住宅专项维修资金申请难 维修资金能否改由业主管
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维修资金能否改由业主管
按规定，维修资金可以由业委会或第三方机构管理，但有风险
国内不少地方已进行创新，简化维修资金申请提取流程
针对目前住宅专项维修资金申请难等问题，一些小区业委会、物业公司提出，能否由小区业主自己管理这笔钱？对此，业内人士称，业主或物业公司代管未尝不可，但存在一定的风险。另外，面对已经显露的维修资金使用、支取问题，过度依赖“特事特办”、开通“绿色通道”并非治本之策。从根本上讲，还是要尽快建立更加规范、便捷的管理制度。
难题
按照法律规定，使用住宅专项维修资金，必须由相关业主亲自决定，表决面涉及“两个2/3”，分别是专有面积的2/3和人数的2/3，两项指标必须同时达到才能使用。而在实际操作中，这个“保障线”往往变成“高门槛”。
业内人士分析，要凑齐“两个2/3”，绝非易事。因为住宅专有面积中，已经排除了公共用地，必须是纯住宅的面积比例。如某小区某栋是小户型居多，虽然签字人数已经超过了2/3，但面积却还未达标。另外，在人数的计算方面，比如一个人有两套房，也只能算一个人。因此，即便面积超过了2/3，人数也不一定达标。
记者走访发现，部分业主对维修资金的使用，多数持保守态度。有些业主认为，房屋产权有70年，专项维修资金要省着花，不愿签字实则是担心“房子的养老钱在早期花完了，后期遇到问题怎么办？”
对此，业内人士称，维修资金是业主自己的钱，如果早期问题多、花得多，按照相关规定在余额不足30%时，可以按照首期的额度进行补交。但相关规定没有强制性，因此，业主需要通过表决决定是否续交。如果不再续交，再出现需要维修的问题时，可能需要业主通过平摊、凑钱等方式来处理。
观点
维修资金能否业主管
一些物业和居委会人员称，当前，监管部门对两个“2/3”的把关非常严格，是否有利益纠葛令人存疑。他们认为，这笔资金应该由业委会来管理。
一业内人士说，这是误解。维修资金确实有利息，但按照相关规定，并不归管理部门所有，而是转入物业专项维修资金滚存使用。如某小区业主交存了10万元维修资金，10年都没有用，会按照每年6月30日结息再滚存的方式，继续存入该小区账户。10年后，假如按银行的利息标准有12万元，都是属于业主的。
对于业委会代管的方式，业内人士称，按照《南宁市物业专项维修资金管理办法》，只要通过全体业主表决同意，可以由业委会或者有资质的第三方机构来管理。但该业内人士分析，业委会管理是有风险的。首先，在管理方式上，可能存在部分业主多承担的情况。尤其是业主和物业之间按合同约定来确定维修资金的使用，一旦双方没有严格按照程序，就可能给这笔资金的安全带来风险。
说法
谁来管理都绕不过门槛
在2009年《南宁市物业专项维修资金管理办法》实施之前，南宁市的商品房小区多数采取合同形式约定，每平方米每月交存一定额度的维修资金。据相关部门统计，目前，这笔资金2/3由物业代管，1/3由业委会代管。
按照法律规定，这笔资金必须专款专用，使用程序也和管理部门的要求相同。但在调查中，记者了解到，由于业主和物业之间没有第三方监管，在动用维修资金时，往往没有严格按照法定程序执行，而是用公告代替表决。南宁市江南区某小区的业主称，他们小区的门禁坏了后，为了方便业主出入和管理，物业进行公告后，动用了3万元维修资金来维修。后来业主得知，对物业的做法提出质疑。业主认为，维修门禁的花费太高，而且业主也没有签字表决，便不同意支付维修资金，要求物业自行承担费用。
该业内人士认为，不管由谁来管理，“两个2/3”的程序是法定的，因此，还是会卡在业主签字表决的问题上。
对策
改进管理方能治本
如何破解房屋“养老金”使用率低、支取不畅等问题？据介绍，国内多个城市都进行了制度创新，尽可能简化流程。如浙江省已出台新规：房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。安徽省合肥市也在探索建立维修资金应急资金，即从维修资金增值部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。
业内人士说，未来15~20年，将是商品房维修的高峰期，住宅专项维修资金的存在是非常有必要的。对其使用、支取问题，过度依赖“特事特办”、开通“绿色通道”并非治本之策。从根本上讲，还是要尽快建立更加规范、便捷的管理制度。在这方面，可以学习欧美一些国家的做法，通过市场化的专项维修基金运行模式，引入市场基金公司作为第三方，需要维修的房屋由小区物业报到基金公司，由基金公司寻找维修方进行维修。
“目前小区业主都非常重视物业私人部分，对公共部分却缺少共同维护的意识。”一业内人士称，对共用部位和共用设施的大修、改造和更新，关乎到整栋楼居民的利益，如果居民互相不理解不配合，就会导致住宅楼破烂不堪，缩短使用寿命不说，房屋也无法保值，更谈不上增值。要解决目前住宅专项维修资金申请难的问题，还需要提升业主参与共建小区的意识。
另据介绍，南宁曾出现过由第三方机构管理维修资金的情况，但由于第三方机构需要收取一定的管理费用，最终导致广大业主不同意。（记者 徐庆成 李俭芹）