钦州市：2016年房地产开发投资企稳回升 库存压力仍不容忽视

2016年，钦州市相继出台一系列楼市调控利好政策，使住房消费的刚需、改善型需求乃至投资性需求得到积极释放，有效促进房地产市场平稳健康发展。但房地产市场整体趋冷、建设趋缓、库存压力大等问题仍不容忽视。

一、房地产市场运行情况

（一）开发投资逐月回暖

从2015年下半年开始，全市房地产开发投资连续15个月保持负增长态势。今年以来，随着房市利好政策的实施，房企资金回笼加速，使得加快投资成为可能。2016年前8个月，房地产开发投资尽管保持负增长态势，但降幅逐月收窄，至9月底开始转为正增长，并呈逐月加快态势。至年底，全市房地产开发完成投资78.57亿元，同比增长22.2%，增幅分别比一季度、二季度、三季度累计提高46.4、35.2和15个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为8.3%。

从房屋用途看，住宅投资依然占主体地位，全年商品住宅完成投资53.37亿元，增长15.2%，占房地产开发投资比重达67.9%；商业营业用房投资增长较快，完成16.41亿元，增长52.6%，占地产开发投资比重达30.7%。

从县区情况看，钦南区、灵山县房地产开发投资保持两位数增长，分别完成37.18亿、16.29亿元，同比增长38%、66.8%。其中，钦南区和灵山县今年新入库房地产项目较多，分别入库13、14个，共占全市总数的79%，新项目投资拉动明显。钦北区、浦北县仍呈下降态势，分别完成投资17.07亿、8.03亿元，同比下降7.2%、12.9%。

（二）先行指标有回升之势

1 、房企购地加速。 受经济下行压力以及房地产市场下调的影响，近两年钦州市开发企业土地成交规模有所缩减，但进入2016年房企购地加速明显。2014年全市房地产开发企业本年购置土地面积为49.91万平方米，2015年下降到31.7万平方米。2016年，全市房地产开发企业土地购置面积48.29万平方米，增长52.3%，增幅同比扩大88.8个百分点。

2 、新建规模加大。 新开发项目增加，2016年全市新增房地产开发项目34个，比去年同期多14个。新开工总量突破200万平方米，达到242.63万平方米，增长58.6%；其中住宅187.69万平方米，增长87.2%，全市房地产房屋新开工面积连续10个月保持高位增长。

3 、施工面积扩大。 2016年，全市商品房施工面积1044.44万平方米，同比增长4.0%，施工总量为近两年之最。从商品房施工构成看：住宅755.49万平方米，同比增长3.2%；办公楼180.00万平方米，同比增长0.4%；商业营业用房143.70万平方米，同比增长9.7%；其他127.25万平方米，同比增长2.9%。

（三）去库存成效明显

今年以来，钦州市出台了《钦州市本级支持农民工等新市民购买新建普通商品住房暂行办法》，对符合条件的新市民在钦州中心城区买房，由政府给予每套1万元的补助，并分别于2、3、11、12月对购买新建商品房的购房户实施80%的契税补贴政策，加快化解房地产库存。到8月底，全市商品房待售面积下降为全年最小值，为132.19万平方米，比年初（154.96万平方米）减少30.33万平方米。同时，受新推精品楼盘的拉动，全市商品房售价略有上扬。2016年商品房屋均价4124元/平方米，同比增长8.9%，其中商品住宅均价达到全年最高值3807元/平方米，同比增长11.1%。

二、需要关注的问题

受房地产市场趋冷、下半年销售下滑、资金回笼速度放缓等因素影响，房地产市场整体仍显低迷。

（一）商品房销售下滑。 尽管钦州市支持楼市政策有一定的推动作用，但是这种效应正在逐步减弱，前期的政策已拉动较多购房者购买，市场需求减弱。2016年，全市商品房销售面积162.51万平方米，下降4.7%，从今年8月开始已经连续4个月呈下降态势。随着11、12月契税优惠政策的继续实施以及年底销售旺季的影响，降幅逐月收窄，12月底比8月底收窄9.2个百分点。从各县区看，受恒大御景半岛、榕侨·阳光城等下半年新入库的大项目拉动，钦北区和浦北县商品房销售情况较好，分别实现商品房销售58.89万、26.88万平方米，同比增长10.4%、35.8%；钦南区和灵山县则出现不同程度下滑，销售面积分别为59.89万、15.62万平方米，同比下降6.3%、51.6%。

（二）库存小幅反弹。 进入四季度后，随着新建项目陆续推出，全市商品房库存小幅反弹。至12月底，全市商品房待售面积157.84万平方米，增长1.9%，增速高于商品房销售面积6.9个百分点，待售面积增速高于销售，商品房去化周期较长。从全市各县区情况来看，钦南区商品房待售面积72.76万平方米，实现同比下降19.9%，其余县区商品房库存量均有所反弹，钦北区、灵山县、浦北县待售面积分别为55.66万、16.85万、12.57万平方米，增速分别为14.3%、95%、85.7%。另外，由于商业营业用房在去库存政策上没有住宅优惠，加上互联网商业的冲击和经济下行的压力加大，市民投资信心不足，使得商业营业用房去库存难度加大。2016年，商业营业用房待售面积为37.47万平方米，同比增长2.7%，增速高于住宅类3.3个百分点。

（三）项目建设趋缓。 2016年，全市房地产开发企业待开发土地面积58.22万平方米，比年初增加23.76万平方米；商品房施工面积1044.44万平方米，同比增长4%；房屋竣工面积132.25万平方米，同比下降17.6%，已经连续24个月保持两位数以上的负增长。房地产开发市场呈现待开发土地面积加大，但建设趋缓的局面。

（四）企业融资难度较大 。2016年，房地产开发企业到位资金107.47亿元，同比增长20.1%。其中,国内贷款2.92亿元，同比下降46.7%。国内贷款占比下降，仅占到位资金的2.7%，以购房款为主的其他资金来源占比的提高，表明房地产开发企业融资难度较大，加大了企业对销售回笼资金的依赖。

三、建议

（一）继续加强和改善宏观调控。 继续完善相关政策，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求的鼓励措施，促进房地产市场健康平稳发展。继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给合理配置。同时，加大对租赁市场的健康发展的政策支持和落实，加快化解非住宅库存。

（二）强化合理住房消费的正确引导。 一方面，积极推进市场信息公开机制，让房企和购房者更全面了解市场信息，能够根据市场供求信息做出合理政策判断。另一方面，要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度，扭转居民观望心态，提振居民消费信心，引导居民适度住房消费，不断满足不同层次的住房需求。

（三）拓展房地产企业融资渠道。 房地产业是一个资金密集型产业，高投资、长期资金占用的产业，它的持续发展主要取决于资金的有效供给。目前，由于销售市场低迷，企业回笼资金趋缓，融资困难，将影响房地产市场的发展。因此，要积极拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制。

（四）加大房地产市场监管力度 。一是要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。二是加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为；三是进一步规范物业服务，提高从业人员素质，提升服务水平。