单位购买私房，公文批办单等同批准文件？
站在曾经的“车店口甲4号”家门前,陆秀媛、陆秀玲两姐妹进不去。
4条线索、10份证据、5封实名举报信……这是陆秀媛、陆秀玲两姐妹退休后的“工作”。身为老师,她们为“讨回”曾经属于自家的私房与北京市丰台区教委“闹僵”,并多次奔波于有关部门。这是怎么回事呢?记者进行了调查。
教师:支持教育办学,无偿出借私宅
“如果不是家里的私房被教委占了,谁愿意跟自己的原单位闹掰呀!”1月5日,一见到记者,陆秀媛、陆秀玲两位老人失声痛哭。
她们告诉记者,她们家共有8人,有6人都是教师,可以说是“教师之家”。“其中5个教师在丰台区教育系统工作,正是因为对教育事业的热爱和支持,我们家将房子无偿借给教育部门办学,谁知私房‘要不回来了’”。
她们诉说了借房的“历史”:1991年二三月份,丰台区成人教育局(下称“成教局”)下属学校长辛店职工学校没有校舍,办学遇到困难,局长徐国勋了解到她们家在丰台区长辛店镇有一处宅院,就找到在局机关工作的陆秀玲老师。
“局长希望我们家把房子借给局里,支持成人教育办学,并提出由局里出钱为家人在外租房居住,让我和父母商量。”陆秀玲说。
不久,徐国勋参加所属学校丰台区职工大学会议,该校副教授陆秀媛同时参加。“散会后,局长希望我也给家里做做工作。”虽然已经过去多年,陆秀媛依然记得当时的情景。“跟家里商量后,父母说成教局办学有困难,应该支持!”
之后,徐国勋、长辛店职工学校校长乌继德专程来到陆家,与陆秀媛、陆秀玲的父母陆德华、连淑贞商谈借房一事。商谈的内容主要有:一是房子借期7年,7年后到期归还;二是办学需翻建房屋,改造成教学用房;三是院内两棵大树挡光要砍伐;四是陆家搬出去自行找房居住,成教局给付在外租房费2万元。
1月13日,陆秀媛、陆秀玲带记者来到位于丰台区长辛店镇的房子。从长辛店大街走进车店口胡同,沿着Y型胡同左拐,胡同尽头右侧就是她们的家,门朝东开,红色金属门牌写着“车店口甲4号”,胡同尽头左侧宅院的门牌则写着“车店口4号”,门朝西开,两户对门。
“车店口甲4号”的宅院,“铁将军”把门。透过门缝,记者看到,西瓦房5间,南瓦房3间,北瓦房3间,院子里空荡荡,干枯的落叶铺满地面,两棵大树孤零零地守着院子。
“钥匙在丰台区教委房管所。房本后来交给学校每年进行教学验收。”她们表示。
政策法规:机关、学校不得购买租用城市私有房屋
1月6日,已经80岁高龄的徐国勋,作为当年借房的亲历者接受了采访。他说,当时的长辛店职工学校有编制有老师,就是没校舍,就找到了陆家。“借房经过局办公会讨论决定,借房协议还进行了公证。”
1991年4月,两姐妹和父母以及成教局委托代理人乌继德,5人一起来到丰台区公证处办理房屋借用公证事宜。按照当时的政策法规规定,不允许机关、学校购买、租用私人房产。“一看协议,公证处的人就说这房子是白借,怀疑我们明借暗租,认为协议不公平,不给公证。”两姐妹回忆起当时的情况,印象深刻。
这事报告给徐国勋后,他找到陆秀媛,“局长说把我正在居住的单位早先分配的公房,一套52平方米三居室写到协议上,解决陆家居住问题。房子大约是1990年下半年分的,在商谈借房之前早已分配给我并住上。”陆秀媛说。
修改协议后,5人再次来到公证处。记者看到,1991年4月26日,丰台区公证处作出《房屋借用协议书》公证书,出借方(甲方)为陆德华、连淑贞,借用方(乙方)为成教局,协议共十条,主要内容包括:一、甲方将坐落于长辛店车店口甲4号的房产共计11间,无偿借给乙方作为办学用房;二、住房问题分配给甲方三居室楼房一套,甲方应按房管部门的规定按时缴纳一切费用;三、协议期满后,经双方协商,可以续订,若不再续订,乙方把借用的房地产连同翻建的房屋一并无偿交还甲方;四、合同自1991年5月1日起生效,有效期七年。
1991年冬天,全家陆续搬离。
在“讨还”房产过程中,两姐妹查询了机关、学校不得购租城市私有房屋的相关规定:
1984年8月11日,北京市出台的《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》第10条规定,机关、学校“不得购、租城市私有房屋。如因特殊需要必须购、租时,其所购、租的房屋在城区及朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区的,必须经市房地产管理局审查批准,在远郊区的,必须经房屋所在区、县人民政府审查批准。
1988年10月1日起施行的《北京市房屋买卖管理暂行规定》第5条规定,“单位购买公房,必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明;单位因特殊需要购买私有房屋的,房屋在城区、近郊区的,须经市房地产管理局批准,房屋在远郊区的,须经房屋所在地的区、县人民政府批准。”
区教委:房子已卖给学校,与陆家无关
1995年7月,丰台区成教局、教育局、文教办合并成立丰台区教委,徐国勋担任区教工委书记。1998年5月房子借用到期后,徐国勋告诉陆家,学校快不办了,等不办了就还房。2011年,长辛店职工学校停办。
由于父母早已去世,2012年2月,兄弟姐妹6人协商办理继承,并共同委托陆秀媛、陆秀玲办理。
根据继承办理程序,她们首先到丰台区房屋管理局查询房产状况。2012年2月21日,区房屋管理局出具的《查询结果》显示:房屋所有权人为“陆德华”。不久后,两姐妹得知,“2012年3月,教委房管所工作人员拿着一份《房产卖契》到区建委房屋登记部门要求转移登记这处房产,但没办成。”
“自家的私房为什么要变给单位?”她们随之找到教委。“教委房管所工作人员告知,长辛店职工学校的文件盒里有一份《房产卖契》。”
当她们从房管所拿到卖契复印件时发现,这份编号为“丰交契字第0678号”的卖契载明:陆德华将车店口4号11间瓦房卖与成教局,议定卖价2.1万元;卖产人处盖有陆德华、陆秀媛、陆秀玲的印章,买产人处盖有乌继德的印章,并加盖了丰台区房地产交易所、成教局两单位公章,落款1992年9月19日。
突然“冒出”的卖契令两姐妹疑窦丛生:在哪儿、什么时间签的?都有谁在场?卖契从何而来?“我们根本没签过卖契。”她们说。
她们又多次找到教委要求返还房屋,教委两次给予书面答复。2012年9月21日,教委答复称,经查“陆德华、连淑贞作为甲方与当时的成教局作为乙方确实签订过房屋租用协议,约定的有效期为七年。但是,双方于1992年9 月19日,在丰台区房地产交易所又订立了《房产卖契》……1992年11月16日的档案中支出凭单记载,长辛店职工学校购入陆德华私人住房款2.1万元已经支付”。
对于答复,两姐妹认为有两点“经不起推敲”:一、答复将经过公证机关公证的《房屋借用协议》表述成“房屋租用协议”,“借用”与“租用”虽一字之差,但性质截然不同。二、陆秀玲表示确实从成教局财务上领过2.1万元,但领的是让全家人在外租房费用2万元和木料等折价款1000元,合计2.1万元。“当时领钱签了字,领的绝对不是卖房钱!”
教委答复认为,房子与陆家再“没有关系”,并已经归属教委房管所管理。
1月6日,记者来到丰台区教委采访,并按照工作人员要求提供采访提纲,截至发稿未收到回复。
卖契到底是怎么回事?乌继德或许知晓。遗憾的是,他已于2016年10月去世。
住建委:房子属个人私产,建议向纪检部门反映
与教委多次交涉无果,两姐妹向北京市住房和城乡建设委员会(以下称“住建委”)反映。
2014年5月9日,住建委组织陆秀媛、陆秀玲、房屋登记部门召开会议了解情况。此后,住建委三次向两姐妹作出书面答复:
2014年8月14日,住建委经调查了解认为,“有关档案查询结果合法有效及未给成教局制发房屋所有权证。同意丰台区房屋管理局的答复意见(即房屋所有权人为‘陆德华’的《查询结果》——记者注)。”
2015年3月12日,住建委表示“仍维持原答复意见(即前一次书面答复)”。
2015年4月8日,住建委就她们反映的房屋问题等,建议向“纪检监察部门反映”。
2015年11月,两姐妹向北京市纪委实名举报,反映丰台区教委和区房屋登记部门在房产处理上存在的问题,后纪检部门进行了调查。
2016年8月23日,徐国勋向纪检部门转交一份证明,主要内容有:一是1991年5月1日借陆德华、连淑贞的私房办学,并进行了公证;二是成教局给付陆家2万元在外租房费,院内煤和木料等折价1000元;三是借房协议中提到的分配住房属于成教局的正常职工分配住房……
国土局:房子过户给了成教局
2015年3月,《不动产登记暂行条例》实施,原属于住建部门的房屋登记职责由国土部门统一实施。同年7月,北京市国土部门履行房屋登记职责。
2015年12月28日,丰台区国土局作出书面答复,并通知陆秀媛、陆秀玲领取。这份答复称,1992年9月19日,原丰台区房地产交易所根据《北京市房屋买卖管理暂行规定》第8条、第9条相关规定,依据区政府关于成教局购买陆德华私房的批复,在买卖双方自行签订房屋买卖合同后,依法为卖方陆德华、买方丰台区成教局出具《房产卖契》,作为备案依据,此后买卖双方持《房产卖契》等相关资料到房屋登记部门申请了房屋转移登记,房屋登记部门已履行登记审批手续,为成教局制发房屋所有权证。在成教局的档案中,没有发现市房屋土地管理局批准成教局购买私有房屋的批复文件。
从这份答复中,两姐妹才得知房屋已转移登记给成教局。后来,她们看到转移登记过户后的新房产证载明:房屋所有权人为成教局,房屋坐落于长辛店车店口甲4号,登记时间2014年9月16日。
1月16日,国土局就记者采访问题作出回复:
一、根据《北京市房屋买卖管理暂行规定》第5条规定:“单位购买公房,必须由市级主管部门或区、县人民政府批准的证明”,成教局依据区政府批准文件购买了车店口的房产,1992 年6月29日与原产权人陆德华签订“房屋买卖合同”,合同中载明:1.甲方自愿将长辛店车店口的房屋卖给乙方……;2.乙方为甲方解决在丰台某小区楼房三居室一套……;3.根据按质论价的原则,甲乙双方议定,甲方全部房产为贰万壹千元整;4.经有关部门复核审定同意后,在办理房屋过户手续的同时,乙方即刻付给甲方现金贰万壹千元整。也就是说,当时陆德华与区成教局以一套三居室及按当时估价的现金2.1万元为对价完成了房屋买卖。原区房地产交易所于1992年9月19日为双方办理立契过户手续,并为成教局开具《房产卖契》。1998年2月16日原区房地产管理局完成了房屋登记审批,但是由于成教局一直未向登记部门申请领证,所以登记部门未制作房屋所有权证书。
二、《房产卖契》卖产人处盖有陆德华名章,另因陆秀媛、陆秀玲凭经长辛店派出所证明的委托书作为代理人,需在《房产卖契》上加盖名章。由于当时房产交易部门与权属登记部门是分设的,《房产卖契》是交易程序履行完成的标志,是办理登记的要件之一。《房产卖契》真实有效,现存于档案中。
三、1998年2月16日原区房地产管理局完成了房屋登记审批“同意确权,准予发证”,但成教局一直未向登记部门申请领证。2014 年9月,区教委领取了房屋所有权证,因成教局已归区教委管理,故登记部门已告知其依法办理变更登记手续。
记者注意到,回复中引用的条文是单位购买公房的批准规定,而陆家的房产是私房。
待解疑问:批办单是否等同批准文件?
“我们没有经长辛店派出所证明作为卖房委托代理人。”陆秀媛、陆秀玲说。
对于购买私房的“区政府批准文件”,她们提供了1992年3月《丰台区人民政府办公室公文批办单》。上面记载的内容显示:成教局《关于购买陆德华同志私房解决长辛店职工学校校舍的请示》,张区长批示“同意,请按规定办理手续”。
根据《北京市房屋买卖管理暂行规定》第5条规定,“单位因特殊需要购买私有房屋的,房屋在城区、近郊区的,须经市房地产管理局批准,房屋在远郊区的,须经房屋所在地的区、县人民政府批准。”记者查询得知,丰台区属于近郊区。
是否有过市局的批准文件?徐国勋说,“当时给区里打报告想购买,区领导批示‘按规定办理’,但因政策不通,未能购买。”他在给纪检部门的证明中写道,市局和区政府都没有下发过成教局购买陆德华私有房屋的批准文件。
“区政府无权批复单位购买私产,区政府公文批办单只是公文办理流程单,能等同购买私房的批准文件吗?”两姐妹问。
《北京市房屋买卖管理暂行规定》第9条规定,“购买私有房屋的,应在‘3个月’内到房地产管理局登记……”从1992年9月19日为双方办理立契过户手续,到1998年2月16日完成房屋登记审批,远远超过政策规定的“3个月”。“是否合理?”
《房产卖契》写明交易的是“车店口4号”房屋,陆家房子位于“车店口甲4号”,《房屋借用协议》也是“车店口甲4号”,过户后的新房产证也是“车店口甲4号”。“凭‘车店口4号’的《房产卖契》能将‘车店口甲4号’房屋过户吗?”
陆秀媛、陆秀玲希望有人能解答她们心中的困惑。