2016年广西房地产市场全面回暖

2016年，在自治区“41条”稳增长、降成本等一系列利好政策和自治区、各市陆续出台的降首付、降利率、提高公积金对住房消费的支持力度，实施购房财政补贴和契税减免等措施的刺激下，我区土地购置、新开工面积等先行指标释放积极信号，增速由负转正，投资和销售均攀升至较快增长区间，房地产市场全面回暖。

一、 广西房地产运行情况

（一）房地产开发市场全面回暖。 2016年广西房地产开发投资完成2397.99亿元，比上年增长25.6%，比去年同期提高21.8个百分点，由去年的个位数节节攀升到今年的两位数，已连续10个月保持两位数增长，全面扭转了去年低位徘徊的不利局面。增速比全国平均水平高18.7个百分点。

从投资结构来看，住宅投资仍是广西房地产投资的主体，投资比重高达71.9%。2016年，广西住宅投资完成1725.29亿元，比上年增长22.6%；办公楼投资完成93.53亿元，增长28.9%；商业营业用房投资完成320.21亿元，增长31.3%。

（二）商品房销售继续升温。 今年以来，在一系列利好因素的刺激下，广西商品房销售持续升温。2016年，广西商品房销售面积4215.39万平方米，比上年增长19.6%，比去年同期高8.0个百分点，增速为2010年以来同期最高增速。

按用途分，广西三大类型商品房销售呈现两升一降特点。2016年，广西住宅销售面积3864.01万平方米，增长21.5%；办公楼销售面积50.27万平方米，增长29.5%；商业营业用房销售面积170.39万平方米，下降13.8%。

（三）商品房库存量继续增加，但去化周期小幅缩短。 得益于自治区政府出台的“41条”降成本、去库存措施，我区商品房库存快速增长的态势得到遏制，2016年虽库存总量继续增加，但去化周期小幅缩短。2016年，广西商品房待售面积1772.74万平方米，比2015年多95.14万平方米。按2016年销售面积推算去库存化周期为5.0个月，比去年缩短0.7个月。

二、影响房地产市场的积极因素

2016年，受自治区“41条”稳增长、去库存等政策的影响，市场信心逐渐恢复，开发商购地意愿增强，加大投入，土地购置面积、房屋新开工面积、到位资金等指标凸显“三个扭转”，增速均由负增长扭转为两位数增长，释放积极信号。

（一）土地储存充足，土地购置面积由负转正，实现快速增长。 2012年以后，广西房地产开发势头逐渐降温，2013年至2015年，全区土地购置面积已连续下跌3年。今年以来我区土地购置面积恢复性增长，扭转负增长局面，实现快速增长。2016年，全区土地购置面积639.10万平方米，比上年增长53.6%，比去年同期提高85.4个百分点。

（二）房屋新开工面积扭转负增长态势，恢复两位数增长。 2016年，我区房屋新开工面积4984.18万平方米，比上年增长29.5%，比去年同期提高了36.5个百分点，比全国平均水平（8.1%）高21.4个百分点。其中，住宅新开工面积3577.13万平方米，增长28.0%，比去年同期提高33.6个百分点。

（三）房地产开发资金快速回流、额度充裕，扭转2015年负增长颓势。 今年以来，我区房地产开发资金快速回流，增速由负转正，逐月连续提速，2016年增速已高达35.1%，比去年同期提高38.1个百分点。目前，房地产开发资金到位金额达到历史最高水平，3159.72亿元。其中，国内贷款468.38亿元，增长41.1%；自筹资金1115.04亿元，增长35.4%；其他资金1576.30亿元，增长33.4%。

三、需要关注的几个问题

（一）去库存面临结构、区域失衡问题。 当前，我区在商品房去库存进程中，非住宅商品房去库存压力加大，北海等部分城市去化周期较长等问题突出，应引起重视。按2016年销售面积推算，我区住宅商品房去化周期仅为3.7个月，而非住宅商品房去化周期长达20.0个月，二者相差16.3个月。从各市来看，商品房去化周期最短的为南宁市，仅3.0个月，最长为北海市，17.9个月，二者相差14.9个月。

（二）商品房投资、供给结构不合理。 2016年，在住宅、办公楼和商业营业用房三大类型商品房中，住宅销售面积增长21.5%，去化周期仅为3.7个月，而商业营业用房销售面积同比下降13.8%，去化周期24.1个月，比住宅长20.4个月。但商业营业用房投资同比增长31.3%，比住宅投资高8.7个百分点，投资、供给结构明显不合理。

（三）房屋销售均价偏高，与居民收入不适应。 2016年全区商品住宅平均销售价格为5042元/平方米，比上年上涨9.9%，与湖南省、贵州省相比分别高了712和1338元/平方米。2016年全区城镇居民可支配收入28324元。以当前人均住房面积36.9平方米计算，房价收入比达到6.6倍。而按照国际通行的看法，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，我区稍微偏高。此外，当前全区土地成交均价为350.08万元/亩，比去年同期提高92.3万元/亩，房价仍然存在上升预期。

四、促使广西房地产业健康持续发展的几点建议

（一）把握方向，做好市场调控，引导房地产市场稳步发展。 从当前宏观经济来看，我区经济仍然呈现趋缓态势，下行压力还在继续加大，房地产市场刚全面回暖，基础还比较脆弱，如果经济增速继续回落，将可能对房地产市场造成冲击。因此，要积极引导和调控全区房地产市场走势，制定相应政策，继续刺激房地产市场，挖掘新潜能，并继续做好稳定房价的工作，防止房地产市场产生剧烈波动，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）因地制宜，保持总体调控方针前提下，根据各地实际实行区域性差别化“微调”。 在继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施、维持现有调控效果的前提下，加大对房地产市场出现的新情况，新变化的关注，针对房地产开发投资规模和增长的不平衡状况，对首府及重点城市、增长缓慢乃至负增长的城市要分别把握好调控力度，必要时实行差别化的区域性微调，因地制宜。

（三）转变类型，调整商品房供给结构。 建议调整部分项目用地规划，由商业营业用房向住宅转变，控制商业营业用房用地审批，从源头上抑制商业营业用房库存量继续上涨。对于建成的现房，支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。

（四）分城施策，加大去库存力度。 各市应抓紧出台去库存实施细则。对于城市人口流入较多的城市，应培育新市民住房需求。支持农民工进城落户，加快农民工市民化进程，研究学生升学和参军的人口在本地落户政策，培育潜在购房需求，打通房地产供需通道。对于城市人口流出较多的城市，应严格控制商品房供给，科学制定土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量，严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。