银行降息后理财有讲究 房奴要算算如何还贷更省钱

　　央行于11月21日晚公布的降息措施，让许多银行感到有些措手不及，但柳州本地的大部分商业银行，如建行、工行、柳州银行、桂林银行等陆续宣布于11月22日起执行新利率，不过因为降息而带来的一些金融最新变动，如理财产品、贷款新规等则是从11月24日起开始陆续推出和实施。

　　而对于市民来说，面对此次银行存贷款利率调整，购买什么样的理财产品，选择什么样的贷款方式等等，都是需要好好思考再作出选择。

　　1 降息之后理财产品走俏

　　央行降息，对银行的存款业务是一次考验。因为存款是银行业的根本基础，存款利率的降低，包括活期、定期存款的利率都会一同降低，尤其是活期存款降息之后为0.35%，已经完全失去了理财的吸引力，因此如何保持原有的存款量，这是降息之后银行最重要的一项调整工作。这样的调整，最先体现在存款利率的调整上。根据央行相关规定，存款利率的上限是基准存款利率的1.2倍，即可上浮20％。也就是说，银行可以在此区间内自行调整存款利率。因此，从11月23日起，柳州各商业银行便开始陆续公布各自的存款利率，以吸引存款。

　　较早作出反应的是桂林银行，昨日该行决定将存款利率“一浮到顶”，按基准利率上浮20%的标准执行。以整存整取定期存款为例，一年期定期存款降息之后利率为2.75%，上浮20%为3.30%，那么一万元的定期存款存一年的利息，相比降息之前，多收入了30元。据了解，除了桂林银行，柳州其他多家商业银行也表示或将执行存款利率“一浮到顶”的政策，由此可见，银行通过存款利率的“上浮权”努力让银行保持一定的存款吸引力。然而，即使如此，银行们也意识到，这并不是留住存款量的惟一方式，他们认为，高息理财是另一个吸引存款的有效途径。

　　昨日记者了解到，柳州各商业银行将于今日上市的各种最新理财产品的年收益率均在5.5%左右，并且理财门槛放低至最低水平，即5万元的理财最低限额，过去这种收益率的资金要求通常在10万元以上。

　　柳州一银行相关负责人称，因为降息的影响，近期还会有各种高息理财产品上市，银行们为了争夺存款量，会在高息上吸引存款者，但需要提醒的是，收益与风险并存，在高息的背后，人们应当综合自己的心理承受能力和经济实力选择最适合自己的理财产品，通常心理承受能力较低的投资者，建议选择一些保本的理财产品。

　　2 注意锁定中长期收益

　　记者注意到，此次降息对一年期定存影响不大，但3年期、5年期定存的利率普遍下降。对此，银行人士也提醒，风险承受力低、缺乏理财技巧和渠道的人士，在降息预期下应注意锁定中长期收益。

　　“5年期定存此前的基准利率是4.75%，上浮1.1倍为5.225%。降息后，我行执行4.8%的利率，应该说还是下滑了不少。”柳州银行一家网点的大堂经理介绍说，以1万元为例，定存5年按照5.225%计利为2612.5元，按照4.8%计息为2400元，少了212.5元。这名大堂经理表示，不少市民理财渠道较为单一，手里有大笔定存，在新利率标准下将损失不少利息收益，购买一年以上理财产品或许更划算。

　　多位理财师也提醒，在降息预期之下不妨选择一些期限较长、收益又高于银行存款的理财工具，比如凭证式国债。

　　3 年底降息怎么办理贷款

　　降息了，对贷款者来说应当是一件好事，尤其是存量贷款者，即已经贷款成功的贷款者，将可以从明年1月1日起执行最新利率。

　　然而，在贷款程序上，并不是全部实行了自动化，有的银行需要贷款者履行一些相关手续才能在明年1月1日享受到新利率带来的优惠。

　　据业内相关人士介绍，有的银行已经完成了整体转换，只要有利率变动，便可以自动核算成新的月供金额，贷款者便可按照新月供金额进行还款。但有的银行还不能达到这样的整体转换，由于个人与银行间的贷款关系有合同约束，合同中规定了贷款利率和相关规定，若要更改贷款利率，则必须更改合同，需要贷款者前来签订新合同，才能按照新利率执行。

　　因此，建议贷款者最好在明年1月1日之前咨询贷款银行以哪一种方式执行贷款新利率，若是需要重新签订合同，那么可以及早到银行办理重签手续，以免耽误新利率的实行。

　　4 黄金市场价格波动

　　按照以往的惯例，通常降息之后，便会引起黄金市场的波动，无论是国际市场还是国内市场，甚至柳州本地的黄金市场上的黄金价格均有上浮的迹象。

　　建行相关理财师说，央行降息之后的两天，黄金市场的价格确实有些波动，也有一定的反弹，但这并不完全是降息带来的影响，黄金市场的波动最主要还是受到美元和原油市场的影响更多，投资者没有必要跟风追涨。

　　据了解，目前柳州的千足金价格在260~310元/克间，其中的差距主要在于品牌费和工艺费以及税费中。央行降息之后，虽然有的品牌金价略有上浮，但柳州有的商场正好在央行降息的时候进行周末促销，千足金价低至260元/克，此时金价不仅没有上涨，反而“下调”了不少，这算是打破了以往的惯例，反而形成了一个较好的黄金投资机会。

　　提前还贷值不值 如何还贷更省钱……

　　政策叠加 房奴要做算术题

　　21日晚，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。而央行上一次宣布降息是2012年7月6日。根据政策，贷款基准利率下调0.4个百分点，这是自2008年11月27日下调1.08个百分点以来最大的一次降幅。其中金融机构五年以上贷款利率由6.55%下降为6.15%，对于“房奴”来说，无疑节省了一笔开支。

　　而在此前的9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，最低可执行七折利率，二套房贷还清按首套房贷。此外，在已经取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。

　　如今，降息与“认贷不认房”的两个新政叠加，无疑对楼市打了两针强心剂，那么对于购房者来说，应注意些什么呢？

　　利好1 房奴可“减负”

　　“22日贷款基准利率正式下调后，对于还没有放款的客户肯定按照新的利率实施。这对于客户来说，每月还款金额可以省下不少。”中国民生银行柳州分行个人住房贷款中心总监伍隽介绍，原先客户购房按照央行基准利率，5年以上为6.55%，现在降到6.15%。

　　由于房贷还款实施一年一调，对于已经做“房奴”的市民来说，虽然不能马上享受到利率下降的实惠，但从明年1月1日起，就能开心地看到自己账户上房贷按揭的数额减少了。而对于那些正在办理按揭，银行还没有放款的市民，则能立马享受到新政。

　　利好2 贷款购房变容易

　　此次降息，央行通过减少银行盈利来增加社会收益，为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境，对于“房奴”来说是利好消息，获得贷款的环境也更为宽松了。

　　柳州一家国有银行负责个贷业务的人员就表示，从近期一系列新政出台，可以看出如今政策风向转变了，那么银行方面，只要购房者符合条件，支行有贷款额度，肯定会放款。民生银行柳州分行个人住房贷款中心总监伍隽也介绍，该行从7月以来开办个人房贷业务，到年底有5亿元的额度，截至目前已完成了4亿多元的额度，房贷业务相当红火。

　　记者走访柳州万达、保利、地王等多家营销中心，售楼人员也表示，购房者只要还清了贷款，能很方便地按照首套房办理商业贷款，若有一套房还未还清贷款，能按首付60%办理商贷。不过，“首套房最低可执行七折利率”的政策难寻踪迹。

　　现象

　　提前还贷增多

　　不少专家预测，本次降低贷款基准利率，如一剂猛药，加上一个多月前“认贷不认房”的政策的出台，楼市价格或将止跌企稳。

　　那么，对于购房者而言，掌握以下“购房服务宝典”，或能更快实现安居梦。在此，首先得了解一下“认贷不认房”的政策。所谓“认贷不认房”，即新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

　　该政策目前在柳州落地已有1个多月的时间，市场有何变化？日前，记者在建设银行柳州分行个人贷款服务中心看到，前来办理提前还贷的市民络绎不绝，有的还在咨询相关事宜。办理该业务的市民覃先生说，他原先贷款在屏山大道附近购买了一套房，已经有一些年份了，所剩的贷款也不多，所以打算现在一次性还清了，有机会再买套大房子，届时只用付三成首款，压力不会太大。据办理人员介绍，“认贷不认房”政策实施后，办理提前还款的市民明显增多。

　　不过，银行人员也提醒，提前还款需要提前两三天预约，同时还可能需要交违约金。由于每段时期的政策不同，违约金的比例一般在贷款合同上会有注明，一般违约金是千分之五，即提前还贷10万元，要交500元的违约金。

　　此外，在22日央行实行的降息新政中，将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25个百分点，这对住房公积金客户来说，也有一定“减负”。

　　另外，针对市民提前还贷意愿增强的现象，记者从柳州市住房公积金管理中心了解到，提前还贷，若还款金额超过个人住房公积金账户金额，且距上次提取超过12个月，就能申请提取公积金账户内金额。这对还贷者来说，提前还贷后，能提取住房公积金作为补充。

　　提醒

　　若信用不良利率将上浮

　　此轮降息，虽然对贷款者来说是利好消息，但记者从银行了解到，如果贷款者信用不良，同样会遭遇利率上浮，甚至根本就贷不到款的问题。

　　你恐怕还不知道，如今你的一点点心存侥幸的欠费行为，都可能会影响到你的个人信用。如今中国人民银行已建立起了一套完整的征信系统，里面可以查询到个人在房贷还款、信用卡还款、担保、缴税、民事裁决与执行，甚至缴纳家庭水电费、煤气费等各方面的情况。据银行办理个贷业务的人员介绍，银行放贷前，都会查询客户的征信情况，对于那些有不良记录的人员，房贷利率会在基准利率的基础上上浮5%左右；而对于征信严重不良者，银行会不予贷款。所以，建议市民平时要关注自己的信用记录，保护好自己的“经济身份证”。

　　记者了解到，中国人民银行征信中心的互联网个人信用信息服务平台就在今年10月20日才开始上线运行，个人注册、按操作程序登录后，提交查询申请，就能在24小时后获取自己的信用报告。这样在家就可轻松完成，而不用再通过银行查询个人信用信息了。

　　需要注意的是，在个人信用信息服务平台注册，需要输入银行卡号及密码、身份证号等重要信息，所以市民不要在网吧等公共场所操作，要确保账户安全。

　　计算

　　如何还贷更省钱 两种还贷方式对比

　　（按个人房贷最新基准利率6.15%计算）

　　降息，虽然能在一定程度为上购房者减负，但对于购房者来说，面对一大笔贷款，在还款方式上也得精打细算。事实上，在还款方式上有等额本息和等额本金两种方式，但通常售楼人员从客户心理承受能力考虑，帮客户列购房计划时，都会按照每月还额数额更低的等额本息的方式为客户作计划；而到办理贷款时，有的银行也是默认按等额本息方式为客户办理按揭。殊不知，还有另一种还款方式——等额本金，虽然还贷初期每月还款数额大，但它会逐步递减，还额总额会比等额本息少许多。

　　以韦先生购买一套总价100万元的房产来计算，首付三成30万元，向银行办理商业贷款70万元，分30年还清，按最新的基准利率来计算，如果韦先生以等额本息方式来还贷，每月还款金额为4264元，还款总额为153.5万元；而如果韦先生按等额本金的方式还贷，首期还款金额是5531元，还款总额是134.7万元，能比等额本息少18.8万元。

　　据银行办理个贷业务人员介绍，等额本息，是每个月还款的“本金+利息”之和始终保持不变，每月还款金额相同；而等额本金，是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算，所以一开始还款金额大，但随着还款年份的增加，还款金额会越来越少。采用等额本金还款，还款总额更少，适合资金量充足，有提前还贷意愿的购房者。专题策划统筹：陈建春

编辑：韦玮