小区纠纷多因开发商留隐患 482起侵权案警示业主

　　11月15日，是《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》（以下简称“《办法》”）公开向社会征集意见的截止日期。不少业主代表、业委会都提出了自己的看法，但哪些问题才是最迫切需要解决的呢？由广西民族大学牵头创立的第三方机构通过研究分析，认为除了物业、业委会的相互约束外，还应当将开发商、业主个人、当地政府等列入法规管束范围。该机构称，其研究的数据全部来自南国早报等媒体刊发的报道，收集时间为2012年1月1日至2015年10月31日，共计482件案例，均与南宁市内小区业主的整体利益和群体性纠纷有关

　　小区发生纠纷

　　多因开发商留隐患

　　今年10月的南宁市电视问政栏目中，凤岭名园小区的业主认为，小区水管爆裂频繁是因为物业服务不到位。记者随南宁市住房局相关负责人到该小区核查时发现，在小区里面约20个平方米范围内，有三处水管相继漏水，物业公司聘请的专业人员检查发现，要么是材料质量问题，要么是施工工艺问题，导致水管没接好。该小区最近一次维修水管时，持续停水30个小时。这让广大业主的生活幸福感差了很多。但物业公司觉得非常冤，这个问题本来不是物业的服务质量问题，但物业却成了业主指责的对象。

　　这样的案例不在少数，据第三方机构统计，设备设施的配置及维护引发的纠纷共有83例，成为损害业主整体利益中数量最多的一项。另外，违法占地、建设及硬件权属纠纷紧随其后，包括改建、车位权属等方面，案例数量分别是76件和74件。广西民族大学法学院的专家蒋鸣湄分析称，排在前三位的问题中，绝大多数业主的整体利益之所以受到损害，其实均与开发商有关。她认为，在小区的管理当中，开发商的行为同样有必要通过法规来进行约束。

　　对此，业界也有相同的看法，一名物业管理方面的人士说，小区管理处于末端，如果前面的各种问题没解决好，都会对最末端的管理造成影响。百花苑小区业主刚刚入住，防盗门就坏了，更为离奇的是，有一个防盗门竟然装反了，在里面开需要钥匙，从外面开反倒不用，小区业主质疑声很高。但前期物业与开发商之间往往关系暧昧，没能把业主的诉求有效传递给开发商，后来接手的物业公司往往就要为开发商的问题埋单。

　　侵犯群体权益

　　少数业主也在其中

　　某小区业主称，他们的楼顶被顶层的住户围起来加建，变成了私人领地，而南宁市房屋安全鉴定所专家明确指出，在房屋加建过程中，对楼体本身的影响是巨大的，如果没有按照相应的结构图来进行，就会对整栋的建筑结构造成破坏，虽然短期不一定看得出问题，但受此影响，可能会让楼房的“寿命”减短。

　　也有些小区业主私自将绿地围起来变成遛狗场，绿地本是小区公共场所，一旦变成遛狗场，一是破坏了绿化，二是狗粪的臭味对其他居民造成影响。不论是大事小事，都会对小区的生活造成影响。

　　住在同一小区的邻居之间本属于利益共同体，但因个人素质差异，也出现了业主个人侵犯群体利益的现象。据第三方机构的统计，侵犯业主群体权益的主体中，物业公司占153例，数量最多；业主个人109例，排在第二位。“从统计数据来看，业主个人侵犯业主群体权益的比例如此之高，也让我们吃惊。”蒋鸣湄认为，对业主的行为进行约束也是小区管理中不可或缺的一部分，有必要写入法规中。

　　政府决策失误

　　也会侵犯业主权益

　　城市春天小区的业主代表钱先生称，他们在筹备业委会的过程中，房管、街道等多部门在针对持身份证和房产证复印件能否委托投票的问题上，各个部门的看法不相同，以致在投票过程中被北湖街道办中途叫停，导致筹备业委会的工作中途“流产”。这让小区多名积极筹备业委会的业主非常生气，“我们也是向相关部门咨询，确认持复印件可以委托投票，才实施的”。在《办法》征集意见时，有业主代表提出应该增加对政府机构不作为及乱作为的问责机制。

　　据第三方机构的统计，侵犯业主群体权益的主体占比中，地方政府、社区、第三方等均入围。蒋鸣湄说，这样的案例还有多个，其中包括某小区的公共绿地被改建成停车场，政府在其中起了主导作用。通过这样的研究分析，虽然政府、社区侵犯业主整体权益的案件数量不多，但也应当引起重视。