南宁市带动无物业管理小区走上市场化

　　谁给小区当“管家”？

　　南宁探索多模式带动无物业管理小区走上市场化

　　南宁新闻网—南宁日报讯（记者 尹海明 韦 静/文 见习记者 潘章勇/图）车辆无序乱停、垃圾乱堆、小区“菜园”频现等乱象，让不少居住在老旧小区里的市民很不安心。由于南宁市部分老旧小区“先天不足”，一些单位改制、撤离，或是物管公司中途撤离等种种原因“遗留”一批无物业管理的小区，陷入无序局面。

　　谁给他们当“管家”？这些小区将来又该如何管理？连日来，记者进行了实地调查走访，发现我市老旧小区长效管理面临挑战。

　　据了解，今年南宁市无物业小区的整治和管理将结合上百个老旧小区的重点整治改造工作来做，采取先试点、后铺开的方式，通过建立业主委员会或业主自管小组等模式，带动无物业小区逐步走市场化道路。

　　现状

　　居住环境“脏乱差” 居民行为不文明

　　“垃圾就随意堆在公共区域，天一热，滋味可不好受。”连日来，记者在走访过程中，不少生活在无物业管理的老旧小区的居民向记者“诉苦”：和其他住宅区相比，这些无物业管理的老旧居民小区缺乏清扫人员，也没有完善的保洁制度，脏乱差的现象显得更为严重。

　　位于五一东路附近的某单位宿舍区正处于无物业管理的状态。居民谢女士告诉记者，垃圾乱堆简直是家常便饭。“住在这儿的都是些老职工或者租户，垃圾随手丢、衣物乱晾晒等现象很常见。”由于没有物业管理公司，小区的一个管理员身兼数职，除了正常的垃圾清运，公共区域的清扫、门卫等工作她都“一并完成”。

　　不久前，记者在同样位于五一路的另一个单位宿舍区走访时，也发现存在不少卫生死角，乱搭盖、乱堆放杂物等情况层出不穷。“小区内还有一些人在杂物房里养鸡，而且时不时还把鸡放出来。”一位小区居民告诉记者，尽管显眼的地方贴有不少《告知书》，但收效甚微，居民照样乱堆杂物、养鸡。

　　“居住区乱象时有反弹，仍然存在边整治、边反弹的现象，既有重视不够、坚持不力的问题，也有管理制度不健全、工作力量不足、配套设施不完善、长效机制未建立的问题。”市住房局相关人士分析说，部分机关单位因长期以来对其职工居住区的建设及后期管理都是自成体系，不同程度存在消极配合或抵触居住区整治工作的现象，不愿意实行物业化管理；也有部分居民物业管理消费意识淡薄，不愿意接受物业企业进驻服务，加上很多老旧居住区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，以致老旧居住区的整治水平难有较大突破。

　　 尝试

　　依靠社区来代管 自管小组做“自救”

　　全市有700多个无物业管理的老旧小区。除个别小区通过成立业委会、自管小组等方式“自救”外，大部分无物业管理公司的小区还是依靠社区进行“代管”。

　　福建园小区是典型的以市直管公房、破产企业和改制企业宿舍区构成的老社区，也曾直面社区环境卫生脏、乱、差和市政配套设施不完善等突出问题。

　　如何当好小区的管家？为此，福建园社区计划用半年到一年时间突击整治历年“旧账”，用一年左右时间形成较为规范的常态化管理机制。

　　“一是建立‘以片为主，片段结合’的管理制度，将福建园小区分为4个片区，进行日常保洁，实现环境卫生管理的全覆盖；二是将社区‘美丽大使’和社区热心老妈妈组织起来，成立社区美丽工作巡察队伍，建立“网格化”日常巡查机制，并进一步落实‘门前三包’制度和。”福建园社区党委书记邓贞勤告诉记者。

　　无独有偶，南铁北四区社区辖区内的白榕苑也曾是一个无物业管理的小区，但通过业主自治已旧貌换新颜。去年10月起，该小区成立了治保委员会，通过组建自管小组的方式实现经费自收自支——垃圾从打扫到清运，巡逻人员和门卫，小区保洁维修以及停车位设置等大小事均由治保委员会统一敲定、收费和管理，进一步提升了小区的环境质量。

　　该工作人员表示，原本想把白榕苑作为一个典型案例向其他小区进行推广学习，但是效果并不理想。“针对自管小组的建立，不少居民意见不统一让这一方式难以真正落到实处。”

　 　困境

　　社区代管难长久 人员资金是“短板”

　　社区“代管”并非长久之计。记者在走访中发现，人员不足、资金缺乏、设施陈旧等问题让不少社区工作难以开展，“压力大”“心有余而力不足”等声音的发出，也透露了社区代管下的一些困局。

　　“不光是任务重，对于无物业管理小区的协管工作也是摸着石头过河。”南铁北四区社区有关负责人称。南铁北四区地处西乡塘区衡阳街道办事处，现有居民18000多名，以离退休人员居多。自今年2月以来，南铁北四区社区被定为西乡塘区网格化试点，管辖范围将划分成片区，实行责任到人。该社区有关负责人告诉记者，这里地处市中心和老城区，人口流动性大，范围广，作为小区的“代管”主体，可谓是困难重重。

　　“范围广、人手不足和资金缺乏是制约社区工作推进的三大‘短板’。”据有关工作人员透露，南铁北四区社区辖区范围共有9个居住区和1个南铁机务段单位，其中除了白苍岭小区、机务小区、百合苑、北大北机务小区有物业管理外，剩下的5个小区都是处于无物业管理的状态。但是，整个社区的工作人员只有19人。除日常为社区居民办理各项业务外，他们还要额外承担小区的清洁、协调纠纷、清理小广告、停车管理等工作，常常是既当“管家”又做“保姆”，其难度和压力可想而知。

　　“而且附近区域是由铁路房管所直管，社区没有执法权，仅仅起协管劝导作用。不文明现象层出不穷，有时候我们疲于奔命，难见效果。”一位工作人员告诉记者，物业费收不上来，每个月400元的垃圾清运和保洁费常常需要“动用”社区有限的办公经费或是绞尽脑汁去各方筹措。

　　 诊断

　　制度缺失观念老 老旧小区陷困局

　　“小区是居民自己的家，政府不应实际上也很难完全包办小区的管理。” 广西社科院工业经济研究所所长姚华说，事实上，老旧小区无人管的情形下，很多居民求助于街道办和社区，但社区却是“心有余而力不足”，事实上街道办和社区本身事务繁多，无暇他顾。

　　老旧小区为何管理混乱？姚华认为，老旧小区没有“管家”是导致管理混乱的主要原因。新楼盘一般是由开发商先指定一个物业公司进行管理，待小区成立业委会后，再由业委会决定是聘请专业的公司来管理小区。老旧小区由于历史的原因，没有形成这样的制度，居民缺乏付费观念，导致小区陷入无人管理的困境。

　　记者在走访中发现老旧小区有着很多的相似之处，往往都位于市区，是较为分散的点式楼，其中以单位住房或是拆迁安置居多，公共设施老旧，没有匹配的维修金进行维持和修缮。人口流动性大，居民的平均年龄偏大。之前很多居民楼的物业费一直是单位出的，后来单位由于效益不好等原因而再替住户交了。如果聘请物业公司，让他们每户每月交几十元的物业费，很多居民并不愿意。认为自己住的地方没必要花钱请外人来管理。

　　如何破解这一困局？姚华建议，要管好无物业管理小区，最理想的状态就是建立相应的制度，通过成立业主委员会引进物业管理公司进行管理或是采取业主自治方式。建立相应的制度必须“双管齐下”——一方面要业主齐心协力；另一方面由相关的街道办牵头，确定一个合理的物业收费标准，再根据标准聘请物业管理公司。

　　 出路

　　探索模式先试点 物业管理走市场

　　无物业管理小区的窘境如何破解？记者从市住房局获悉，未实施物业管理居住区一直是我市的一个薄弱环节，未实施物业管理居住区的整治工作将作为今年的工作重点。

　　“目前大部分无物业管理小区依靠社区‘代管’，但从长远来看，还是要走市场化的道路。”市住房局有关工作人员分析说。

　　去年以来，南宁市就针对20个老旧居住区开展综合整治改造试点工作，并为20个老旧小区免费安装电梯电子监控物联网系统，成效显著。今年的无物业管理小区的整治管理又将有哪些新举措呢？

　　据市住房局透露，今年南宁市无物业管理小区的整治和管理将结合上百个老旧小区的重点整治改造工作来做，采取先试点、后铺开的方式，通过建立业主委员会或业主自管小组等模式，制定小区自我管理的章程和简明可行的操作办法，及时解决住户反映比较强烈的小区内路灯、门卫、卫生、垃圾清运等问题，确保设备完善、数量充足、运转正常，从而合理引导辖区无物业管理居住区引入物业服务，促进无物业管理居住区的管理机构得到落实和长效管理制度初步建立，使无物业管理居住区环境得到全面改善和提高，“其目的就在于，通过政府前期介入，提升老旧小区的基础设施建设，并带动无物业管理小区逐步走市场化道路，最终实现‘硬件’‘软件’双提升”。

　　此外，记者还了解到，南宁市还将修订物业管理办法，用立法的方式加强无物业服务小区的管理，维护小区的环境卫生和秩序。

编辑：蒋卫