钦州市：2015年上半年房地产销售实现恢复性增长

上半年，受央行、住建部、银监会联合对房地产政策的调整，将已有一套住房且贷款未结清家庭购买二套房的最低首付比例降至四成，公积金贷款购买首套房首付比例下调至两成的房地产“救市”政策及钦州市一直以来认真落实国家相关政策，正确引导房地产市场健康平稳发展。在去年上半年我市房地产销售面积（-32.6%）负增长的情况下，今年上半年我市房地产销售实现恢复性增长45.4%，但房地产开发完成投资下降11.6%。与此同时，在房地产市场运行中也存在着一些不容忽视的问题，值得关注。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发完成投资呈现逐月下降态势。 上半年，全市房地产开发投资完成29.3亿元，同比下降11.6%，增速由1-2月的63.1%、1-3月的26.4%、1-4月的17.1%、1-5月的1.4%呈现逐月下降的态势。其中，住宅投资21.3亿元，下降10.2%；商业营业用房投资5.2亿元，下降15.2%。

（二）受国家对房地产“救市”政策及市场“刚性需求”的作用，商品房销售实现恢复性增长。 上半年，商品房销售实现恢复性增长，全市商品房销售面积65.9万平方米，同比增长45.4%，增速比1-5月回落了12个百分点。其中，住宅销售面积59.2万平方米，同比增长36.5%，增速比1-5月回落了8.7个百分点；商品房销售额26.4亿元，同比增长55%，增速比1-5月回落了10.7个百分点，其中，住宅商品房销售额21.1亿元，同比增长34.9%，增速比1-5月回落了5.1个百分点。商品房销售恢复性增长较快，主要原因如下：

一是基数较小的原因。 全市2013年上半年商品房销售面积67.2万平方米，2014年上半年商品房销售面积45.3万平方米，下降32.6%，从而致使2015年上半年商品房销售面积的基数较小，即使今年上半年商品房销售面积增长45.4%，但今年上半年销售面积65.9万平方米还没有达到2013年上半年销售面积67.2万平方米的水平。

二是钦州市商品房销售价格保持全区中等水平，城市周边较多农村居民到城区购买商品房。 上半年，全市住宅商品房销售均价3560元/平方米，同比下降了1.1%，从2011年起到现在，全市住宅商品房销售均价维持在3500元/平方米左右，价格平稳。随着城乡居民收入的不断增加，越来越多城市周边乡镇农村居民到城区购买商品房，如：在钦北区效区开发的“海伦堡东方”楼盘，由于销售价格合理，比市区平均销售价格低800元/平方米左右，这个楼盘的钦北区机关、企事业单位人员及周边乡镇的农村居民有很大的吸引力，该楼盘今年上半年的销售面积超过4万多平方米。

三是受二套房政策调整的利好，商品房销售恢复性增长。 国家对购买第二套住房政策的调整及钦州市住房公积金管理中心2014年12月发文，明确职工已有一套住房，再次购置第二套住房，视为改善型住房可以用住房公积金进行贷款，夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高可贷35万元，单方的最高由20万元提高到28万元。促进了职工购买第二套住房的积极性。

四是大楼盘促销售和“刚性需求”及“改善型需求”等释放作用，拉动了销售。 上半年，住宅商品房销售均价3560元/平方米，同比下降1.1%，由于房地产商的促销作用，在销售价格的优惠等作用下，“刚性需求”和“改善型需求”得到了释放，单个楼盘销售面积超过2万平方米的就有8个楼盘，共销售超过23.8万平方米，大楼盘销售面积较多，拉动了商品房销售面积的增加。

（三）开发企业资金链有所好转，定金及预售款和个人按揭贷款增长较快。 在销售业绩高位增长的带动下，全市房地产开发企业本年到位资金回笼加快，企业资金链有所好转。上半年，全市房地产开发企业本年到位资金46.6亿元，同比增长11.1%，高于房地产开发投资增幅22.7个百分点。

从资金来源看，企业到位资金主要渠道来自自筹资金、定金及预售款和个人按揭贷款，这几个渠道增长较快，但国内贷款进一步减少。上半年，房地产开发企业自筹资金19.3亿元，增长8.9%；定金及预收款13.2亿元，增长41.1%；个人按揭贷款9.3亿元，增长29%；国内贷款3.6亿元，下降48.6%。

二、值得关注的问题

（一）房地产开发企业和项目减少，对房地产开发企业持续发展影响较大。 到2015年6月止，全市在库统计房地产开发企业136家，比去年同期减少5家，比去年年末减少10家；房地产开发投资楼盘142个，比去年同期减少9个，比去年年末减少18个。在142个楼盘中，有63个楼盘已竣工或到收尾阶段，占全部楼盘的44.4%。其中，有41个楼盘在上半年没有投资额，占了全部楼盘的28.9%。房地产开发企业和项目的减少，对房地产后继发展影响较大。

（二）商品房施工、新开工和竣工面积下滑。 上半年，全市商品房施工面积893.8万平方米，下降7.8%、新开工面积39.3万平方米，下降64.7%、竣工面积66.6万平方米，同比下降9.7%，其中，住宅竣工面积19.9万平方米，同比下降60.3%。新开工面积增长下降表明在当前房地产市场调整期的大背景下，房地产开发市场呈现施工规模缩减，建设趋缓的局面。部分房地产开发企业仍保持相对谨慎的态度，投资信心不强，开工速度并未出现与市场销售的同步提升，从而给后续市场供应带来的不确定因素增多。

（三）商品房待售面积偏大，房屋销售压力加大。 由于去年同期商品房销售出现较大负增长，去年年末商品房待售面积达到119万平米，结转到今年，使今年商品房待售面积进一步增大。上半年，全市商品房待售面积135.5万平方米，增长63.5%，其中：待售1-3年的商品房面积52.4万平方米，增长38.3%，占全部待售面积的38.7%。在销售市场不稳定因素下，房屋库存偏大，市场消化的压力加大，房地产企业的投资资金不能及时回收，影响房地产业的健康发展。

三、建议

（一）相关部门加强相互配合，共同抓好房地产项目入库，做到应统尽统。 要高度重视房地产项目入库管理工作，对已开工建设但未能纳入统计的房地产项目进行清查，使房地产项目得到及时入库，统计数据实现应统尽统。

（二）强化督查，抓好房地产开发项目推进。 一是从源头适度增加土地供应量，整治开发企业囤地现象，公开未开发土地情况，加强未开发土地的监督处置；二是要完善房地产开发项目建设责任机制，督查房地产开发项目要按照合同约定时间开工建设，加快重点房地产开发项目的落地和推进工作，确保房地产开发项目稳步推进。

（三）广泛筹措建设资金，拓宽融资渠道。 要加强与银行和企业的沟通协调，争取金融机构更多信贷支持，拓宽资金来源渠道，提高融资能力，保证房地产开发项目建设。