钦州市：2016年一季度房地产销售实现持续增长

随着房地产相关政策接连出台，从国家降息降准降首付、减税负等政策频发，到钦州市购买新建商品住房契税补贴优惠和提高公积金贷款额度等政策支持，利好房地产市场发展。一季度，钦州市房地产销售面积持续增长，楼市销售有所升温，企业资金到位情况明显好转。与此同时，在房地产市场运行中也存在着一些不容忽视的问题，值得关注。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资增速明显下降

一季度，全市房地产开发投资完成11.31亿元，同比下降24.2%，增幅同比回落50.8个百分点。从按用途投资看，商品住宅投资7.74亿元，同比下降29.3%。其中：90平方米及以下住宅完成投资1.65亿元，同比下降32.2%；140平方米以上大户型完成投资1.3亿元，同比下降59.7%；由于目前全市中等面积的商品住宅房销售比较多，房地产企业迎合了购房者，开发了较多的90至140平方米住宅，所以该类型住宅完成投资4.79亿元，占了住宅投资的61.89%，同比下降9.5%；办公楼投资0.29亿元，下降22.5%；商业营业用房投资2.23亿元，下降23.6%。

（二）楼市持续升温，住宅销售为主要拉动力

去年以来，钦州市出台了多个房地产优惠政策，特别是在去年8月至10月及今年2月、3月实行新建商品住房契税补贴优惠政策，有效刺激了住房消费。进入3月，也是楼市“金三银四”传统销售旺季，不少开发商集中加推放量，交易量出现明显上升。一季度，全市商品房销售面积37.04万平方米，同比增长7.5%，增速比上年同期下滑42.6个百分点。其中，住宅销售面积34.89万平方米，增长19.8%；商业营业用房销售面积1.82万平方米，下降8.2%。

一季度，商品房销售额14.33亿元，增长1%，增速比上年同期下滑66.2个百分点。其中，住宅销售额12.53亿元，增长24.1%；商业营业用房销售额1.46亿元，下降45.2%。

（三）开发企业资金链进一步好转，个人按揭贷款大幅增长

在销售业绩持续高位增长的带动下，全市房地产开发企业本年到位资金回笼加快，企业资金链进一步好转。一季度，全市房地产开发企业本年共到位资金33.74亿元，同比增长20.6%，增幅比上年同期下滑11.2个百分点，高于同期开发投资增幅44.8个百分点，开发企业资金保障度（当年到位资金与完成投资的比例）由上年同期的1.88∶1提高到2.98∶1。

从资金来源看，与销售关联紧密的个人按揭贷款大幅增长。一季度，房地产开发企业国内贷款1.18亿元，下降51.3%；自筹资金16.53亿元，增长36.4%；定金及预收款8.69亿元，增长9.6%；个人按揭贷款7.18亿元，增长48.5%。

（四）待售面积环比下降，但开发企业库存压力仍然较大

随着房地产市场销售力度的加大，以及各项房地产优惠政策的落实，钦州市商品房待售面积环比出现下降，但是开发企业库存压力仍然较大。3月末，全市商品房待售面积159.64万平方米，比2月末减少2.89万平方米，环比下降1.78%。其中，住宅待售面积减少1.3万平方米，下降1.25%；商业营业用房待售面积增加0.57万平方米，下降1.56%。

二、值得关注的问题

（一）房地产开发投资对全市固定资产投资增长的贡献减弱

受国家调控政策影响以及部分开发项目竣工、新开发项目接续不上等多种因素的影响，一季度全市房地产开发投资增幅同比回落50.8个百分点，低于同期全市固定资产投资增幅43.7个百分点，占全市固定资产投资比重为6.79%，比上年同期下降3.91个百分点，房地产开发投资对全市固定资产投资的支撑力和拉动作用逐步减弱。

（二）商品房新开工面积再次下降，稳定房价面临压力

一季度，钦州市商品房新开工面积42.01万平方米，同比下降18.1%。其中，住宅新开工面积32.78万平方米，下降18.1%；办公楼新开工面积0.02万平方米，下降96.3%；商业营业用房新开工面积3.61万平方米，下降63.3%。新开工面积下降表明在调控的大背景下，部分开发企业仍保持相对谨慎的态度，投资信心不强，开工速度并未出现与市场销售的同步提升，从而给后续市场供应带来的不确定因素增多，稳定房价面临一定压力。

三、对策和建议

为促进钦州市房地产市场平稳健康发展，当前要认真贯彻落实好“钦州市出台的保持房地产市场平稳健康发展”有关实施方案，着力抓好“两稳”（稳房价、稳预期）和“两增”（增强信心，增加投资）工作，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

（一）稳定市场预期。 一是坚持和强化正确舆论引导，深入解读国家各项政策措施，引导居民从自身实际出发理性消费。二是从源头适度增加土地供应量，整治开发企业囤地现象，公开未开发土地情况，督促开发企业按照合同约定开工建设。

（二）加强市场监管。 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处房地产开发商和中介机构违法违规行为。要进一步完善房地产市场的信息披露机制，增加房地产供应和销售环节的信息透明度，合理引导市场消费预期，引导房地产开发理性投资和居民理性购房，使市场供求平衡，避免房地产市场大起大落。

（三）加强保障性住房建设、分配与管理。 抓紧落实年度保障性住房建设任务，加强基础设施和公共服务配套，确保工程质量安全，提高保障性住房分配率、入住率。建立完善保障性住房建设运营管理长效机制，实现公平分配、有序退出。

（四）实施房地产企业品牌战略。 供过于求的楼市现状让购房者越来越理性，从原来的以价格为主，逐步开始关注楼盘的整体品质，楼盘的配套、绿化、服务等软实力成为当今购房者考虑的重要因素。房地产企业也应顺应这种变化，在提高质量、强化服务、提升品牌形象等方面苦练内功，关注购房者实际需要，从客户的角度思考和解决问题，不断提升企业内在素质，打造企业品牌、项目品牌和服务品牌，不断提升竞争实力。