赵松：房地产精准调控亟待“基础”支撑

今年的政府工作报告提出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。如何做好房地产市场分类调控？记者采访了全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松。

“分类调控如今在房地产领域已成为出台调控政策的一种共识，这也是十几年房地产调控总结出来的经验，是一种比较切合实际的做法。”赵松说，“大家都已经意识到，房地产调控再也不能一刀切了。今年的政府工作报告也提出要因城施策。”

“分类调控落实到土地政策，主要体现在供地上。其实供地方面的分类调控政策，国土资源部近两年一直都在实施，并不是一个新生事物。”赵松介绍，在今年的全国国土资源工作会议上，姜大明部长就强调，2017年要着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度，首先就是要推动建立分类调控制度。对保障性住房用地应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的特别是三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

“房价上涨快的城市增加住宅用地供应，库存多的城市调减甚至暂停住宅用地供应，这就是分类调控的直接表现。但真正调控起来并不是这么简单。”赵松说，房地产市场分类调控要想达到预期效果，要做好基础调查分析，进一步细化分类。比如，对于房价上涨压力较大的一二线城市，也不能一刀切，而要分析造成房价上涨的实际原因是什么。如果购房需求大多是国家鼓励和支持的居住性需求，那么就应当尽量地去满足，增加住宅用地供应。但是如果投资、投机性的需求所占的比例较大，甚至把房子当作金融产品去炒作经营，对于这种需求，绝不能加大供地量去满足。“这种投机性需求，任你怎么加大供地量也无法‘填饱’。如果把大量的土地投到这里面去，就会造成资源的低效利用和浪费，将来可能会引起更大的问题。”赵松说。

“在去库存方面同样也要深入分析实际库存情况。现在政府关注的更多是开发商手里的库存，房子盖好了没卖出去的，变成了库存。但如果房子卖出去了，到了购房人手里，却一直闲置着，没有真正地发挥其居住功能，这又何尝不是另一种库存呢？”赵松认为，这种情况只不过是购房者当了“接盘侠”，在我国土地资源非常稀缺的国情下，这种库存也应当引起政府的高度重视。“房子是用来住的，不是用来炒的”，不能说房子卖出去就行了，还要进一步跟踪了解房子是不是真正发挥了居住功能。

赵松指出，要想做好房地产市场的分类调控，基础工作首先要做细。政府需要掌握的数据，不仅是人均住房面积、商品房均价等，还包括房地产结构的分布，比如拥有一套房的占多大比重？拥有两套的、多套的占多大比重？长期空置的房子占多大比重？这些基础的数据都应当调查清楚。这样才能根据实际情况使政策制定的更加精准，避免资源错配，使房地产市场分类调控取得实实在在的效果。

目前，很多地方在尝试用创新招拍挂方式的手段进行调控，形成了多种多样的招拍挂方式。赵松认为，这些灵活的招拍挂方式主要分为两类。一类是增加一些附加条件，直接限制地价，比如竞保障房面积、竞自持面积，还有的和预售挂钩，和土地出让金缴纳的时限挂钩等。另一类是地价和房价同时控制的，比如限地价、向下竞房价等。这些政策本意都是好的，在解决招拍挂固定、单一的规则无法与调控目标的灵活性、多样性衔接的问题，稳定市场上的地价信号，避免一些异常的价格信号扰动市场预期进而影响到房价方面，起到了一定的作用。但这些方法并不能解决本质问题，比如竞保障房面积、竞公共配建面积等方式，其本质上是把开发商原有出价能力的一部分转为以其他形式支付了，有些是以实物地租的形式。无论以何种形式支付，开发商都会核算这部分成本，在卖方市场的背景下，最终还是会转移到购房者身上。

赵松指出，从国家统计局公布的房价数据和国土资源部监测的地价数据来看，一二线城市房价、地价涨幅正在回稳，甚至个别城市出现了负增长。“在目前政策控制得比较紧的情况下，一二线城市房价短期内还是能够稳得住的。”赵松说，但真要解决房地产市场的本质问题，还是要像政府工作报告中要求的那样，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。建立长效机制，需要土地、金融、财税等各方面综合发力，需要基础制度的保障。就土地管理领域来说，土地供应制度、城乡土地市场建设，农村土地制度改革的探索等，都和房地产市场有着直接或间接的关系。只有健全完善基础制度，才能使房地产市场在制度的规范下平稳健康发展。