节地：工业老城的蝶变
31.07.2015 11:39
本文来源: 国土资源厅
“三旧”改造，唤醒“沉睡”的土地
开展危旧房改造。 2008年起，柳州市大力实施改制企业职工危旧房集中区改造工程，有效地整合土地资源。土地以公开交易方式供应，政府国有独资公司进行开发，承担开发经济责任，政府以“零负债、零收益”方式运作，并按照“片区安置、就地安置、以小房换大房”的原则让老百姓真正得实惠。此举有效解决了困难职工住房问题，解决了项目建设资金“瓶颈”问题，同时盘活了存量建设用地。自 2008年开始，柳州市先后对市区的胜利小区、仁和馨园、和兴园等项目进行改造。目前，该市改制企业职工危旧房集中区改造已实施16个项目，盘活存量土地753亩，增加有效建筑面积约 124万平方米，节约土地约3700亩，约1.5万户企业职工的居住条件得到改善。例如，柳州市柳北区的和兴园是全国第一个改制企业职工危旧房集中区改造项目。目前，入住率达 97%以上，盘活土地 415亩，增加有效建筑面积约23万平方米，实现了空间资源的有效整合和土地集约利用，同时城市环境得到改善，老百姓得到实惠。为此，国务院、国土资源部、广西政府领导到实地考察，均给予高度的评价，充分肯定柳州的经验和做法创新性地盘活了存量建设用地，值得总结和推广。
推进企业搬迁改造。 2007年起，柳州市开始推进企业搬迁，对产业聚集，做强做优工业，加快推进工业化和城镇化进程起到了积极的推动作用。目前，该市已完成搬迁改造企业 30家，盘活存量土地 1561亩，节约土地约7800亩。企业搬迁改造推动了产业集聚，节约了土地资源，随着重型污染企业逐步退出中心城区，极大改善了城市的生态环境。例如，柳州将位于柳北区白露工业园内的广西五建公司原预制板厂的42公顷低效用地，通过纳入政府储备，重新供应给急需用地的柳州重庆啤酒有限责任公司、柳州航盛科技有限公司等18家企业。目前，18家企业已全部建成并投入使用。经初步测算，原址上土地利用容积率仅为0.5，搬迁后在新址建设的容积率达到 1.2~2.0。通过盘活土地，增加了有效建筑面积约50万平方米，节约用地约33公顷。
实施旧城区改造。 2012年~2014年，柳州旧城改造项目容积率由原来的1.2~1.8增加至现在的2.0~3.5，增加有效建筑面积约296万平方米，节约土地约3700亩，促进土地利用综合效益最大化，推动产业转型升级。通过旧城区改造，柳州的城市面貌焕然一新，基础设施日趋完善，市容环境干净整洁，宜居品质不断提升。例如，作为柳州市“十大建设工程”之一的火车站周边地区旧城改造项目，拆迁面积达 16多万平方米，盘活存量土地 5.1公顷，改造完成后将明显提升城市门户形象，改善周边地区交通环境。
节地挖潜，单位土地产生最大效益
立体开发，向“天”和“地”要增量。 柳州近年来积极推行立体发展节地模式，推行单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗节地考核模式，推行地下空间单建式和结式开发模式。目前，柳州利用城市地下空间建商业、停车场等，5年来节地约 1.62万亩，利用地下空间2305万平方米。该市还支持企业向“天”要空间。对于投资规模较小达不到入园标准却又具备一定发展潜力的项目，该市柳北区充分借助民营资本、政府平台公司力量，兴建中小企业创业平台，鼓励他们通过租赁、购买标准厂房等途径来解决生产经营场所，从而达到节约集约用地和培育中小企业发展壮大的目的。2009年该区通过招商引资，引进了柳州市中兴投资有限公司注资9000多万元，创建广西首个由国家发改委批准成立的柳州市中小企业创业基地。该基地总建筑面积近6万平方米，内设生产区、办公区及倒班楼，其中厂房总建筑面积约5万多平方米。项目已于2010年陆续交付使用，2014年基地总产值达到10亿元，税利达3500多万元。
紧邻柳州市区的柳江县严禁企业建设花园式工厂，鼓励有条件的企业建设标准厂房等方式提高园区土地利用率，通过推进标准厂房建设，建筑容积率大幅提高，集约化用地效果明显。2014年，柳江县小微企业创业基地标准厂房项目落户四方片区，项目总用地面积350亩。项目采取市场运作的方式，引进社会投资主体参与建设经营，并结合园区发展实际和产业定位，研究制定标准厂房企业入园标准。
门槛限地，吸纳优质企业入驻。 柳北区要求，对申请入驻工业园区的企业，除了要求必须符合产业规划、环境保护等指标外，更在经济指标和投资强度指标上严把审核关，力求每寸土地都发挥它的最大价值。2008年，柳州市出台了《柳州市人民政府关于推进土地节约集约利用的通知》，柳北区在此基础上进一步细化，出台了《柳北工业园项目准入管理暂行办法》，明确要求工业用地投资强度一般不低于4500万元/公顷，单个工业项目一次性固定资产投资额不低于3000万元以上；项目单位产出强度年工业总产值不低于4500万元/公顷，年上缴税金不低于150万元/公顷；对生产工艺无特殊要求的项目，不得建造单层厂房；严格执行工业项目投资强度和建筑容积率、建筑密度、绿化率以及产出强度标准。如白露工业园内的柳州宝钢汽车钢材部件有限公司，一期占地面积 3.26 公顷，二期占地面积 2.02 公顷，2014年总产值达到11.68亿元，每公顷产出达到2.21亿元；柳州市航盛科技有限公司，总用地1.7公顷，2014年总产值达到2.93亿元，每公顷产出强度达到1.5亿元，均远远超出自治区A类园区4751万元/公顷的标准。目前，白露工业园工业用地综合容积率达到1.2以上，建筑密度达到 45%以上，固定资产投资强度达到5300万元/公顷以上。
对待“两高”和产能过剩项目，柳江县一律不予通过用地预审、用地审查和供地。对投资强度达不到要求的企业和项目坚决不予供地。2013 年，柳江县政府牵头，联合县国土、发改、经贸、住建、招商等相关职能部门成立了柳江县工业园区企业入园项目评审领导小组，制定了《柳江县工业园区工业企业入园项目评审办法（试行）》，并由县政府下文执行，进一步完善企业入园评审机制，提高项目入园门槛。为了避免园区遭遇“开而不发”的局面，该县通过签订《投资框架协议》，明确限定企业建设投产时间、投资额和产值，同时加强跟踪服务，促成企业尽快建设投产、尽早取得效益。该县还主动与东部产业对接，从传统的招商引资向挑商选资转变，挑选真正有实力的项目进驻园区。
活用政策，增减挂钩节地惠民
打好用地“组合拳”是柳州市节约集约用地一个特色。2010年以来，柳州市按照国土资源部以及广西国土资源厅有关文件要求，对本行政区内包括农村居民点和独立工矿用地等在内的农村建设用地展开专项摸底调查，全面摸清了农村建设用地整理复垦潜力和分布状况，并申报成为广西城乡建设用地增减挂钩试点市，于 2010年正式开展城乡建设用地增减挂钩试点工作。
该市通过将旧房屋拆除，统一规划建设农民集中区，既节约了土地，增加了复垦耕地，又从一定程度上改善了农民的居住条件和生活环境。柳北区石碑坪镇大仙村是该市最偏远的行政村之一，距离市区 15公里。该村人均农村建设用地达到215平方米，房屋之间的空闲地居多，土地浪费现象突出。同时，由于村镇规划的缺失，农村房屋建设普遍无序、布局零散，部分房屋已完全废弃，很多农户整体外迁，老房没有得到及时复耕利用，土地利用效益低下。2010年，柳州把大仙村列为城乡建设用地增减挂钩试点，通过建设农民集中区，合理调整村庄居民点布局，使废弃的宅基地重新得到利用，大大提高了农村土地节约集约利用水平。大仙村农民集中区共涉及拆迁农民448户，目前已完成407户搬迁协议签订，农民集中居住区房屋已全面开工建设。整个集中区建设预计 2015年完成，项目完成后，将节约用地21.2公顷，新增耕地面积20.2公顷。
长效机制，为节约集约“保驾护航”
规划产业布局。 柳州市在《柳州市土地利用总体规划》和《柳州市城市总体规划》的基础上，进一步制定了《片区控制性详细规划》，增加对土地节约集约利用的规划指导。
编制《柳州市地下空间开发建设总体规划》，推行由平面扩张向立体发展的节地模式。推行单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗节地考核模式，合理规划产业布局，调整产业结构，确保有限的土地资源得到充分合理利用。
明确政策导向。 《柳州市人民政府关于推进土地节约集约利用的通知》明确了提高土地利用效率、促进土地节约集约利用的标准。为将节约集约用地工作推向深处，该市鼓励开发区（园区）建设标准厂房提高土地利用率，并制定了奖励机制。该市还积极实施差别化政策，在产业结构上，用地指标投放重点向保障性住房、惠民工程、结构调整、公共服务、节能减排等方面倾斜。按照推进形成主体功能区的要求，在全市范围内划分北部生态屏障保护发展区、南部丘陵平原农业综合发展区、中心城市集约发展区三个土地利用综合区，明确各区域土地利用方向。
实施差别化的土地利用政策。 信息化动态监管。柳州市以国土“一张图”建设为载体，充分运用土地市场动态监测和监管系统，多个部门联动，一级抓一级，层层抓落实，凡涉及批、供、用、补、查及其他业务流程均实行在线监督。国土、规划、建设等部门建立联动机制，从建设项目用地审批到竣工验收进行全程动态监管。加大执法巡查力度，建立国土资源“大家管、大家用”共同责任机制，全力促进土地高效利用。为强化资源供给的刚性约束，使用地者充分意识到土地资源的稀缺性和合规守约利用土地的重要性，市局进一步加强国有建设用地批后监管，强调了土地批后公示制度、开竣工申报制度、批后审查把关制度、用地者诚信档案制度以及竣工验收制度，将节约集约用地作为突破发展瓶颈、转变发展方式、提升发展质量的主抓手。
严查土地闲置。 该市提高了原有的闲置土地处理标准，针对土地使用者原因造成闲置土地的，严格按照出让或划拨土地价款的20%收取土地闲置费并重新约定项目开工、竣工时间。对符合收回土地使用权的，坚决依法收回，做到发现一宗，处置一宗、带动一批、震慑一片的效果。
近年来，柳州市通过创新国土资源管理方式，逐步走出了适合自身发展的节约集约用地道路，并取得了成果。但柳州市并未止步，计划把成功做法扩展到促进柳州环境与产业融洽、生态与经济同步上来，力争成为全国首个生态工业融合的老工业基地成功转型示范。
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