“解限”后南宁楼市微妙 多数银行未执行房贷新政

摘要提示： 从10月1日起，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购房资格审核条件，无论是外地购房者还是本地购房者，不用再提交住房信息查档证明和社会保险缴纳证明。政策出台已有1个月，市场反应如何？而“解限”后，南宁银行信贷新政何时落地，利率七折优惠是否重出江湖？

　      从10月1日起，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购房资格审核条件，无论是外地购房者还是本地购房者，不用再提交住房信息查档证明和社会保险缴纳证明。政策出台已有1个月，市场反应如何？而“解限”后，南宁银行信贷新政何时落地，利率七折优惠是否重出江湖？

　　今年“银十”市场微妙

　　南宁楼市9月份的促销非常“热闹”，不少楼盘都打出了“5字头”甚至“4字头”的价格，如中海国际社区5288元/㎡，金源悦峯4988元/㎡，万科魅力之城含精装首开价在6200元/㎡。另外，龙光·君悦华庭9月20日9折开盘，5699元/平方米起；广州恒大85折开盘预告；保利“8月8折,9月9折”；江宇世纪城8折抢准现房……

　　据不完全统计，9月底或南宁有30个左右的楼盘开盘，包括盛天、瀚林、绿地、万达、宝能、中海、万科、盛科城等品牌开发商。其中9月27日，丰泽SOHO、万达华府、万达金座、中铁江湾山语城等首次推新。

　　然而，10月份后，市场上的促销就没有那么热闹了。有市民反映，一些楼盘打出的优惠信息，看房时已被告知“优惠房源已售罄”，一些楼盘优惠“是八九月份的折扣”。总之，一些楼盘的优惠虽然延续了9月份的优惠，但是一些楼盘促销力度已经不再。

　　市场短期内变动不大

　　今年的“银十”是非常实在的。因为刚刚过去的黄金周，楼盘成交量恰如其分的说明市场的“银十成色”。

　　据官方数据统计，截止10月14日，南宁市商品房成交量接近1700套，有业内人士表示，一般情况下，统计数字稍有滞后，约有半个月缓冲阶段，目前的成交量估计仍是两个星期前交易。按照楼市行情预估，10月份成交数据应该要比9月份有所上升，但“解限”后的市场效应，短期内不会有很大的变动。

　　而对于“解限”，有些购房者表示了自己的担心，他们认为正是因为限购南宁才保持了房价平稳。但也有市民认为，解除限购是好事，特别是有过购房记录的市民，其因家里人口增多，但受“限购令”制约，一时半会儿不能换大房子。

　　从国家统计局的数据来看，限购三年来，南宁市房价涨幅不大。据官方数据显示，2014年1-8月，南宁区新建商品房成交面积381.18万平方米，同比增长1.15%；其中新建商品住房成交面积331.95万平方米，同比增长0.46%，商品房销售量居于近5年来同期最高水平。2014年1-8月，南宁市新建商品住房成交均价6801.47元/平方米，与2010年相比，增长幅度为10.4%。

　　也有业内人士认为，在全国其他城市房地产下行压力大的情形下，南宁房地产市场始终保持健康平稳发展，这是南宁房地产市场的特殊之处。

　　南宁楼市将缓慢回升

　　对于“解限”的市场，业内人士也有不同看法。

　　采访中，有业内人士认为，南宁限购政策限制在快环以内，快环以外的不执行限购政策。一方面南宁市快环以内的楼盘本身就不多，另一方面，限购政策在各售楼部，其实已有所放松。这从近期的价格战就可以看出端倪。

　　CRIC广西片区负责人吴宁认为，南宁房价上涨具体出现在2008年和2009年，从2010年开始，南宁的房价已经趋于平稳。同时，南宁房地产市场是一个刚需市场，而不是投资市场，买房者多是为了满足刚需，现在也是这样，市场是很理性的。而且，数据也证明了，限购之后的南宁楼市成交量是非常可喜的。再者，由于二手房交易征税依然很重，这也有效地抑制了“炒房”行为。所以出现房价大幅上涨之类的情况是不太可能的。

　　南宁市一家房地产代理公司总经理陈戈表示，随着限购的取消，以及银行房贷政策的松动，楼市也将迎来一个很好的反弹时机。虽说不会直线上升，起码会是一个曲线上升的状态，楼市也将慢慢复苏回暖。而对于购房者来说，目前出手是一个很好的时机。

　　多数银行暂未执行房贷新政

　　9月30日，央行和银监会在金九的最后一天发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这意味着首套房的购买政策正式放松，银行将执行“认贷不认房”的政策，这对于改善性的购房者来说绝对是一个非常利好的消息。而南宁市10月1日开始，取消限购，南宁不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房(含商品住房，二手住房)资格审核条件。

　　近日，建行率先发文表示力挺央行，宣布落实房贷新政，这是首家官方发文落实央行房贷政策的银行，自此建行对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%。

　　南宁在全面取消限购令之后，具体有几家银行开始执行新政了呢？记者了解到，解除限购后，建行南宁分行“相关细则未出台，近期或许有”，其他银行的回复都不明确。

　　也有银行个贷中心工作人员表示，“关于房贷新政，其实目前不少细节问题都没有明确，具体执行仍然要等最终细则出台。”而关于认贷不认房这一房贷新政，其实每个银行、每个省都不一样，比如很多银行在北京已经开始执行认贷不认房了，但其他城市却还没开始执行。(记者 张娟)

　　新政看楼市之深度

　　新政留给楼市三个“？”

　　“金九银十”南宁楼市竞争进入白热化状态，“5字头”、“4字头”甚至“3字头”的房价频频出现在人们的视野，而精装修房也开出了“6字头”和“7字头”。房企激战正酣，新政“横空出世”，取消限购和放松贷款犹如给楼市注入兴奋剂。那么，房价会不会上涨？最影响哪些人群？大户型能否迎来春天？

　　一问：

　　房价会不会上涨？

　　“金九”，中海、金源、万科、恒大、宝能、合景泰富等近20家房企的项目推出各种活动，并给购房者的让利幅度更是史无前例。当中海国际社区以“5288元/㎡起”的低价面市时，附近的楼盘立马“还击”，金源悦峯打出“4980元/㎡”特惠房，而联发尚筑也放出4880元/㎡起。彼时，其他区域的楼盘也纷纷降低购房门槛，一直主打“6字头”的云星钱隆御景最后一栋推出抄底价3999元/㎡起，任意选购；汇东星城新楼栋62-95㎡户型全部房源78折起，低至5189元/㎡；恒大绿洲推出 “成本价开盘，开盘必特价，特价必超值”；而万科的魅力之城也爆出精装房“6字头”。

　　房企激战正酣时，央行“9·30”房贷新政文件一出，取消限购和放松贷款后，房价会不会上涨？ 克尔瑞广西片区总经理吴宁认为，房价上涨的“动能”还是有的，因为很多楼盘都是以低价入市，所以价格可能会有小幅上涨。但是，未来楼市在供应量那么大的背景下，还是以促进销量为主，“以价换量”还是趋势，所以短期内房价也不会有大幅的变化。

　　作为地产“老大”的万科时刻刺激着各方敏感的神经。日前，万科总裁郁亮在川渝媒体峰会上首次回应了“房价上涨”一说。在他看来，万科既不会积极涨价也不会积极降价，而是坚持积极定价，建议行业“中性”看待这个消息。

　　二问：

　　最影响哪些人群？

　　居住在江南区一楼盘的黄女士说：“ 其实如果新政可以落实，她就是其中的受益群体，如果政策可落地，她就可还清之前小房子的贷款（结婚前购买的小二房一厅），再购买一套面积大一些的房子用来自住（如今一家五口，老人看小孩）。首付款的降低、贷款利率的下调，将极大的降低购房者的生活压力。”

　　目前，南宁还有不少市民类似黄女士的想法。新政的出台，在开发商高兴的同时，确实也对一部分有着改善性住房的购房者产生了一定的鼓舞，因为这部分购房者更希望通过再次房贷获得住房改善以及减轻购房负担的“双福利”。

　　广西宝资天房地产项目管理有限公司副总经理韦春芳认为，从当前南宁楼市来看，新政的受惠面由原来的刚需扩展到改善性需求。最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已经逐步下降，取而代之的是置换型需求，例如旧房换新房、小房换大房等群体购房需求。而这些置换型需求必然需要二套房和三套房贷款的支撑。贷款政策的放松必然有利于改善性需求的入市。

　　此外，之前真正被限购限住的往往是具备强劲购买力的高端人群，他们有需求，但迫于心理成本、社会成本，没有选择以其他的方式突破限购，而一旦政策作出调整，他们的需求将会得到释放。

　　三问：

　　大户型能否迎来春天？

　　限购取消和限贷松绑的政策出台，国庆黄金周期间，南宁各大楼盘项目看房的市民已明显增多。记者了解到，恒大绿洲10月7日盛大开盘，1000多套房源被一抢而空，销售总额高达8亿元；天誉花园新风尚样板间的开放，千人蜂拥入场争睹83-142㎡“0公摊”3-5房，劲销1.5亿元。而凤岭新新家园二期新品的133-270㎡典藏大宅，在国庆黄金周期间的来电和预订均比之前增多，成交了10套房。

　　随着限购的取消，以及房贷政策的放开，南宁楼市呈现慢慢回暖势头，大户型能否迎来春天？凤岭新新家园销售中心有关人士认为，虽然利好的政策点燃了购房者的热情，但是楼市是否真正回暖还要看政策是否能落实到位。放开限贷要比放开限购的政策更加利好，尤其是满足了改善性住房需求。但是具体如何落实政策，还要看各家银行具体的落地细则，比如房贷能否顺利发放。

　　有业内人士认为，新政、“房价是否合理”、“供需关系是否平衡”、“消费者信心是否恢复”等因素都会决定大户型是否到了回暖的时机。当然，从广义的层面上来看，新政出台，有利于楼市活跃，促进销售，预计11-12月楼市销量上升。新政能否持续推动大户型走俏，还需通过时间来进行验证。(南国早报/傅清龙 )