防城港市中级人民法院为房产纠纷“把脉开方”

  《防城港市中级人民法院商品房买卖合同纠纷审判情况报告白皮书》发布

法院为房产纠纷“把脉开方”

广西新闻网 -南国早报记者  赵劲松

7月31日，防城港市中级法院召开新闻发布会，对2011年以来两级法院商品房买卖案件审理情况进行综合分析，并对如何预防和化解此类纠纷提出对策和建议。防城港中院发布了相关审判情况的白皮书，为维护房地产行业健康有序发展及有关部门决策提供参考

现状

商品房合同纠纷逐年攀升

防城港市中级法院副院长周忠介绍，近年来，随着防城港经济快速发展，该市房地产行业发展迅猛，涉商品房合同纠纷案件也与日俱增，法院审理的商品房合同买卖纠纷案件数量逐年攀升。为此，防城港中院对2011年~2015年上半年审理的此类案件情况进行了综合分析，并对商品房买卖合同纠纷的预防和化解提出对策和建议。根据分析研究结果，该院发布了《防城港市中级人民法院商品房买卖合同纠纷审判情况报告白皮书》。

《白皮书》显示，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房买卖一审案件1804件，买受人作为原告起诉的有1788件，占案件总数的99%。在案件分布方面，各基层法院之间收案数极不均衡：港口区为1190件，占66%，东兴市为477件，占26.4%，港口区与东兴市的案件数合计占全市总数的92%以上。

经过分析发现，这些案件呈现出以下特点及发展趋势：一是系列案件多，买受人组团诉讼渐成主流，5年来系列案的比重均保持在96%以上；二是因中介机构违规预售商品房引发纠纷的案件日益增多，且绝大部分集中在港口区，案件比重逐年提高；三是引起纠纷的主要原因在于开发商，其中开发商逾期交房的，占案件总数50.4%，因开发商未取得预售许可证就违规预售的，占26.9%，开发商逾期办证的，占17.8%；四是纠纷化解越来越难，上诉越来越多，调撤率呈逐年下降趋势。开发商没钱无力调解，买受人不愿调解问题突出。

案例

违规预售坑苦外地游客

2013年8月，辽宁的张女士到北海旅游，其间参加了一个房地产代理公司组织的“防城港一日游”活动。在“导游”和售楼人员的鼓动下，她被北部湾经济区的“发展前景”冲昏头脑，当即刷卡交付了2万多元的定金，买下一套位于防城港市金花茶大道的房子。

张女士说，她先后数次通过银行转账或现金形式，将首付款和“避税款”支付给当时带他们去买房的代理公司龙海公司，共支付了20多万元。付款后，她收到两张收据。同年9月，她与开发商签署《职工市场合作建房合同书》，但后来才发现，她所购买的商品房并未取得预售许可证，故该合同为无效合同。

知道受骗后，张女士多次从辽宁辗转到北海、防城港找开发商和代理公司要求退房，并偿还前期支付的购房款，均未果。无奈，她只好将对方告上法庭。不料，开发商在庭上辩称，其与龙海公司并无合作关系。开发商仅退回收取的164415元款项，称其他费用与他们无关。

随后，张女士到北海欲找龙海公司要回所谓的“避税款”时，却发现该公司早已人去楼空。为此，张女士从老家搬到防城港租房工作，开始了漫漫维权之路。

办法

建议成立联动化解小组

防城港中院民一庭庭长崔静表示，这几年，一些非法中介拿旅游做幌子，组织外地游客看房、买房，活动中违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等新型诈骗理念，引诱外地游客买房。一些房产企业在未取得《商品房预售许可证》的前提下，以各种名目变相销售尚未达到预售条件的商品房，出现问题后却无力收拾“残局”，为日后埋下纠纷隐患。

由于很多中介公司工商登记住所地不在防城港，经营场所不固定，公司资产较少，在发生纠纷时往往采取更换经营场所、变更工商登记等方式躲避责任，最终由当地政府出面收拾残局。

“购房者要理性对待外地投资，多方了解楼盘的建设、投资情况，不要盲目听信他人宣传。”崔静说，此外，还要注意保存好购房合同、各种票据等材料，这样即使出现了纠纷，也能为自己主张权利提供证据。

在白皮书中，法院建议加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，加强市场监测，增加交易活动的透明度；加强行业的诚信建设和行业自律，营造健康有序的行业发展环境。此外，要建立房产销售诚信档案制度和消费者风险提示制度，对“看房团”活动中存在的违规预售、夸大事实宣传等行为，要依法依规及时查处，并记入企业的诚信档案，适时向社会公布。

此外，建议成立由住建、房产、旅游、工商及政法单位和部门组成商品房买卖纠纷联动化解领导小组，有效整合资源，多元化解矛盾纠纷，做到职能互动、优势互补、资源共享，共同促进社会和谐稳定。