2016年前三季度广西房地产投资继续扩大 销售市场热度不减

2016年来，广西房地产市场在自治区“41条”稳增长、降成本等一系列利好政策的刺激下，投资与销售均恢复到两位数增长区间，房地产市场迅速回暖。当前我区房地产市场呈现：商品房销售面积超过历年同期水平，土地购置面积、新开工面积等先行指标释放积极信号，开发规模继续扩大等特点。

一、 房地产运行主要特点

（一） 资金快速回流，保障房地产开发规模继续扩大。

前三季度，广西房地产开发资金到位2049.21亿元，同比增长27.2%，比去年同期和今年上半年分别提高33.5和1.9个百分点，扭转了去年同期以来各月房地产开发资金负增长态势，增速运行到年内最高点。政策积极、信心回升，促进社会资金快速回流，充分表明广西房地产发展极有可能重新进入快速上升通道，也极有可能带动全区相关行业加快发展。

资金的快速回流为我区房地产开发投资两位数增长提供了有力保障。前三季度，广西房地产开发投资1455.77亿元，同比增长18.7%，比去年同期提高了17.9个百分点，已连续7个月保持两位数增长，扭转去年个位数增长局面，增速比全国平均水平高12.9个百分点，在全国和西部分别排第4位和第2位。

（二）商品房销售面积增长18.9%，为2010年以来同期最高增速。

前三季度，全区商品房销售面积2545.82万平方米，同比增长18.9%，比上年同期提高5.0个百分点，比上半年提高了2.9个百分点。其中，住宅销售显著加快，其他各类型地产销售继续放缓。前三季度，住宅销售面积2351.05万平方米，同比增长19.8%，增速同比提高5.8个百分点；办公楼销售面积26.41万平方米，下降2.8%，增速同比回落42.3个百分点，商业营业用房销售面积103.67万平方米，增长1.8%，增速同比回落5.9个百分点。

从与历年同期对比来看， 销售面积总量2545.82万平方米，达到历史同期最高点。商品房销售面积同比增长18.9%，为2010年以来同期最高增速。

从全国情况来看， 商品房销售面积增速比全国平均水平（26.9%）低8.0个百分点，排全国17位，西部第3位，分别比2016年上半年前进2位和1位。

（三） 房地产开发先行指标释放积极信号。

土地购置面积由负转正，实现较快增长。 2012年以后，广西房地产开发势头逐渐降温，2013年至2015年，全区土地购置面积已连续下跌3年。2016年以来我区土地购置面积恢复性增长，扭转负增长局面，实现较快增长。前三季度，全区土地购置面积353.65万平方米，同比增长27.5%，比去年同期提高63.1个百分点。

房屋新开工面积扭转负增长态势，恢复两位数增长。 前三季度，我区房屋新开工面积3030.08万平方米，同比增长11.2%，比去年同期提高了22.5个百分点，比全国平均水平（6.8%）高4.4个百分点。其中，住宅新开工面积2130.89万平方米，增长7.9%，比去年同期提高17.1个百分点。

（四）现房库存基本处于合理区间。

狭义的房地产库存指的是已竣工未销售的商品现房面积，即待售面积。9月末，广西商品房待售面积1617.92万平方米，同比增长0.3%，比去年同期回落了9.4个百分点，比2012-2015年同期均大幅回落。按2015年商品房销售面积总量计算，当前去库存化周期为5.5个月，比去年同期周期缩短了0.6个月。据测算，广西现房库存保持在3-5个月较为合理，当前基本上处于较为合理区间。

二、当前房地产运行应当关注的问题

（一）经济下行压力加大，将影响房地产持续回暖。

从2016年前三季度房地产开发投资和销售数据来看，广西房地产市场回暖趋势已基本确定。但是，从宏观经济来看，我区经济运行继续趋缓，下行压力还在持续加大，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，将对房地产市场造成冲击。

（二）房地产供给结构明显失衡，现“两个倒挂”。

办公楼和商业营业用房销售较慢，库存量较大，而投资和新开工面积却高速增长，供给结构明显失衡，呈现“两个倒挂”。 一是投资与商品房销售面积的增速倒挂。 办公楼、商业营业用房销售面积增速分别为-2.8%和1.8%，比投资增速低46.9和25.3个百分点；而住宅销售面积增速达到19.8%，比住宅投资增速高7.7个百分点。 二是新开工面积与去库存化的周期倒挂。 办公楼新开工面积增长58.8%，增速比住宅高50.9个百分点；商业营业用房新开工面积增长27.2%，增速比住宅高19.3个百分点。但从现房库存来看，办公楼去化周期为12.2个月，商业营业用房去化周期达到18.6个月，分别比住宅高8.2个月和14.6个月。

（三）发展过度依赖金融杠杆，金融风险继续上升。

当前我区房地产市场的快速发展，并有从温和增长转向过热的趋势，主要力量之一是金融杠杆的撬动。而金融杠杆的持续加码，带动了社会资金的大量流入，创造出房价加速上升的预期，会诱使一些中低收入人群加入到这种住宅炒作大潮中来，导致金融风险不断上升。而房地产市场的健康发展，是要不断消减已经比较严重的房地产风险，避免硬着陆。前三季度，全区房地产信贷资金总额为（包括房地产开发贷款和个人按揭贷款）692.70亿元，同比增长29.2%，信贷资金占各类资金来源的比重达到33.8%，比去年同期提高了0.5个百分点。

（四）部分城市现房库存较高应引起重视。

从库存总量看，库存量较高的为南宁市、北海市和梧州市，待售面积总量分别为379.62万平方米、244.15万平方米和153.39万平方米，占全区待售面积的比重为23.5%、15.1%和9.5%；去化周期较长的为北海市、梧州市和钦州市，分别为15.0个月、12.5个月和9.7个月，主要原因是这些城市常住人口较少，刚性需求小，市场购买力有限。

三、促使广西房地产业健康持续发展的几点建议

（一）调整商品房供给结构。

建议调整部分项目用地规划，由办公楼、商业营业用房向住宅转变，控制办公楼和商业营业用房用地审批，从源头上抑制办公楼和商业营业用房库存量继续上涨。对于建成的现房，支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。

（二）在保持房地产宏观调控政策总体稳定的前提下，根据各市实际实行区域性差别化的“微调”。

在继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施、维持现有调控效果的前提下，加大对房地产市场出现的新情况，新变化的关注，针对房地产开发投资规模和增长的不平衡状况，对首府及重点城市、增长缓慢乃至负增长的三线城市要分别把握好调控力度，必要时实行差别化的区域性微调。要积极引导和调控全区房地产市场走势，继续做好稳定房价的工作，防止房地产市场产生剧烈波动，促进房地产市场平稳健康发展。

（三）积极应对房地产金融风险。

建议金融机构对在建、信誉良好、经营行为规范的房地产开发企业，在金融信贷方面予以扶持倾斜，确保在建项目顺利推进，防止资金链断裂，消除风险隐患。部分资金链紧张的房地产开发企业仅差最后一部分资金即可完成项目最后收尾工作，金融机构对此类房地产开发企业方面予以信贷扶持倾斜，不仅可以推进项目尽快交付，保护购房者利益，而且可避免项目“烂尾”，帮助企业渡过资金难关，同时亦可促进金融机构收回贷款，防止因企业破产等产生的金融风险。

（四）分城施策，加大去库存力度。

各市应抓紧出台去库存实施细则。对于城市人口流入较多的城市，应培育新市民住房需求。支持农民工进城落户，加快农民工市民化进程，研究学生升学和参军的人口在本地落户政策，培育潜在购房需求，打通房地产供需通道。对于城市人口流出较多的城市，应严格控制商品房供给，科学制定土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量，严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。

(易静）