垃圾乱堆“僵尸车”占地 小区管治如何“看得见”

长期留置在一些小区里的“僵尸车”

　 　垃圾乱堆，“僵尸车”占地，物业费收不齐……

　　小区管治 “看得见”才做得好

　　核心提示

　　垃圾乱堆，“僵尸车”占地，物业费也收不齐……物管与业主、服务与收费，当这些矛盾陷入恶性循环，就会出现各种不和谐的画面；当然，也有一些小区把这种关系处理得很好，进而形成良性循环。6月26日，记者随南宁市住房保障和房产管理局日常巡查组，走访了多个不同物业服务性质的小区，对这些小区的实际情况进行了了解。

　 　老旧小区

　　“不习惯”缴费

　　政府帮忙“过渡”

　　近期，南宁市新竹小区被媒体曝称，小区因拖欠南宁市某物业服务公司物业管理费上百万元，至今已近10年之久。目前，该物业公司进退两难，担心如果撤离就收不到那笔被拖欠的巨额物业费。

　　新竹小区是一个老旧小区。当日下午，记者随南宁市住房局日常巡查组工作人员，专门走访了这个目前由社区托管的无物业小区。走访中记者发现，小区在环境卫生方面，硬件设备、保洁人力方面都做得不错，但所反映出的一些文明卫生习惯不容忽视。

　　在小区主干道边上的垃圾桶旁，记者看到，一些居民提着垃圾袋下楼投放时，明明路边就摆放着带盖的垃圾桶，却没有把垃圾扔进桶内，而是随手堆放在桶边。炎炎烈日下，垃圾散发出阵阵难闻的臭味。而在另一处垃圾投放点附近，记者看到垃圾桶盖被丢弃在一边。有保洁人员称，他们对此也很为难——如果把盖子盖上，居民喜欢把垃圾扔在桶外；如果不盖桶盖，又违反垃圾“无暴露”的要求。

　　这些小细节，无不暴露出老旧小区管理的难度。据了解，新竹小区是一个综合型小区，小区内有公房、拆迁安置房、单位房改房、店铺等多种类型，有住户2284户。住户成分复杂，导致小区治安、卫生、绿化等管理难度较大。

　　更让人头痛的是物业费难以收取的问题。据了解，2008年该小区成立业主委员会之前，是按每月0.35元/平方米的标准收取物业管理费及城市垃圾处理费，当时就有约65%的业主和住户不愿缴纳该笔费用；成立小区管理委员会后，该小区也曾尝试引进物业公司，但最终都因为缴费率低下，没有物业公司愿意接管。

　　为了扭转老旧小区居民对物业缴费的抵触情绪，目前青秀区正试点推出“无物业管理小区精细化管理”工作，将包括新竹小区在内的6个无物管小区纳入试点范围。工作思路是先由政府完善小区基础设施，再将服务工作交由社区的物业服务管理中心托管。记者了解到，该项试点工作有望于今年年底在青秀区所有自管小区推行开来。

　　 收不抵支

　　物业难于生存

　　不敢提高物业费

　　对于有物业服务公司入驻的小区，情况又是什么样的呢？记者随南宁市住房局工作人员，来到秀山花园小区走访。该小区地处半坡，小区楼下架空层都停满了汽车，还有一些疑为“僵尸车”的电动车、自行车，落满灰尘却又占据着架空层的空间。在小区里，记者几乎看不到有任何公共活动场所。

　　记者采访了部分业主。有业主表示对物业服务“很不满意”，但具体哪些方面不满意，却又说不出来。毕竟他们缴着0.55元/平方米的物业费，心中对物业服务都有相应的期待。

　　接管该小区的是南宁丰安物业服务有限公司，据公司负责人农先生介绍，物业的工作主要是安防、卫生、水电等基本服务，要想在小区内开展其他活动，别说经费困难，单是场地就很成问题。

　　农先生介绍，该小区有住户997户，目前物业费只收0.55元/平方米，而公司却养着30名工作人员。“物业费不敢提上去也就罢了，收费率还很低，这让公司运作起来十分困难。”农先生介绍说，比如代收水费，小区每个月水费5万余元，通常只能收到2万余元，收费率不足60%，而且这一状况已经持续了两三年时间。

　　该小区于2006年成立业委会，丰安物业于2007年6月入驻。农先生告诉记者，基于目前的物业费缴费率，物业公司从来没敢提过调高物业费一事。而对于当前的管理困境，农先生表示，物业公司打算和小区业委会坐下来，谈谈能否提高物业费，以便优化和提升物业管理服务水平。

　　 单位自管

　　有钱“任性”

　　卫生服务外包

　　“有物业公司管理，和没有物业入驻，小区的环境卫生还是有区别的。”据走访组工作人员介绍，南宁目前没有物管的自管小区，有636个，这还不包括像新竹小区那样交由社区托管的小区。

　　随后，工作人员又走访了一个自管小区——属于单位自管性质的地矿小区。走访发现，小区环境卫生、公共设施都不错，有门球场、休闲区，也有电动自行车投币充电设备、晾晒设施等。

　　广西地矿物业管理中心的工作人员介绍，小区物业费仅0.2元/平方米，主要用于维护小区内的基础设施。小区里居住着6000余人，共1600多户；目前小区的环境卫生全部外包，由保洁公司负责。

　　那么，外包保洁服务的钱从哪里来？据介绍，小区内有车位约1000个，职工停车费80元/月，外来人员停车300元/月，这些收入足以把小区环境打理得干净舒适。有工作人员介绍，单位自管小区的物业管理中心不像营利性的物业公司，需要面临那么大的压力；当然，要把物业服务做得让业主“看得见”，这是非常关键的。

　　 高端小区

　　服务标准明确

　　让业主“看得见”

　　同样强调服务“看得见”的，也有营利性的物业公司。在南宁保利凤翔花园小区，一块立在花园里的“园林样板”公示牌明确告诉业主，小区的绿化、草木的养护，都以该标准为准。此外，记者还在该小区看到了“公共设施维修保养工作标准”这样的公告。

　　据管理该小区的保利物业工作人员介绍，公司在服务中多有创新，比如自主研发“触发式报警装置”，“天台门消防联动门禁”，以及成立“治安联防小组”等。

　　记者看到，小区低层每户的门窗、阳台下方，都有铜线布防，这些铜线直接与报警装置相连，起到防止盗贼从户外攀爬作案的作用；而天台的联动门禁，则能让常闭状态的天台门，在有火警信息时自动打开，满足消防需求。

　　据物业工作人员介绍，2012年8月，该小区保安还与马路对面小区的保安联合制服了4名盗窃不法分子。其反应之迅速，有赖于“治安联防小组”。原来，该物业公司牵头与周边物业成立了治安联防小组，各联防小组成员统一配备对讲机，极大提高了对违法犯罪活动的打击和防范能力。

编辑：杨岚