产市场已经变为以自住和改善型需求为主，在此背景下出台的一系列楼市政策，有利于拉动市场成交，对去库存有积极的作用。

　　 二手房市场重现活力

　　不仅仅是新房疯狂，二手市场也在一夜直接迅速升温。

　　对于正打算购置二手房的人们来说，当下最为直接的利好，是可选择的房源范围变大了。此前已经在中介门店挂牌数月没见动静的2~5年普通住房，开始被更多购房者关注。

　　二套房首付比例下调、营业税免征年限“5改2”力度很大，直接带动市场走强，也释放出房价将涨的信号，很多客户之前都持观望态度，新政出台后“下手”的速度快了。

　　不少中介机构表示，新政出台第一天，客户咨询量骤增。多个店铺在新政出台当晚就延迟打烊，忙于撮合客户签约，签约量和价格都有不同幅度的上涨。

　　《第一财经日报》援引深圳中原住宅部副总经理谢建奎表态称，3月30日17时许新政出台后，短短几个小时就让深圳中原龙岗片区一天的成交量比往日上涨了三成。

　　个人房产金融服务专业机构伟嘉安捷表示，央行年初的降息政策主要刺激了大批首次置业人群入市，此次新政则将刺激不少改善型置业人群入市。随着营业税“5改2”促使大批业主抛售手中房产，大量二手次新房涌入市场，成为市场供应量的有力补充，购房者和可选择的房源同时增加的情况，将有效刺激房贷市场成交量的上升，二手房市场将重现活力。

　　链家地产市场研究部则提醒购房者，营业税的调整将使市场中低税房源有所增加，但同时，这也将成为二手房业主单方面提价的动力。总体来看，虽然能够直接受惠于此轮政策利好的购房者数量有限，税费成本下降幅度也并不大，但政策对于预期的刺激仍将使市场整体交易热情提升，未来成交量将进一步上升，不排除二季度房价出现一定上涨的可能性。

　　事实上，在新政出台之前，二手房市场已经先于新房出现升温势头。据中原地产统计，3月，北京二手房成交达到了11218套，全月成交再次突破1.1万套，环比同比均明显上涨。价格方面，3月二手房价格为3.07万元/平方米，环比2月再次上涨了0.7%。

　　据中原地产统计，在目前市场成交的二手房源中，以北京为例，30%左右是需要交纳营业税的5年内再交易房源，市场占比30%的这部分房源中，有60%是2-5年的，新政对于这部分房源的影响最大。中介预计，未来还将有更多此类房源进入二手房市场。

　　 上半年仍以走量为主 价格波动不会太大

　　各大房企“长袖善舞”大力促销，二手房主连夜涨价，房产中介咨询量、签约量大增，这一切叠加起来确实营造出了市场强势走红的感觉，但购房人也不必过于担心涨价问题。

　　业内人士也指出，对于已经沉寂很久的楼市来说，330新政所带来的刺激会相对明显，但绝不会是翻天覆地的，不会出现像2009年时市场突然的反转。

　　事实上，在各大房企的高层决策层面上，开发商对于楼市的判断依旧谨慎，之前因为利好政策任性涨价，结果陷入被动的经历，让很多房企依旧坚持“以出量为主”。

　　周二，万科召开了2014年的年报发布会，对于热热闹闹的楼市新政，万科总裁郁亮表示：“任何政策都改变不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要的作用，但是本身并不改变趋势。我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

　　另外，当代置业执行董事兼总裁张鹏(微博)也认为：“从新出台的两大政策看，政府的救市措施显然没有穷尽。地产政策还可能进一步松动，货币政策也许会继续放宽，基建投资持续加码。但‘330新政’也并非想给楼市带来多大的震动，尤其是回归到2008、2009年那样的火热更是不太现实，政府更希望通过‘330新政’让楼市健康发展。”

　　部分证券机构对于“330新政”刺激楼市的有效期也持保留态度。

　　国泰君安最新一期报告中预计，楼市会因“330政策”有一波小周期回升，会释放规模庞大的改善型需求，但这是短期的春药，长期的毒药，改革的麻药。房地产长周期拐点出现以后，刺激楼市实质是透支未来需求，希望这是为改革手术赢得时间的麻药。

　　民生证券的报告中也认为，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力将缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。