南宁市“住改商”现象普遍 一票否决权却有名无实
南宁市青林路一小区，不少住宅阳台打出了商业广告。
南宁市生活小区“住改商”现象非常普遍，去年8月实施的《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》（以下简称《办法》）明确，业主对此有“一票否决权”，但现实中无人给予业主投票机会。众多房主未经相邻业主投票同意，便将住宅租给他人商用，导致相关投诉与日俱增
“住改商”遭业主投诉多
3月21日，金湖路建兴苑小区的业主郑先生反映，原本小区内全部是住宅，三个月前，小区C座3楼一业主未经其他业主签字同意，便将住房出租给一美容会所，每天出入小区和楼栋的客人络绎不绝，尤其到晚上9时后更加热闹，小区其他居民的正常生活和安全受到影响。业主们有意见，向小区物业公司投诉，但几个月来仍未处理。
长湖路维也纳森林小区业主李先生更是苦恼，他所住的楼栋一楼出租给他人经营了一间餐饮店，半月前餐饮店未处理好垃圾，致使下水道堵塞，楼上住户家的污水反冒，他家的地板和家具均被泡坏。
长堽路盛天公馆小区业主黄先生称，他所在楼栋11楼被业主出租给他人开办午托班，每天中午几十个孩子挤电梯、大声喧闹，让他和家人烦不胜烦。他向物业反映称，该业主将住宅出租给午托班并未经过其他业主同意。物业答复，虽多次跟业主和租户协调，但一直未得到解决。
记者在采访小区物业公司时，工作人员均表示物业没有执法权，处理此类投诉确实棘手。
“一票否决”的票在哪里
据悉，《办法》自去年8月开始已正式施行，专门对“住改商”做出明确规定：申请将住宅登记为企业住所或经营场所的，需要有利害关系的业主同意。
虽然法规上是规定了业主有“一票否决权”，可现实是根本没人给投票机会。长湖路一小区业主林女士称，小区不少业主将住宅出租给人做商业办公场所，并没有得到其他业主签字同意，且从未有人拿协议去找她签名。“业主否决的票在哪里？人家根本不理会这一套，直接就出租给商家了。我们业主压根就没发言权，投票权益如何保障？”
记者在长堽路、长湖路、民主路等一些小区了解到，“住改商”现象比比皆是，但是其相邻业主们均表示未参与过投票，业主们期待手中的否决票能真正投出。
对开“霸王店”行为应进行惩治
“未经过其他相邻业主投票表决，便将住宅租给他人作经营场所，明显是‘先上车，又不补票’的霸王行为，这种开‘霸王店’现象就应制止，且应该有明确的法律惩治，不能开了店后变为既成事实，物业、其他业主就拿它没办法。”有业主说。
对此，本报南国法援律师赵明堂表示，《物权法》明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如果未经有利害关系的业主同意，业主擅自“住改商”，法律要求其应立即停止侵权行为，并赔偿其他业主损失。
现在不少小区都存在“住改商”的情况，赵律师建议一旦发现此类问题，业主应立即向物业或相关部门反映，督促对方及时进行治理。对于治理中会给商户带来损失的问题，赵律师认为，这要看业主和租户合同中的约定。如果没有明确约定，商户明知房屋性质为住宅，还租用其作为经营场所，存在一定的过错；而出租方明知道房屋为住宅，还出租给商户进行经营，双方都存在过错，应该共同承担。
有望通过《实施细则》进行约束
3月27日，自治区工商局企业处相关负责人回复，并非所有市场主体都可以使用住宅作为经营场所，只有对周围环境影响较小的如电子商务、动漫设计等企业才可以将住宅改为商用。凡是业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意，由市场主体对其经营场所的真实性及合法性负责。
“广西各地经济发展和住宅等实际情况不尽相同，《办法》规定设区的市人民政府可以结合本地区实际，对住宅登记为企业住所或者经营场所作出具体规定。”该相关负责人介绍，之后工商部门将根据《办法》的授权，制定《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》将结合当前实际情况，对社会反映的焦点和热点问题进行调研及征求意见，以做出详细的、具体的解释和补充。目前，《细则》草案正处于起草及论证阶段。
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第八条 申请将住宅登记为企业住所或者经营场所的，应当遵守下列规定：
（一）符合法律、法规规定；
（二）不得违反小区管理规约；
（三）不得从事存在安全隐患和消防隐患、产生声光污染和油烟污染以及影响小区生活环境、治安管理的生产经营活动；
（四）经有利害关系的业主同意。
设区的市人民政府可以根据前款规定，结合本地区实际，对住宅登记为企业住所或者经营场所作出具体规定。
第九条 业主将住宅登记为企业住所或者经营场所，应当征得本栋建筑物内其他业主同意。征求意见可以逐户书面征求或者在小区张贴公告公开征求。公开征求意见无人反对的视为同意，由业主委员会或者房屋所在单位后勤部门出具利害关系业主同意证明；无业主委员会和单位后勤部门的，由小区物业服务企业出具证明；无业主委员会、单位后勤部门和小区物业服务企业的，由住宅所在的居民委员会出具同意证明。（记者 何秀 文/图）
编辑：汤洁葵