广西商品房销售进入低速调整期——广西第三次全国经济普查数据信息之三十九

全国第三次经济普查资料显示，2009—2013年的5年间，广西房地产业发展，特别是商品房市场销售，经历了一个需求先扬后抑、销售先热后稳、总量相对稳定的转型期。当前，市场销售进入了低速调整期。

一、商品房先期热销，后期徘徊，进入低速增长的新常态区间

2009年，广西商品房销售面积从2008年的1768.04万平方米，一举跃上了2000万平方米的台阶，达到2383.76万平方米，实现了34.8%的高速增长，表明广西商品房需求的持续旺盛。如果没有国务院的“新8条”和南宁市的限购令，2011年广西商品房销售面积就应该超过3000万平方米。国家宏观调控政策的实施，有效地抑制了房地产业的盲目过热状况，也将广西商品房销售面积再上3000万平方米台阶的时间至少推迟了3年。2013年，广西商品房销售面积2995.58万平方米，实现销售额1375.79亿元，分别比2008年增长69.4%和175.4%，年均增速分别为11.1%和22.5%。从2009年的商品房销售面积增长34.8%，销售额增长55.6%，到2012年商品房销售面积下降6.9%，销售额仅增长3.7%，极值分别相差41.7个和51.9个百分点。

二、高档住宅减少，商品房销售结构得到优化

从房屋用途来看，除别墅、高档公寓销售呈有所下降外， 2013年各类商品房销售均比2008年有所增长，办公楼增长最快。2013年住宅销售面积2765.15万平方米，实现销售额1166.72亿元，分别比2008年增长68.8%和170.4%，年均增速分别为11.0%和22.0%；办公楼销售面积32.06万平方米，实现销售额43.23亿元，分别比2008年增长209.5%和741.1%，年均增速分别为25.3%和53.1%；商业营业用房销售面积135.09万平方米，实现销售额139.47亿元，分别比2008年增长52.3%和158.8%，年均增速分别为8.8%和20.9%。别墅和高档公寓销售面积有所下降，2013年别墅和高档公寓销售面积为31.27万平方米，比2008年减少34.0%。

三、商品房待售面积较快增长，去库存化压力加大

2008年以来，广西商品房待售面积快速增长，虽然2012年房地产市场转冷，投资热情有所减退，但房地产投资增速仍然超过商品房销售面积增速9.4个百分点。在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长，广西商品房竣工面积和待售面积仍在不断增加。如果市场销售不出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能，去库存化的压力将越来越大。2013年商品房待售面积为1225.46万平方米，比2008年增加993.27万平方米，商品房待售面积是2008的5.28倍，若按2013年全年商品房销售面积2995.58万平方米来计算，即使没有新的房地产项目竣工，去库存仍需要近半年时间。

四、房价偏高，抑制住宅现实需求的增长

目前，广西还处于西部发展落后地区，保障居民住房仍是重要民生问题，政府应鼓励房地产开发商多开发经济适用性住宅，解决中低收入者的购房难问题。近几年，广西中低价位、中小型住房供应不足，商品房住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。2013年90平米住房平均售价为4867元/平方米，比住宅平均售价高648元/平方米，比144平米以上大户型住宅平均售价高170元/平方米，住宅销售价格小户型比大户型价格高，与低收入者的购房能力相悖。2013年，广西城镇居民人均可支配收入为23305.4元，比全国平均水平（26955.1元）低3649.7元；城镇居民家庭人均现金消费支出15417.6元，扣除现金消费支出后的余额为7887.8元，若按一个家庭以三口人为单位，那么2013年一个家庭剩余23663.4元，这样一个中等收入家庭买一个80平方米的小户型房子，需要33.75万元，若全部节余用于购房，需要14年的才能购买。可见，虽然广西的房价在全国范围内处于中下游，但相对于广西城镇居民人均收入低这一现状，广西房价依然偏高，中低收入家庭依然难以支付，在不同程度上抑制了居民对住宅现实需求的增长。

五、地区间发展不平衡，需尽量提高需求满足度

广西房地产经过几年的快速发展，各个地市的房地产业都得到了不同程度的发展，但是受各地区自身经济环境和经济总量的制约，各地区房地产业区域发展不平衡。从销售面积方面来看，广西房地产销售面积最大的是南宁市，其次是桂林市和玉林市。从房地产完成投资额和销售面积比较来看，贵港、玉林、百色、来宾、崇左等城市房地产业的完成投资均处于广西的中下游水平，但房屋销售情况却表现良好，可见这些城市对房屋的需求量还是比较大。应加大对这些经济总量虽然不大，但对房屋需求热情较高城市的房地产业开发投资，提高正常需求的满足度。

（周竞龙）