李嘉诚抛售背后的三大秘密 并非看空内地楼市

原标题：李嘉诚抛售背后的三大秘密 并非看空内地楼市

　　近几年李嘉诚多次出售内地物业，是多种因素综合的结果，不宜简单的理解为：李超人严重看空内地楼市、认定存在房价大泡沫，因此而提前逃离这个市场。

　　近日，有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体：世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目，总建面36万平米，地段一流，位于东方路世纪大道路口，四条地铁站上盖，拟以7万元单价，约200亿总价转手。

　　近几年，李嘉诚频频出售内地物业，据不完全统计，如果世纪汇出售，包括超市、港口、能源等其他资产，近三年套现国内资产金额达到上千亿，而旗下公司期间没有新增投资。作为亚洲首富和传统地产大佬，李嘉诚每次出售国内大型物业，总会引发媒体热议。比如，2013年71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，2013年26亿元出售广州西城都荟广场，2014年72亿元出售北京盈科中心。

　　李嘉诚为什么频频卖掉内地物业？是否真的看空内地楼市？其实，李嘉诚代表了一批港资房地产商，过去20多年，他们在内地楼市的命运与际遇，已经发生了重大变化。借此事件，笔者分析如下。

　　 其一，地价太高。 近几年，李嘉诚基本上没在内地拿地。重要原因之一，地价太高。大型港资房企，过去多年一直布局一线城市和少数核心二线城市。但近几年这几个城市的房价与地价持续快速上涨，而且地价涨幅高于房价。尤其是2011年之后，三四线城市持续低迷，大开发商被迫调整布局战略，重归一线城市，宅地竟争异常激烈，“面粉贵过面包”成为常态。风险防控意识强的港资房企，根本没办法在公开市场上获得地块。

　　 其二，囤地不易。 大家如果细心观察就会发现，大型港资开发商在内地的很多项目，尤其是大型项目，常常需要开发很多年，其开发周期远长于行业平均水平。就拿世纪汇说事，2004年以1.2万元楼面价获得，10年过去了，仍未竣工，一个商场和两幢办公楼，项目规模并不算特别大。如此优质地段，如今地价都超5万元了。过去多年，李嘉诚们的部分项目，常被媒体质疑囤地。但是，近几年大陆的土地调控与管理趋严，项目久拖不建，或建而不成，政府越来越难以忍受了。