购房收据暗藏服务费 开发商变更合同内容被判退款
06.04.2016 12:28
本文来源: 广西新闻
2013年10月，南宁市民彭某在防城港市某商业广场房产公司（以下简称房产公司）购买了一套房价总共1050670元的商品房，并陆续交付给该房产售楼部财务处共423510元。该售楼部给彭某开具三张收据，一张是该房产公司盖章的315670元购房款收据，一张是该房产公司盖章的查档、预告登记、预告抵押、咨询报告费共510元的收据，一张是南宁市某房地产营销策划有限公司（以下简称代理公司）盖章的107330元服务费收据。
2013年11月28日，彭某和房产公司于签订了商品房买卖合同，合同约定交房期限为2014年12月31日。
随后，彭某向房产公司提交了办理银行按揭贷款的材料。房产公司告诉彭某，其还不符合办理贷款的条件，需交40%的购房款才能办理银行贷款手续。
原来，房产公司、代理公司认为收取的107330元是口头居间合同服务费，不能计入购房款，要求彭某另再多交10%的房款。彭某认为没有协商同意给予代理公司居间服务费，已交付的107330元服务费即是购房款，总共已交付超过40%的购房款，要求房产公司办理银行贷款手续并按时交付房屋。
双方发生争议，现已过合同约定的交房日期，房产公司尚未交付房屋，彭某便将两公司诉至法院。
一审法院认为，代理公司代理销售房产公司的房产，对代理公司的债务承担连带责任。在给彭某开具的收据中有一张代理公司盖章的服务费收据，但彭某和代理公司并未成立居间合同，彭某以为交付的是购房款，且交付钱款后，如何开具收据的主动权在于两公司，房产公司未经彭某许可改变107330元款项的名称，故该107330元应认定是彭某交付的购房款。
房产公司以因彭某不符合银行办理贷款的条件为由，要求彭某另再多交10%的购房款，导致未能办理彭某所购房屋的银行贷款手续，根本原因应归责于两公司。两公司坚持收取彭某的居间服务费，作为办理银行按揭手续和交房的附加条件，这对合同内容已作出了实质性的更改，而彭某并不同意交付居间服务费，现合同已不能继续履行。
彭某要求房产公司支付逾期交房违约金，但适用该条约的前提应是彭某已经履行完交付购房款的手续，包括办理完成银行按揭贷款手续，本案中并不适用该条违约责任的规定。
一审法院最终判决，解除房屋买卖合同；房产公司返还给彭某购房款316180元及利息（按银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；代理公司返还给彭某购房款107330元及利息；房产公司对代理公司上述债务承担连带责任。
两公司均不服一审判决，上诉称彭某要求退回购房款的诉讼请求属于购房合同纠纷，退回购房服务费的请求属于居间合同纠纷，两项诉讼请求属于不同的法律关系，不能在一个案件中处理；彭某要求退回购房服务费，因诉讼请求等同于自认，故彭某明知该107330元属于服务费；房产公司与代理公司没有共同违约行为，不应当承担连带责任；彭某没有及时提交办理按揭贷款所需证明材料，系房产公司不能交房的根本原因；代理公司已完成其居间义务，有权收取居间服务费，交易双方在订立合同后是否能够履行，居间人对此没有法律上的责任。
防城港市中级人民法院认为，居间人仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系。本案中，代理公司已作为受托人参与到房产公司与彭某签订商品房买卖合同事宜中，不符合居间合同的特征，且代理公司未能提供证据证明其与彭某之间存在居间合同关系，故代理公司收取的107330元款项应认定为其基于房产销售代理商身份而代房产公司收取的购房款。
两公司坚持收取彭某居间服务费，并要求彭某再支付购房总价的10%作为办理按揭贷款、交付房屋的前提，该行为系对合同作出的实质性变更，一审法院判决解除商品房买卖合同正确。根据双方的合同约定，房产公司承担逾期交房的违约责任为免息退款，故一审法院判决支持彭某利息损失错误。
代理公司为房产公司房产的销售代理商，房产公司应对代理公司收取该107330元款项承担返还责任。代理公司在未与彭某存在居间合同关系的情况下，收取中介服务费并未转交房产公司，故亦应与房产公司连带返还该款项。
最终，二审法院判决解除房屋买卖合同；房产公司返还给彭某购房款316180元；房产公司与代理公司连带返还给彭某购房款107330元。
本文来源: 广西新闻
06.04.2016 12:28
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