广西将实施建筑面积计算新规买房送面积以后难了

09.07.2015 13:10

本文来源: 南宁新闻网

　　购房赠送飘窗、露台、地下室等，在近年的楼盘销售中，常常被开发商用作吸引购房者的卖点。不过，这种赠送面积的营销策略，今后将受到限制。记者从自治区住建厅获悉，从7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》（以下简称《规范》）。这将意味着，开发商“偷”面积难了。相比旧规，新规主要变化在哪？对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响？南国早报记者进行了走访。

　　市场

　　商品房“送面积”成风

　　“买两房送一房”、“88平方米加赠送面积可做小四房”……在南宁商品房市场上，送面积几乎是各家开发商的“必选动作”。7月8日下午，凤岭北片区某项目售楼部内，销售人员在给看房者讲解房屋概况时，都特别强调该项目各户型都有比较高的“赠送面积”比例。比如80多平方米的小户型，一般能做到小三房已是极限，但该楼盘销售人员表示他们89平方米的小户型，有20多平方米额外赠送面积，能做成小四房，赠送率约20%。

　　在南宁市，20%的赠送率不鲜见，少数项目甚至宣称自己的楼盘有超过50%的面积赠送率，个别户型的赠送面积甚至超过合同上约定的建筑面积。不少主打“高赠送率”的楼盘，都会在户型图上，用醒目的颜色标注全赠送、半赠送面积的区域。多个楼盘的销售人员表示，赠送面积对看房者还是比较有吸引力的。

　　探因

　　“偷面积”为规避容积率限制

　　业内人士透露，通过各种方式规避容积率上限，是实现“送面积”的主要方法。据了解，商住用地在出让前，就已确定了一个容积率上限。容积率可以简单理解为一定面积土地上，衡量建筑物总面积与土地面积之比的数据。同样面积的土地，容积率上限越高，开发商可建设的建筑物面积就越大，反之则越小。但有些建筑结构、区域是不参与或部分参与容积率计算的，这就为开发商“偷面积”提供了方便。

　　比如在新的《规范》实施前，阳台一般是只计一半建筑面积的。假设某100平方米的土地，容积率上限是2。如果所有建筑都参与容积率计算，那么最多只能建200平方米的房屋。但开发商把其中20平方米建成只计一半建筑面积的阳台，总计可使用的房屋面积就变成了210平方米。购房者只要将阳台用玻璃窗封闭，即可当成普通房间使用，而房屋的设计图纸在送审时，也没有超过容积率上限。

　　实际

　　多送的面积有的成鸡肋

　　“偷面积”虽有利于开发商开展营销，在部分购房者看来也是实惠，但也存在不少问题。南宁一家房地产销售公司负责人介绍，“偷”出来的面积大多是“边角料”。为了“偷”更多面积，一些户型设计得“前凸后凹”，这也是现在很难看到全方正户型的原因。

　　业内人士透露，“偷”出来的边角不一定实用。比如某楼盘89平方米送20平方米的小四房，用赠送面积改造的房间，仅有约6平方米，就算是做储物室也比较勉强。而为了迁就这部分赠送面积，另一个房间被设计成了“7”字型，房间里几乎摆不下一张2米长的床。如果不追求赠送面积，直接做成大两房或小三房，各个房间用起来会更舒适。

　　还有一些购房者因“偷”来的面积存在各种问题，与开发商发生纠纷。如某楼盘在预售时承诺有个8平方米不计面积的阳台，但交房时购房者才发现，该“阳台”只有框架，没有楼板。楼上的住户想盖楼板，还得征得楼下住户的同意。有的购房者还发现，赠送面积部分的施工质量明显不如正常建筑部分，存在地面大面积空鼓、墙面开裂等问题。

　　新规

　　“送面积”以后很难了

　　自治区住建厅有关负责人介绍，《规范》其实在2014年7月1日起就已实施。广西推迟一年实施，主要是考虑到我区实际情况。新《规范》实施后，原《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》同时废止。

　　该负责人称，新的《规范》条文变化较大，对当前很多“偷面积“的行为有了明确规定。据介绍，《规范》修订的主要技术内容有：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；修订了阳台的面积计算规定，等等。简而言之，新《规范》的实施，将让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，在相应的范围内，实打实地算上面积。

　　开发商最常“送”的面积便是旧规范不算面积的飘窗，有的甚至做成假飘窗，业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。新《规范》明确，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化最大的一条。相比之下，2005版的旧规范中，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

　　打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积，但水暖电都预留好了，业主自己封装一下就是个大阳台，可多出10~20平方米的使用面积。我们的住宅设计就这么干，每层每家都有一个露台。”广西一家设计院的工程师透露。

　　鉴于旧规范规定阳台只算一半面积，新《规范》更加细化，在主体结构内的阳台（凹阳台），按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台（凸阳台），按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。这意味着，今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费，其难度将进一步加大。

　　执行

　　已审批的项目仍按旧规

　　从今以后，市场上是否就不再有赠送面积的楼盘了？住建部门解释，7月前已报审规划审批的项目，仍按旧规范执行。其实，早在本次新规出台之前，广西对于新建项目赠送面积设计的审批已经较以往严格了许多。很多如今在市面上在售的产品之所以能通过规划报建，主要是因为申报的时间较早。在本次新规出台后，今后报建的楼盘项目将更难推出赠送面积产品。这一定程度上让如今市面上在售的产品变得更加稀缺。不过，考虑到报建到推出市场有一个过程，预计新规的影响将在未来一两年内逐步体现，短期对于市场影响不会太大。

　　南宁一家开发商的营销部门负责人认为，新规实施后，小户型和别墅受的影响相对可能会大一些。90平方米以下的小户型本来就是“送面积”的主力，今后小户型如何设计更具竞争力，对开发商来说是个考验。同时，近期有意购房的市民，还可关注赠送空间实用、设计合理的项目，赶上“送面积”的末班车。

　　买不到高赠送面积住宅的市民也不必遗憾。业内人士认为，“羊毛出在羊身上”，同地段同类型的住宅，用实际使用面积计算，单价其实是差不多的。个别赠送多的户型可能算下来会便宜一些，但实用性、舒适性往往要打折扣。今后开发商可能会在户型实用性、物业管理、园林等方面下功夫，购房者还是受益的。

　　新规范明确了这些面积的计算范围

　　坡屋顶

　　对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

　　地下室

　　地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

　　阳台

　　在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

　　夹层

　　建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

　　凸（飘）窗