南宁市物业管理办法将修订 业委会成立条件拟放宽

　　11月13日，由广西民族法与区域治理研究协同创新中心主办的“《南宁市物业管理办法》修订立法部门与群众见面会”在广西民族大学举行。南宁市法制办、市住房保障与房产管理局相关负责人与南宁市28个小区的40多名业委会主任或业主代表面对面交流，就《南宁市物业管理办法（征求意见稿）》如何能够更好地促进业委会成立、促进社区居民自治，如何做好物业管理工作征求意见建议。

　　据介绍，南宁市目前仅有两成的小区成立了业委会，同时还有300多个老旧的无物业小区。此次修订《南宁市物业管理条例》主要目的就是从制度上放宽和完善条款，促进业委会的成立，并对无物业小区的管理制度进行调整，促进业主自治和南宁管理工作做得更好。

　　 1  筹备业委会却拿不到相关材料怎么办？

　　成立业主委员会，第一步就是准备各种材料。其中，最让筹备人员头疼的就是业主花名册和小区总平面图。

　　申请成立业委会需要征集20%业主的签名同意，想要征集到这么多业主的同意，必须通过业主花名册来一一联系，而后期投票阶段也需要靠花名册来联系。按照现行的《南宁市物业管理办法》，业主花名册由物业提供。但在实际中，业委会筹备组很难要到花名册。

　　至于小区总平面图，按规定由开发商提供，但事实上很少有开发商愿意提供。面对这两个难题，很多小区的普遍做法就是通过“旁门左道”向中介公司购买花名册，以及在南宁档案馆复印小区总平面图。

　　●建议：

　　瀚林美筑小区业委会筹备组成员建议，立法修订时，应该规定成立业委会所需的总平面图、业主花名册等材料由相关部门提供。

　 　2  业主家属为何不能当选业委会成员？

　　以前小区管理人员都是“社区大妈”，现在各个小区的业委会成员越来越年轻化。在当天的见面会上，参加会议的基本上都是中青年。这些人既有自己的工作，又要兼顾业委会管理，很难长久。而很多家庭主妇或老年人有时间和热情参与社区管理，却因法律规定业委会成员必须为业主本人而不能当选。

　　在中房·翡翠园小区，几位全职妈妈就很热心地想要成立业委会，但家里的房产证上写的是丈夫的名字。无奈，她们在提交申请材料的时候只能写上丈夫的名字，实际操作还是这几位妈妈在做工作。

　　●建议：

　　丽园小区业委会主任韦家朝建议，修订法律时增加“能提供有效证明是业主的合法配偶，且没有相反证明其不享有房屋所有权的”可参选业委会成员。其法律依据为，按照我国婚姻法，夫妻没有约定或不是婚前财产的均为夫妻共有财产。凯悦国际小区业委会负责人也认为，业主的直系亲属都可以成为业委会候选人。

　　此外，韦家朝还提出，很多小区业主的房子是出租的，长期不住在小区也不积极履行业主责任。他建议条款中增加“租赁房屋6个月以上的承租人，得到出租人委托可以代理行使业主权利”。

　 　3  规定投票时间10天实际却大大缩水？

　　有业主代表反映，按照现行法规，成立业委会投票时间为10至15天。在实际操作中，投票时间却大大缩水，不仅要求不能在周末投票，而且一天缩短为半天，导致实际算下来只有5天。而城市社区居民多为早出晚归的上班族，很难抽出工作时间回家投票，这也就为业委会成立增加了难度。在今年6月，瀚林美筑小区在成立业委会投票环节，经过申请才同意可在周末投票，但投票时间实际算下来也只有10个半天。

　　●建议：

　　百花苑小区业委会代表唐小娟提议法律中增加规定，“居委会、街道办等上级部门在确定投票期限及每日投票时间设置时，应该充分尊重业主意愿，以业主意见为先，不能以各种理由缩短投票期限及每日投票时间设置”。

　 　4  委托投票是否必须要业主身份证原件？

　　由于不能抽出工作时间回家投票，很多业主不得不委托在家的父母或者邻居帮忙投票。在实际操作中，有的小区只需要出示业主身份证复印件、房产证复印件及委托书就可以让别人代为投票，有的小区却必须要业主本人身份证原件。瀚林美筑小区在委托投票环节中，上级部门允许使用复印件，而城市春天小区却要求必须使用业主身份证原件，这也为业委会成立又增加了难度。

　　●建议：

　　裕丰英伦业委会主任杨建华建议简化投票环节，由街道办准备好业主花名册，上面记载业主姓名、产权信息等，业主只需要拿身份证原件就可以投票，再由工作人员核对信息。另外，对于各城区街道办及住建部门指导规则不一，有的松有的紧的情况，他建议由第三方制定一个业委会成立规程，详细规定每一个步骤及所需材料，以及筹备组、指导部门应该做的工作。

　　 5  业委会换届增补的选举流程能否简化？

　　业委会难成立，而想要维持下去也是困难不少。有些小区刚成立业委会，就因为业委会成员卖掉房子离开了小区，或者其他原因不再担任业委会职务，想要增补人员也是需要很多手续。目前，百花苑小区就在为增补一位委员而头疼。

　　同时，换届选举又要重新走一遍成立业委会的流程，更是让很多小区业委会难以继续下去。皇龙新城小区业委会就在第二届选举时遇到重重困难，新加坡城小区也是如此。

　　●建议：

　　凯悦国际业委会负责人建议，换届重新选举时，程序应该简化，直接从报名程序开始。因为业委会已经成立，不存在再征求大家意见的必要。百花苑小区业委会代表唐小娟也建议，应该在首次成立业委会时一并选出业委会成员候选人员，方便后期增补。

　 　6  物业费停车费放开后如何应对乱收费？

　　此前，自治区物价局发出通知，即将在全区放开物业管理收费，由业主或业委会代表业主与物业公司协商物业收费标准。而按照国家的规定，以后停车收费也会放开，实行市场定价。这样放开收费是否会引起涨价潮，南宁只有两成小区成立业委会，其他的小区如何与物业公司商定收费标准？

　　●建议：

　　百花苑小区业委会代表唐小娟建议增加一个条款，规定物业公司收取的停车费、电梯费、电动车停车费等各款项，如无合同约定的应该参照物价部门指导标准收取。物价部门无指导标准的应该提前15天公示，公示期不得少于5天。并召开业主听证会，防止物业服务企业乱收费、乱涨价。

　 　7  业主不交物业费被停水停电，如何解决这一矛盾？

　　有些业主对物业公司服务不满意就不交费，有的甚至一拖就是好几年不交费。反过来，因为业主拖欠水电物业费太多，物业公司便采取强制的停水停电，甚至不让业主进入小区的极端措施，干扰业主生活。这样的矛盾，在南宁市各个小区都存在。

　　●建议：

　　丽园小区业委会主任韦家朝建议，增加条款“物业服务企业不得以业主欠缴物业费等相关费用为由，对业主采取停水、断电、阻止业主进出小区或单元门等造成业主无法正常生活的极端措施，应该采取积极协商或诉讼的方式解决纠纷”。因为，这些方式都严重侵犯了业主的基本生存权。反之，对于业主欠缴物业费等费用，也应该进行处罚，比如像拖欠水电费一样有滞纳金，或者有规定的诉讼流程。

　　凯悦国际业委会负责人也提议，在修订的条款中将物业、开发商、业主的活动都应该纳入诚信系统。

编辑：陈轶凡