万达东莞因土地使用年限惹官司 40业主要退铺
29.01.2016 17:20
本文来源: 中小企业
东莞长安万达广场是万达集团继广州白云万达广场后，布局珠三角的另一力作，投资总额高达150亿元，2012年动工。目前，该项目遇到了麻烦——因商铺买卖合同纠纷引起的官司已持续了近两年。
2014年，有40户业主因商铺买卖合同纠纷向法院起诉东莞长安万达广场有限公司（以下简称长安万达）。业主称，他们一开始跟长安万达签的是70年商铺使用权年限的合同，交完购铺款后，临近收铺时却被告知商铺使用权年限要从70年变更至40年，双方多次协商未果，故将其诉上法庭。
法院一审判决认为，原被告最初约定的70年使用权年限有约束力，长安万达构成违约，判处双方解除买卖合同。此后原被告均不服一审判决提出上诉，日前东莞市中级人民法院二审作出将案件发回重审的裁定。
1月22日，长安万达总经理魏东涛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，不服一审判决上诉是因为判决过重——不至于退铺。但对于案件的其他问题，他多次强调，“只要案件在诉讼阶段，我们都不会回应。最终结论要以法院的判决为准，我们所有的态度取决于法院的最终判决。”
土地使用年限由70年变40年
事情要从2012年讲起。业主们告诉记者，2012年5月，一批业主在长安万达广场买铺做商业地产投资。业主之一的徐女士称，当时长安万达宣传的商铺使用权年限是70年，签约现场看到的经相关部门盖章的商品房买卖合同模板也明确使用权年限是70年；而在房管局网站进行网签时，合同显示的商品房使用权年限还是70年。但是到了2013年9月，业主纷纷接到长安万达广场售楼部的电话要求前往修改合同。
“他们在电话里也没明说，只是让我们把合同带过去，说要修改个东西，结果我们去了之后才知道是合同年限有问题，他们现场还找了个律师说要改（合同），我们肯定不改啊，我们有的一次性付款，有的按揭，都真金白银交给了万达。”徐女士表示。她向记者展示的相关文件显示，其2012年5月以每平方米2.5万元的价格，向长安万达广场购买了面积141.12平方米的商铺，总价款为354万元。
“其实房管局在我们签合同1个月后就（年限违反相关规定）告诉了万达不能备案，合同也退回给了万达，但是万达不去拿，也不告诉我们，等到快要交楼了，万达才告诉我们。”徐女士说。
业主周先生告诉记者，在得知最初约定商铺所涉土地使用年限为70年违反相关部门规定，合同不能备案后，业主方与长安万达也曾多次协商。当时长安万达提出按照地面地价（单位土地面积的价格）1140元/平方米对业主进行赔偿，但部分业主不同意，最终未能与长安万达达成一致的40名业主将其诉上法庭。
40名业主起诉所涉资金高达1.7亿元，周先生说。但记者未能证实数据的准确性。
一审判决业主有权解除合同
值得注意的是，长安万达在上述纠纷案件一审判决中败诉。
业主方向《每日经济新闻》记者提供的东莞市第二人民法院的一审判决书中，法院在基础事实陈述中指出，“房管部门在2012年7月发现被告提交的已售商铺合同第一条载明的使用年限终止日期与被告《国有土地使用证》所载明的商服用地使用年限不符，房管部门要求被告在变更合同土地终止日期内容后再申请办理。被告称2012年9月接到上述通知后多次与政府相关主管部门协调，2013年9月底至10月初，被告收到东莞市人民政府的文件。于是，被告在2013年10月~11月通知相关商铺业主变更合同使用年限终止日期，但部分业主不同意变更，在2014年案涉商铺交付期间届满时，部分业主拒绝收楼，双方引发纠纷。”
一审判决书显示，原告业主方认为房地产的价格与土地使用年限应该成正比关系，当时业主购买案涉商铺就是基于其价格相较于土地使用年限70年而言符合原告的投资取向和合同目的，也促成业主购买商铺的基本动因，但是现在合同无法按约定的70年使用期限备案，意味着被告违约，且这一违约行为致使原告的合同目的无法实现。业主们请求法院判令，解除与长安万达的商铺买卖合同、退还购铺款并赔偿业主银行贷款利息、购铺款逾期付款利息、印花税、诉讼费等损失。
就此，长安万达方面辩称，当初合同的70年使用年限约定，是根据东莞市长期以来的通行做法以及经有关主管部门一再认可后作出。东莞市有关主管部门长期将底层为商铺、商铺以上为住宅的地块土地用途定性为“商住用地”，并将土地使用年限统一规定为70年。
“主管部门对案涉商铺的土地使用年限是70年是一直予以认可，只是后来因为东莞市从长安万达广场招拍挂期间开始对土地用途及年限进行规范，长安万达广场摘牌之后，东莞市再无土地用途为商住用途的情况，东莞市房地产交易所这才以案涉合同填写的土地使用年限与《国有土地使用证》记载的商服用地使用年限不符为由将‘备案章’作废且不同意备案。”长安万达方面解释说。
长安万达认为，将案涉商铺的土地使用年限变更为40年，符合法律规定，案涉商铺的土地使用权年限在期满后可以续期，不会导致原告的合同目的落空，长安万达不构成根本违约。而且长安万达广场销售的第二期商铺约定土地使用年限为40年，但其售价没有明显浮动，“这也可以看出商铺售价不因土地年限的变更而受到影响。”
“原告对合同约定的使用年限为70年同样存在过错，因法律颁布之后，推定所有公民知晓。原告明知法律规定商铺的土地使用年限为40年，仍与被告签订土地使用权为70年的合同，自身存在过错，应承担相应的过错责任。”长安万达辩称。
最终综合相关法规条文及所存事实，一审法院认为，案涉合同涉及70年使用权的约定对当事人双方有约束力；虽然被告称在法定年限届满后，年限可以续期，但届时能否续期及续期多久等不确定因素等于将风险转嫁给原告；另外，从合同对价上说，按照常理，原告在购买商铺时应预先考虑了70年土地使用年限，无论是否其在法定40年期限届满后是否获得续期，都意味着原告购买商铺的成本大大增加，这已经影响到原告在合同中的根本利益，从而影响到原告合同目的的实现。“被告在本案中提出其对合同无法履行不存在过错，但被告对此所主张的事由并非法定可以使其免责的事由，故本院不予采纳。”
“因此，本院认为被告构成根本违约，原告在此情形下，有权解除合同。”东莞市第二人民法院一审作出原、被告双方解除商品房买卖合同、被告支付业主银行贷款利息及相关税费的判决，同时驳回原告其他诉讼请求。
二审裁定发回重审
一审结果宣布后，长安万达表示不服判决，同时，业主方也不满一审判决赔偿标准。双方向东莞中院提起上诉。
据了解，业主与长安万达广场的纠纷案在二审阶段，东莞中院曾对案件进行过两次延期审判。今年1月初，东莞中院下达二审裁定书。
业主方提供的二审民事裁定书显示，东莞中院推翻一审法院的部分结论，认为案涉商铺所在土地的使用年限为70年的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第144条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》中关于商业用地使用权出让及转让最高年限为40年的规定。超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、法规的强制性规定，应为无效，合同出售方应赔偿因超过法定年限的部分约定无效给买受方造成的损失。
东莞中院称为保障双方当事人的诉讼权利，本案发回重审，并建议“原审法院应就合同效力问题向当事人释明后告知当事人可以变更诉讼请求，并根据变更后的诉讼请求重新进行审理。”
业主们收到裁定书后，决定就裁定书内容向广东省高院寻求帮助。广东省高院信访接待的相关法官解释称，案件发回重审需要等待重审最终结果出来后，如果不服，方可以向省高院提起诉讼，由于案件仍在下级法院审理中，广东省高院无法对案件作出任何处理。而从以往案例来看，法院也有权对案件进行二次延期，东莞中院也有权在裁定书中对原审法院作指引。
至于长安万达为什么不同意退铺还款，魏东涛表示，“二审法院也认为不至于退铺。不是我们愿不愿意退铺的问题，二审法院做出这样的结论的话，说明本来就不应该退铺。”记者就该案件欲向长安万达方面寻求更多的说法以及核实案件涉及的事实，但魏东涛表示，“案件发回重审表示案件还在诉讼阶段，在案件未完结之前我们都不会回应。”
“我们肯定是和业主积极沟通，有的事情可以沟通，但有的事情是沟通不了的。我们保持缄默，最终结论要以法院的判决为准。”魏东涛说，“只要在诉讼过程中，我能说业主诋毁万达吗？我不会这么说，谁对谁错不是业主说，也不是我们说来判断的，我们尊重法院的最后裁定。”
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