“售后返租”风险频发 监管“分身术”仍需多重用力

    新华网南宁５月２１日电（记者何丰伦）一方面是在销售之初就承诺“售后返租”，另一方面则是“返租”租金一拖再拖……记者近日对我国商业地产市场进行采访时发现，一些开发商采用“分身术”的方式，逃避相关法律法规的明文规定。业内人士指出，今后３至５年，将是“售后返租”风险集中爆发的阶段，对这一领域的监管措施应多重用力。

    ５月９日，数十名钦州某市场商铺业主聚集在市场，要求拿回被拖欠４个月的租金。该市场管理公司称，资金正在筹措中。

    这一市场的开发商回应称，铺面系一家与企业有关联的公司代理营销，除铺面问题外，租金一事与开发商无关。

    此前不久，南宁市也曾经发生凤凰岭路一新街市的数十名业主聚集，到菜市场讨铺面租金的事件。业主们声称：开发商最初承诺高回报率，“售后返租”，如今却已拖欠数月租金。

    所谓“售后返租”，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

    记者采访的多位业内人士坦言，根据住建部及相关部门的风险提示，商业地产采取“售后返租”的模式风险很大，但开发商往往采取“分身术”的方式来规避风险。

    “分身术一”——开发商成立“租赁公司”“中介公司”等关联企业，由关联企业与购铺者签订“租赁经营管理合同”。开发商不会在购买商业地产的协议中写上“售后返租”的字样，但却要求购铺者必须同时与租赁公司、项目运营公司签订“租赁经营合同”，由开发商的子公司来承揽铺面对外出租、兑付给购铺者的“租金返还”。

    “分身术二”——开发商直接与租赁公司签订合同，将项目交给租赁公司运营。这一方式表面上看并非开发商的关联公司，但在实际运行过程中却与开发商有千丝万缕的联系。项目运行不好，责任也不会在开发商身上。

    业内人士指出，由于我国商业地产已经在部分城市或区域呈现“过剩”现状，盈利能力下降，“售后返租”模式面临深层风险持续释放的问题，有关部门应加大监管力度。

    首先住建部门应进行深度盘点，对可能存在风险的城市和区域进行预警提示。玉林师范学院教授曾凡贞认为，未来１至３年，是我国商业地产风险爆发的关键节点，住建部门、商务部门需对商业地产项目进行认真梳理，加快对整个市场前景的预测和研判，及时发布风险指数。

    其次应遵循市场化的原则，开发商、购铺者、项目运营者均各自承担相应的市场风险。就购铺者而言对具体的项目运行，必须遵循市场规律，选择有实力的开发商。就项目运营者而言，应将企业能够及时履约兑现承诺，纳入企业及法人的诚信档案，形成强大的信用追溯制度。就开发商而言，可以追究其关联企业和关联交易的相关责任，打击“分身术”欺骗购铺者的行为。

    第三是对商业运营公司进行“优胜劣汰”的综合评估。目前，我国还缺乏针对商业运营公司价值的综合评估体系，相关政府部门和第三方评估机构应尽快出台针对商业运营公司历史业绩的评估体系，从而规避开发商将商业部分交给并不具备任何商业运行能力的“子公司”“孙公司”，带来潜在后患。