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营改增后个人房产出售和出租办税流程不变税负将有所减轻
2016年5月1日开始，营业税改征增值税（以下称营改增）试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。营改增的推行打通了服务业和制造业的增值税抵扣链条，避免了原来营业税重复征税的问题。同时由于原有营业税优惠政策原则上都能够延续，对营改增前启动的老项目、签订的老合同都采取了有针对性的过渡政策，而且纳税人购进不动产也可以分两年抵扣进项税额，这些政策将可保证营改增后所有行业税负只减不增。
为了确保全面营改增的平稳过渡，最大程度减少对纳税人的影响，国家税务总局规定纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产应当缴纳的增值税暂由地税机关代征。这意味着与老百姓关系最为直接的二手房转让和个人出租住房在受理部门、办税流程、优惠政策上没有变化。而且营业税改征增值税之后，由价内税转为价外税，相应的税负还将有所降低。
例如，纳税人在转让一套价值100万元，取得时间不超过两年的住房时，因营业税改征增值税，可以少缴纳税款约为2381元。
因此，据广西地税工作人员介绍，纳税人无需在5月1日前突击集中办理相关涉税业务。同时，该工作人员还回答了记者以下问题：
一、营改增后为什么由地税机关代征个人房产出售和出租增值税？
由于纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税涉及大量的自然人，为避免纳税人在办理税务事项时两头跑，方便纳税人办税，确保全面营改增后国税、地税有关工作的顺利衔接，国家税务总局暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。
二、地税机关代征增值税的流程与原来征收营业税时有无变化？
地税机关代征增值税的流程仍保持原征收营业税时的流程不变。地税部门充分利用已有的办税机构、办税场所，并增加办税窗口、办税人员，确保全面营改增后征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变。
三、营改增后，个人销售住房的政策是否改变？
营改增后，个人销售住房的政策保持不变，原来符合减免营业税条件的在营改增后依然减免增值税，做到营业税优惠政策平稳过渡。其他税种的减免税政策也保持不变。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
四、营改增后，个人销售免税住房办理免税政策的规定有哪些变化？
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人销售免税住房，办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，参照以前征收营业税的规定执行。涉及的相关文件都是营改增以前制定的，具体为：《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）。
五、营改增后，个人二手房转让税负有何变化？
营改增后，由于增值税计税依据为不含税收入，因此，实际税负比原营业税税负有所下降。
1.个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
例如：某个人销售购买后不满2年的住房含税销售额为100 万元，征收率5%。
原应缴纳营业税= 1000000×5%= 50000 元
现应缴纳增值税= 1000000/（1+5%）×5%= 47619.05 元
减少的税款为：50000 -47619.05=2380.95元
2.营改增后，个人转让其取得的商铺，以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算的依据。
计算公式为：应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
例如：某人销售商铺，含税销售额100万元，扣除额（商铺买入时的价格）80 万元，征收率5%。
原应缴纳营业税=（1000000 - 800000）×5% = 10000元
现应缴纳增值税=（1000000-800000）/（1+5%）×5%=9523.81 元
减少的税款为：10000-9523.81 =476.19元
据悉，目前广西地税系统各级办税服务厅已经做好了纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产缴纳增值税代征工作的各项准备，确保5月1日起个人房产出售和出租营业税改征增值税的顺利实施。