南宁房企“滑铁卢”：昔日豪夺地王 如今楼盘停工
近期，曾经豪夺南宁地王的一家房企陷入老板“失联”、楼盘停工的危机，并曝出违规预售、卖房不备案等问题，2000多名业主权益严重受损。危机之下，开发商与银行互相指责，业主聚集抗议，政府介入协调。这一事件暴露出楼市发展变化中的哪些问题？又透露出怎样的新信号？记者就此进行了调查。
开发商和银行互相指责资金链危机谁之过
今年2月25日，在推迟交房近2个月后，南宁市红日山湖楼盘的业主们按约定来售楼部收房，看到的却是紧闭的大门和一纸停工告示。更令业主紧张的是，不仅工地停工、售楼部关门，他们也已无法与开发商负责人、售楼人员取得联系。
开发商广西红日东升投资有限公司（以下简称红日公司）在告示中称，去年下半年，项目贷款银行农业银行突然中止放贷导致建设资金紧张，并登报对红日山湖销售资金实行封闭管理、造成业主恐慌，“出于无奈，红日山湖必定暂时停工。”“公司决定解散项目贷小组，全权交给农行托管，延期交房由贵行自行负责。”
农行广西分行营业部相关人员则表示，农行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设，专款专用，到2014年3月已经累计发放贷款4.455亿元。上述人员介绍，根据网签销售情况，红日山湖项目销售面积已达20多万平方米，按市场均价计算销售额已达18.82亿元，如加上公司项目自有资金及农行投放的按揭贷款，总投入已达29.275亿元，远远超过调查时项目总投入的16.39亿元，而开发商一直未按信贷监管要求向农行如实反映楼盘销售情况，回笼至指定监管账户的销售货款也只有1.9亿元。“我行发现红日公司大量挪用销售货款和抽逃销售货款的行为后，多次责令其资金归位，但公司一直不配合、不整改，且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押，严重威胁银行债权安全，在这种情况下，农行暂停了余下的项目贷款的发放。”
记者与红日公司负责对外协调此事的一名刘姓负责人联系后，被告知他只是负责执行，无法代表公司发表意见，而法人代表张功科“在这种形势下肯定不会出面”。
去年以来，受经济形势变化和信贷紧缩影响，全国各地已经出现多起开发商跑路事件。在南宁市房地产业协会会长、广西保利置业集团董事长吴光明看来，银行规避风险的做法可以理解，但会让房企面临较大资金压力，特别是一些抗风险能力弱的中小企业，如果过度依赖银行贷款、自身经营管理又出现问题，很可能会面临资金链断裂的危险。
从高调扩张到问题频出楼市降温房企洗牌
在出现问题前，号称“中国房企500强”的红日公司曾高调活跃于南宁房地产市场。公开资料表明，2009至2010年间，红日公司连续拍得南宁多个地块。2010年3月，红日东升以单价8650万元／亩、总价15.92亿元的夺得南宁地王，创下南宁土地出让史上的新纪录，任志强、潘石屹等地产大佬纷纷发表观点称“危险”。随后，红日公司在广西布局“八盘齐发”“整盘开发”战略，也引发广西地产界人士热议。
知情人士表示，红日公司老板最早从事钢材贸易，积累了较为雄厚的资本，但随着近两年经济形势变化、钢材价格持续走低，可能蒙受较大亏损，并波及房地产业务；红日公司在房地产市场上采取了比较激进的策略，对于市场调整变化的判断不足，从而在随后的楼市降温中出现资金链紧张等问题。
2010年红日公司在拿下“天价”地王之后不久就传出退地消息，而在红日山湖楼盘停工之前，红日公司开发的红日江山等楼盘也出现问题。今年1月，广西联航投资有限公司（与红日公司为同一法人代表）开发的钦州红日国贸楼盘的业主举报称，开发商未对签订的购房合同进行备案，也联系不上了，据了解共有100多名购房者牵连其中。
一些业内人士认为，红日公司的危机凸显了近年来部分企业盲目进军房地产行业的恶果。吴光明表示，在前几年楼市热潮中，各种资金纷纷进入房地产市场力求分一杯羹，“做服务业的、工业的、贸易的都进来了，资金、人才、管理等方面的储备和经验都没有就高价拿地，助推了楼市的不正常发展，也为后续开发建设埋下了隐患。”
近期国家相关部门连续出台楼市调控政策。业内人士认为，楼市总体发展环境和趋势也已发生转变，当前无论是民众、政府还是开发商对于市场的预期都趋于理性，房地产企业也将迎来新一轮洗牌，一批缺乏经验和实力、此前盲目扩张的房企将逐步被淘汰。
事前监管和危机处置须强化“有形之手”作用
记者了解到，红日山湖业主们除面临交房遥遥无期的危机之外，部分业主还存在交钱后未签正式购房合同、未进行备案等问题。一些地产和法律界人士表示，手续不完备、开发商“失联”使业主权益蒙受较大损失，政府在优化市场调控同时，相关监管则应强化。
公开信息显示，红日公司分别在2010年和2011年被房产监管部门立案查处，均是因为没有获得预售证就收取预付款。业主江先生表示，自己2012年下半年在红日山湖购房，当时开发商并未办理预售证，而是打出优惠团购价吸引购房者，此后江先生多次催促开发商签合同，一直到去年10月才拿到合同。另外约有百名业主则至今未签订正式合同。
2014年7月，记者也曾以购房者名义前往该项目售楼处咨询购房事宜，销售人员建议记者不在售楼部买房，而是通过房产中介以优惠价格“内部认购”，但需要一次性付款。当被问及支付定金并签订购房合同后是否可以马上网签，销售主管则表示这个过程至少需要3个月，并以红日公司是中国房地产500强企业和南宁单价地王获得者为由让记者不用担心。
记者就红日山湖楼盘相关问题采访南宁市住房保障和房产管理局，但对方以“不是事件处置牵头部门”为由没有接受采访。
北京炜衡律师事务所广西分所律师阳华兵表示，对于无证预售、不主动备案等问题，虽然房管部门给予了处罚，但显然效果不佳，一方面应该加强对企业预售宣传等公开信息的监控，对违规问题提前查处，另一方面，也可采取根据预售房屋数量发放销售合同，并同时进行网上登记备案的做法，方便购房者查询，防止出现“一房两卖”等问题。
而在吴光明看来，开发商“跑路”事件屡屡发生，也反映出政府有关部门亟待调整监管方式。他认为，一方面，开发商“跑路”性质恶劣，对购房者权益、社会稳定等带来了极大危害，应该给予从重追责，避免出现一跑了之后再改头换面的情况；另一方面，类似危机出现之后，也可借鉴西方相关做法，政府部门派出监管小组介入，对企业决策、后续经营管理进行全程监管，或通过市场化手段引入新的投资者逐步化解危机。