养老地产成房地产发展新的机遇

　　 随着宏观经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转变为中高速增长，产业面临转型升级，当前中国的房地产市场也面临十分严峻的考验。房地产业在经历了高速增长的阶段后已进入发展调整阶段，加之政策对行业的调控，使行业整体进入了低谷盘整期。中国地产业复苏扑朔迷离，投资需求暗流涌动，变革创新已成必然。如何寻找新的产业发展方向、发现新的商机成为房地产投资者、从业者共同的追问。

　　 8月2日，由北京市工商联、北京市投资促进局指导、北京住宅房地产业商会主办的2015年中国房地产创新转型暨养老地产高峰论坛在北京隆重举行。国家住房和城乡建设部原副部长姚兵、北京市投资促进局局长周卫民、国务院发展研究中心研究员徐东华、国家住房和城乡建设部原副司长窦以德、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心尹伯悦、清华大学建筑学院教授周燕民、北京市人大常委会副秘书长黄石松、北京住宅房地产业商会会长黎乃超、大健康产业研究院院长王颖等来自政策制定、产业研究和行业从业着等各方面的专家学者汇集一堂，畅谈未来房地产行业发展方向，集中就养老产业如何跟地产业结合？机遇与挑战并存，地产业如何深度融合等问题畅谈己见，共同分享中国养老地产相关政策、趋势、难题及解决方案。

　　 北京住宅房地产业商会会长黎乃超：养老离不开房子

　　 众所周知，2013年开始房地产业出现下滑，尤其是二三线城市，甚至是有些一线城市都出现了大量房屋积压，房地产企业确实出现了很多问题，所以要求房地产企业必须要创新、转型。在这个时间，中国出现了老龄化的趋势，尤其是未来的几十年，中国的老龄人口将近达到5亿人，这是一个非常大的市场。

　　 养老离不开房子，所以房地产企业从中看到了希望、看到了机遇，已经有许多地产商决定或者已经投入到了养老产业里面去。但这个过程中出现了很多这样那样的问题，正是看到这种情况，北京住宅房地产商会举办了这次论坛，同时邀请有关领导、专家为大家解读政策、规划产业，和大家一起共同研讨中国房地产业转型升级，共同研究中国养老事业未来的发展。

　　 北京市人大常委会副秘书长、北京交通大学教授黄石松：整合北京养老产业发展政策迫在眉睫

　　 现在从人口总量角度讲，中国现在老年人口相当于欧盟人口，到2020年将会相当于美国的人口。北京市大概4个人里边有一个人是老人。未来5年，有数据说养老相关产业要达到GDP的1/3左右。目前养老市场普遍呈现“外热内冷”，内冷是总量不足和结构性过剩并存。现在北京大概10万张床位，空置率在52%左右。

　　 当前包括民政、金融、房地产等等政策都是切割的，这些政策之间相互不统筹，所以也造成了投资进不来、融资难、融资贵。医和养之间的政策协调不到位，卫生局的管理是按照医院的管理体系来做，所以养老院拿不到执照。统筹好资源政策，统筹好地产这个场所和养老之间的关系，解决好商业模式的创新问题，这是一个最根本的问题。因此，要明确一个统筹协调的机构，全面深化改革，特别是在资本准入、医养结合、金融支持、税收政策、人力资源政策上进行突破。

　　 理实国际董事长、大健康产业研究院院长王颖：以养老服务做养老地产

　　 从“地产+养老”来看，需要思考5个问题：第一是赚钱多少的问题，背后是房地产公司定位的问题；第二是赚快钱还是赚慢钱的问题；是投资与退出方式问题；第三是轻资产还是重资产的问题，是开发模式和产品结构问题；第四是走高端还是走大众的问题，是市场定位于切入点的问题；第五是自己做还是用外包，背后说的是运营模式的问题。我们过去建好房子，找别的物业公司做管理。可是现在是养老的事，物业公司做不了，国家也没有第三方的养老服务机构，那我们地产公司怎么去衔接。这是五个要思考的问题。

　　 我认为核心的问题是房地产公司要思考，是做地产还是做养老，是卖房子还是卖服务，这是关键要思考的问题。我们这么多年研究和咨询服务，包括跟众多的地产商服务下来、接触下来，深深地感觉到，我们自己实际上要想清楚，过去30年只是靠盖了房子卖房子，这个游戏还能不能在新的老龄社会里玩下去。

　　 不同客群对住宅和养老服务需求不同。我们过去做住宅，也会考虑学校、商场等配套设置，只是过去考虑一般大众和孩子居多。进入老龄化，要重点从老人的核心需求出发，打造充分体现大健康和老人生活需求的“医养康结合”的社区。立足大健康谈养老，全产业链条，产品、服务、设施、金融统筹布局，盖房子不一定只赚卖房子的钱，做养老服务不一定非得赚养老服务的钱，创新商业模式，羊毛出在猪身上，由狗埋单。就是商业模式创新。