钦州市：2015年前三季度房地产销售实现恢复性增长26.3%

今年，钦州市政府出台了一系列促进房地产业健康发展的政策。同时，在去年前三季度钦州市房地产销售面积（-14.9%）负增长的情况下，今年前三季度钦州市房地产销售实现恢复性增长，但增长回落。而房地产开发完成投资持续下降，在房地产市场运行中也存在着一些不容忽视的问题，值得关注。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发完成投资呈现逐月下降态势。 目前，房地产市场仍然低迷。前三季度，全市房地产开发投资完成42.7亿元，同比下降18.8%，比上月下降幅度增大了7.1个百分点。前三季度各月累计完成投资的增速分别是2月增长63.1%、3月增长26.4%、4月增长17.1%、5月增长1.4%、6月下降11.6%、7月下降13%、1-8月下降11.7%、前三季度下降18.8%，呈现逐月下降的态势，这也是受去年每月基数逐月增大的影响。

（二）受政府出台促进房地产业健康发展政策及市场“刚性需求”的作用，商品房销售实现恢复性增长。

今年，钦州市政府出台了一系列政策：一是积极实施棚户区改造安置住房“以购代建”和公共租赁住房“以购代建”“以租代建”政策，加快商品住房销售；二是实行购买商品住房财税优惠政策，促进住房消费；三是调整公积金贷款政策，鼓励缴存人购买和租赁商品住房；四是放宽套数认定标准和简化购房手续等一系列政策，促进了钦州市房地产健康发展，商品房销售实现恢复性增长。前三季度，商品房销售实现恢复性增长，全市商品房销售面积112.4万平方米，同比增长26.3%，其中，住宅销售面积103.9万平方米，同比增长23.9%；商品房销售额42.7亿元，同比增长32.8%，其中，住宅商品房销售额36.1亿元，同比增长30.5%。商品房销售恢复性增长较快，主要原因如下：

一是基数较小的原因。 全市2013年前三季度商品房销售面积104.6万平方米，2014年前三季度商品房销售面积89万平方米，下降14.9%，从而致使2015年前三季度商品房销售面积的基数较小。

二是钦州市商品房销售价格保持全区中等水平，城市周边较多农村居民到城区购买商品房。 前三季度，全市住宅商品房销售均价3474元/平方米，同比增长2.5%，与8月环比增长0.3%，从2011年起到现在，全市住宅商品房销售均价维持在3500元/平方米左右，价格平稳。随着城乡居民收入的不断增加，越来越多城市周边乡镇农村居民到城区购买商品房。

三是受二套房政策调整的利好，商品房销售恢复性增长。 国家对购买第二套住房政策的调整及钦州市住房公积金管理中心2014年12月发文，明确职工已有一套住房，再次购置第二套住房，视为改善型住房可以用住房公积金进行贷款，夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高可贷35万元，单方的最高由20万元提高到28万元。促进了职工购买第二套住房的积极性。

四是大楼盘促销售和“刚性需求”及“改善型需求”等释放作用，拉动了销售。 前三季度，住宅商品房销售均价3474元/平方米，比上半年下降了86元/平方米，由于房地产商的促销作用，在销售价格的优惠等作用下，“刚性需求”和“改善型需求”得到了释放，单个楼盘销售面积超过2万平方米的就有21个楼盘，比上月多了6个楼盘，共销售了65.1万平方米，占全部销售面积的57.9%，大楼盘销售面积较多，拉动了商品房销售面积的增长。

（三）开发企业资金链只要靠自筹资金及销售收入资金。 在销售业绩高位增长的带动下，全市房地产开发企业本年到位资金回笼加快。前三季度，本年到位资金（不含上年末结余资金）67.1亿元，同比增长4.3%，本年企业到位资金主要渠道来自自筹资金、定金及预售款和个人按揭贷款，但国内贷款进一步减少。前三季度，房地产开发企业自筹资金24.8亿元，占本年到位资金（不含上年末结余资金）的37%；定金及预收款20.8亿元，增长27.7%，占本年到位资金（不含上年末结余资金）的31%；个人按揭贷款15.6亿元，增长40.2%，占本年到位资金（不含上年末结余资金）的23.2%；国内贷款3.7亿元，下降58.9%。

二、值得关注的问题

（一）房地产开发企业和项目减少，对房地产开发企业持续发展影响较大。 到2015年9月止，全市在库统计房地产开发企业141家，比去年同期减少4家，比去年年末减少5家；房地产开发投资楼盘148个，比去年同期减少8个，比去年年末减少12个。在142个楼盘中，有80个楼盘已竣工或到收尾阶段，占全部楼盘的54.1%。其中，有41个楼盘在前三季度没有投资额，占了全部楼盘的27.7%。房地产开发企业和项目的减少，对房地产后继发展影响较大。

（二）商品房施工、新开工和竣工面积下滑。 前三季度，全市商品房施工面积944.3万平方米，下降7.3%、新开工面积42.6万平方米，下降42.2%、竣工面积66.6万平方米，下降9.7%，其中，住宅竣工面积69.7万平方米，下降21.3%。新开工面积增长下降表明在当前房地产市场调整期的大背景下，房地产开发市场呈现施工规模缩减，建设趋缓的局面。部分房地产开发企业仍保持相对谨慎的态度，投资信心不强，开工速度并未出现与市场销售的同步提升，从而给后续市场供应带来的不确定因素增多。

（三）商品房待售面积偏大，房屋销售压力加大。 由于去年同期商品房销售出现较大负增长，去年年末商品房待售面积达到119万平米，结转到今年，使今年商品房待售面积进一步增大。前三季度，全市商品房待售面积150.1万平方米，增长72.8%，其中：待售1-3年的商品房面积48.8万平方米，增长20.2%，占全部待售面积的32.5%。在销售市场不稳定因素下，房屋库存偏大，市场消化的压力加大，房地产企业的投资资金不能及时回收，影响房地产业的健康发展。

三、建议

（一）相关部门加强相互配合，共同抓好房地产项目入库，做到应统尽统。 要高度重视房地产项目入库管理工作，对已开工建设但未能纳入统计的房地产项目进行清查，使房地产项目得到及时入库，统计数据实现应统尽统。

（二）强化督查，抓好房地产开发项目推进。 一是从源头适度增加土地供应量，整治开发企业囤地现象，公开未开发土地情况，加强未开发土地的监督处置；二是要完善房地产开发项目建设责任机制，督查房地产开发项目要按照合同约定时间开工建设，加快重点房地产开发项目的落地和推进工作，确保房地产开发项目稳步推进。

（三）广泛筹措建设资金，拓宽融资渠道。 要加强与银行和企业的沟通协调，争取金融机构更多信贷支持，拓宽资金来源渠道，提高融资能力，保证房地产开发项目建设。