南宁小产权房低价吸引人购买 实际却是“问题房”

　　高新区一在建在售的小产权房项目紧贴村民的农田。 

　　 关注购房陷阱之小产权房 

　　多名业内人士估算，南宁市在建、在售的小产权房项目数量不下50个 

　　低价吸引人购买  实际却是“问题房” 

　　编者按：近期，南宁房产市场上出现了一些价格特别低的项目，吸引了不少希望减轻购房资金压力的市民。这些项目的销售人员，把低价的原因解释为“有政府优惠政策”、“属于内部认购房源”、“不做广告节省成本”等等。但有的购房者在交了首付款甚至全部房款后，才发现购买的是违法建筑，或是不能办理不动产权证书的小产权房，误入了购房陷阱。这些“问题”房产目前在南宁市的建设和销售情况如何？购房者怎样才能识骗防骗？今日起，本报推出“关注购房陷阱”系列报道。 

　　“2888元/平方米起”、“3488元/平方米湖景大宅”、“3500元/平方米坐拥新会展配套”……近期，南宁房产市场上出现了不少单价明显比同地段商品房低一两千元的项目。南国早报记者暗访发现，这些低价房并非“天上掉馅饼”，而是在集体土地上建起来的小产权房。小产权房无法办理正规的不动产权证书，购买此类房产存在极大风险。虽然媒体多次曝光，也曾有相关部门介入查处，但很多小产权房项目仍在公开对外销售。

　　沙井大道沿线，时常有房产销售人员扎堆推介小产权房。 

　　1  房产销售路边扎堆揽客 

　　11月12日，南国早报记者行经沙井大道时发现，路边站着很多手持房地产广告牌的销售人员，总数不下30人。每当有车辆减速驶过或靠边停车，便有三四个不同项目的销售人员一拥而上，向车上乘客推介项目。这些项目共同的特点是单价低，基本都在3500元/平方米左右。而同区域的普通商品房项目，没有低于5000元/平方米的。 

　　记者跟随两名销售人员，到一个名为凤凰江湾广场的项目售楼部一探究竟。从沙井大道拐入定津路，再从一条狭窄的村道进入南乡村，很快便看到道路两旁有两三个在建工地，工地围挡上也贴着巨幅低价售楼广告。在凤凰江湾广场售楼部，销售人员介绍称该项目紧邻在建的凤凰江公园，附近又将有大型综合体开工，“升值潜力巨大”。由于项目是安置房，所以“政府有优惠政策”，价格要比普通商品房低。见记者有些犹豫，销售人员又拿出几份规划、国土等部门的“红头”文件，并表示该项目有合法的规划报建手续，不用担心。不过记者注意到，该项目并未取得预售证，土地使用权证上显示，项目所使用的土地是集体土地。而根据相关法律法规，集体土地上建房屋，是不得向该集体组织以外的人员销售的。外来购房者，也不能办理合同备案和不动产权证书，也就是俗称的小产权房。没有不动产权证书，购房者的业主身份就不受法律承认和保护。 

　　2  办房产证要靠“搏一搏” 

　　凤凰江湾广场附近的凤凰湖畔、富良国际等几个住宅项目，以及同在沙井片区同乐大道周边的喜乐南都、盛世同乐、富士阳光、同乐人家等多个项目，均是用集体土地建设，但都在公开对外销售。 

　　记者在暗访调查中发现，大多数小产权房的销售人员，都极力否认自己的项目不能办房产证。智和路上的富士阳光农民安置房项目，销售人员一直讳言土地性质问题，只是一再强调项目的规划、建设手续齐全，并称“5年内有政策可办房产证”。记者以看房者身份向销售人员询问，购房合同中是否写明办结房产证的年限及所需费用等问题，两名销售人员拿出一份“合作建房协议”翻看了几分钟后表示，协议中没有作出相关保证的条款，但仍表示“不用担心”。在记者不断追问下，一名销售人员最终坦言，无法承诺一定能办理房产证。“现在跟我们情况类似的楼盘有很多，你可以‘搏一搏’，这么低的价格，以后如果有政策给办证就赚到了。”销售人员说。但对何时才有政策出台、办房产证是否还需要另外缴纳较大额的费用等问题，对方都无法给出确切回答。喜乐南都、盛世同乐的销售人员干脆不给记者翻看购房协议，表示只有交了定金才能看。 

　　3  低价的秘密藏在土地中 

　　记者又走访了沙井片区几个合法合规销售的商品房项目，每平方米销售价格普遍比上述的小产权房贵2000元。这2000元差价是如何实现的？难道真的是“政府有优惠政策”？ 

　　业内人士介绍，小产权房之所以“小”，是相对于正规商品房的全产权来说的。一套商品房的产权由房屋所有权和土地使用权一起组成，正规商品房所在土地的性质为国有建设用地且土地用途必须是住宅。而小产权房则建在集体土地上，根据《土地管理法》，集体土地使用权不能转让或出租用于非农业用途，更不能向本村集体组织以外的人员转让。也就是说，把建在村集体土地上的房产向外人销售，就是在卖小产权房。记者调查发现，南宁市场上的小产权房，大多利用村民安置房土地或集体商服用地建设。用商服用地建住宅，还涉嫌违法改变土地用途。 

　　一般情况下，一个正规的商品房项目在开工前，必须先通过挂牌或拍卖竞价，拿到国有住宅建设用地的使用权。集体土地上的小产权房就没有这个步骤，开发商或与村集体签用地协议，或利用政府划拨给村民的安置地开工，省去了一大笔土地出让金。记者查阅近年沙井片区的住宅用地出让记录发现，多数地块的成交楼面地价都在2000元/平方米以上。也就是说，小产权房每平方米便宜的那2000元，正是通过省去土地出让金实现的。 

　　4  被曝光查处后仍公开销售 

　　南宁市的小产权房项目并非仅存在于沙井片区。9月24日，南国早报就报道了多名购房者购买了南宁经济技术开发区洪福花园小产权房后，与开发商在退款问题上发生的纠纷。今年4月，南宁高新技术产业开发区工商部门曾发出通知，要求房地产网站删除辖区内21个小产权房项目的信息，以免误导购房者。此外，记者在暗访中还发现大学路、长堽路等多个片区存在有公开对外销售的小产权房。它们的共同点都是没有预售证、土地性质是集体土地。多名业内人士估算，南宁市在建、在售的小产权房项目数量不下50个。小产权房建筑面积，约占在售住宅建筑面积的近10%，对正规商品房销售有一定影响。 

　　一些小产权房项目曾被媒体多次曝光，也曾被相关部门查处，但目前仍在公开销售。如前述高新区工商部门明确要求“下架”的嘉信时代广场、荣凯星城国际、华商时代广场等。记者注意到，不少小产权房的销售情况并不差，一些项目已进入清盘阶段。 

　　南宁市究竟有多少用集体土地开发的小产权房，相关部门又实施了哪些整治措施？10月下旬，记者向南宁市国土资源局发送了采访提纲，但直至11月16日晚截稿，该局仍未接受采访也没有给出正式答复。（南国早报记者 文/图 ）

编辑：梁丽玲